수원지방법원 2025타경58781. 화성시 반월동 신영통현대타운 403동 1층 101호 아파트입니다. 현 소유자는 김정년으로 2015.09.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 데이터상 말소기준은 2025.11.11 접수된 갑구 16번 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 을구 16번 한수진의 주택임차권은 2024.02.20 등기됐고 보증금은 330,000,000원, 전입일은 2022.01.28, 확정일자는 2021.12.24입니다. 원칙적인 순서만 보면 말소기준 이전 권리라 매수인 인수 검토가 필요한데, 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
하지만 장우석은 별도입니다. 2025.09.09 전입했고 주거 점유자로 조사됐으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 2025.11.11 말소기준보다 앞서지만, 확인되지 않은 조건까지 합쳐 대항력 있음으로 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 870 신영통현대타운 403동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 병점구 영통로27번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 18층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김정년 · 2015.09.01 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약된 330,000,000원과 확약 밖 미상 임차인
현재 등기에서 핵심은 을구 16번 한수진 주택임차권과 갑구 16번 강제경매개시결정입니다. 한수진 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원래는 인수 검토 대상이지만, 신청채권자의 대항력 포기·말소동의 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
임차인·승계 신고 정리
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장우석 주거 | 2025.09.09 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 있음 |
| 한수진 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.01.28 / 2021.12.24 | 330,000,000원 | 있음 → 확약 포기 | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 신고 · 실제 임차인 아님 | 2022.01.28 / 2021.12.24 | 0원 | 장우석 보증금의 중복신고 | 신고 있음 | 장우석 대위·승계 |
실제 임차인은 장우석·한수진 2명으로 봅니다. 시보증은 장우석 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 유찰 시 구조 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지지 않는다
실거래 가격 비교보다 이 사건에서는 먼저 권리 구조의 변화를 봐야 합니다. 신건 최저가는 362,000,000원이고, 1회 유찰 가정은 289,600,000원, 2회 유찰 가정은 231,680,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자의 미배당액은 현재 회차 303,868,000원에서, 유찰 시 각각 330,000,000원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 362,000,000원 | 303,868,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 289,600,000원 | 330,000,000원 | 45,254,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 231,680,000원 | 330,000,000원 | 102,363,520원 | 0원* |
* 위 0원은 한수진 330,000,000원 임차권에 대한 대항력 포기·말소동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 회차별 계산상 인수액 45,254,400원·102,363,520원은 확약 전 룰상 수치입니다. 이 확약은 장우석의 보증금 미상 위험까지 없애는 것이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 임차인 한수진 보증금 · 우선변제 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 26,132,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 한수진 보증금 330,000,000원이 우선변제되고, 주택도시보증공사에는 26,132,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 330,000,000원 중 미배당액은 303,868,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동학초등학교 북동측 인근이며, 대단위 아파트단지·근린상가·각급학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입과 접근성이 무난하고, 인근 버스정류장의 위치·노선 등 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 18층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 공급설비가 있으며 열병합발전에 의한 지역난방 구조입니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 포장도로가 정비돼 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등입니다.
- 규모. 중개 시세 자료상 신영통현대4차는 576세대, 사용승인일은 2002.03.21입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한수진 확약 원문 재확인. 대항력 포기와 매각 시 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 장우석 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금·임대차계약·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증 신고는 장우석 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 289,600,000원, 2회 유찰 231,680,000원으로 최저가가 내려가도 장우석의 미상 인수위험이 남아 있으므로 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표와 인수는 분리. 신청채권자 미배당액이 커지는 것과 한수진 보증금의 매수인 인수 여부는 별개입니다. 한수진분은 확약으로 실질 0원* 처리합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 큰 임차권은 해소됐지만, 작은 빈칸 하나가 결론을 바꾼다
표면적으로 가장 위협적인 권리는 한수진의 330,000,000원 주택임차권입니다. 그러나 이 부분은 신청채권자의 대항력 포기와 임차권등기 말소동의 확약이 있어 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 장우석은 2025.09.09 전입한 별도 점유자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 전체 취득원가는 362,000,000원으로 고정된다고 말할 수 없고, 장우석 관련 인수 가능액을 확인해야 비로소 확정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고 역시 장우석 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
한수진 권리는 해소, 장우석 권리는 미확정. 이 사건의 입찰 판단은 최저가가 아니라 확약의 유효성 재확인과 장우석 보증금 확인에서 갈립니다.
