수원지방법원 2025타경58668. 용인시 처인구 남동 소노펠리체 102동 302호, 전용 51.5337㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 188,000,000원이고, 현재 소유자는 안희옥입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2023년 등기된 송상현의 200,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2021.04.13, 확정일자 2021.03.22로 경매개시결정보다 앞서 원래대로라면 배당 부족분의 매수인 인수 가능성이 생기는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 변경점이 있습니다. 매각물건명세서상 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 해당 주택임차권에 관해 매각 시 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 송상현 보증금의 데이터상 배당 부족분 15,432,000원은 룰상 계산값일 뿐, 확약 적용 시 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 조건입니다. 그러나 이 확약은 송상현 임차권에만 적용됩니다. 별도로 배당요구한 서지수는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 이 부분은 여전히 권리분석의 핵심 미확정 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 별도

실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 시보증은 송상현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 송상현은 임차권등기와 전입·확정일자가 확인되지만 확약으로 잔존보증금 인수조건이 변경됐습니다. 반면 서지수는 배당요구 사실만 있고 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 시세 비교 — 확약이 있어도 신건 가격은 최근 시세 이상

소노펠리체 전용 51.53㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이고, 모두 2026.07에 183,000,000원으로 신고됐습니다. 최근 12개월 평균도 183,000,000원, 최신 거래도 183,000,000원입니다.

신건 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 183,000,000원의 102.7%입니다. 즉 확약으로 송상현의 주된 인수부담이 사라졌더라도, 신건 가격 자체가 최근 실거래보다 높습니다. 가격 메리트를 이유로 점수를 올릴 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

데이터상 기계적 배당 계산에서는 송상현 보증금 미배당액이 15,432,000원으로 산출됩니다. 다만 이 금액은 확약 적용 전 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 인수조건변경 확약에 따라 송상현에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 서지수 관련 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 송상현만 보면 총액 고정 구조가 해제됐다

확약이 없었다면 송상현 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다. 그러나 이 사건은 송상현에 관해 대항력 포기·말소 동의 확약이 제출돼 그 고정 구조가 실질적으로 해제됐습니다. 단, 서지수는 확약 대상이 아니므로 이 시나리오만 보고 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태성중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 단지와 임야 등이 소재하는 자연취락지구의 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호이며, 승강기·난방·소화전·화재탐지·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 자루형 토지이고 남측 소로와 접하며 내부 포장도로를 통해 접근합니다. 토지면적은 2,087.0㎡, 공시지가는 731,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다.
• 환금성. 소노펠리체는 34세대이며 2016.09.07 준공됐습니다. 최근 확인되는 동일 면적 실거래는 3건으로 표본이 많지 않고, 단지 경매물건 평균 유찰은 1.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 송상현의 대항력 포기·주택임차권 말소 동의 및 미배당 보증금 비인수 조건이 실제 매각조건에 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
• 서지수 보완 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 열어두고 매각물건명세서와 주민등록 전입관계를 확인해야 합니다.
• 중복신고 구분. 시보증은 송상현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 별도 200,000,000원 보증금이 추가되는 구조가 아닙니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 183,000,000원의 102.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
• 유찰 시 권리 재계산. 1회 유찰 시 150,400,000원, 2회 유찰 시 120,320,000원이지만 송상현 확약 밖 임차인 위험은 별도로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 안전형은 아니다”

이 사건의 핵심은 단순한 200,000,000원 대항력 임차권 인수형이 아니라, 그 임차권에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약이 존재한다는 점입니다. 따라서 송상현의 룰상 미배당액 15,432,000원은 매수인이 실질 인수하지 않는 조건으로 바뀌었습니다. 시보증도 송상현 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 서지수는 배당요구를 했지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 가격도 감정가 188,000,000원이 최근 실거래 183,000,000원의 102.7%로 신건에서 시세 이상입니다. 소규모 34세대 다세대이고 경매 평균 유찰도 1.7회입니다. 결론은 송상현 인수위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 서지수 확인 전에는 안전형으로 단정하지 말고 신건 가격에도 프리미엄을 줄 이유가 없다입니다.