수원지방법원 2025타경59021. 수원시 권선구 구운동 956-10, 제2층 제202호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김석호와 김수정으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 강제경매는 그중 김석호 지분에 대해 진행됩니다. 따라서 82,500,000원을 낙찰가로 지급한다고 해서 이 호실 전체의 단독 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.
등기부 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 2010년 설정됐던 대전푸른신용협동조합 근저당 130,000,000원은 2011.03.31 해지로 말소됐고, 2012년 국민건강보험공단 압류 역시 2024.05.07 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2025.11.27 접수된 김석호 지분 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 956-10 제2층 제202호 · 도로명 구운로47번길 66-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 |
| 사용승인 | 2010.12.15 |
| 현재 소유자 | 김석호 지분 2분의 1 · 김수정 지분 2분의 1 |
| 경매 대상 | 김석호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 82,500,000원 / 82,500,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김수정 / 8,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분’이 핵심
2010년 근저당은 2011년에 이미 말소됐고, 2012년 압류 역시 2024년에 말소됐습니다. 이후 2024.08.02 상속을 원인으로 김석호·김수정이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2025.11.27 김수정이 김석호 지분에 대해 강제경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 82,500,000원, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 82,500,000원으로 신건입니다. 다만 이 금액은 호실 전체가 아니라 경매 대상 지분에 대한 입찰가격으로 봐야 하며, 단독 소유 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
동일 물건의 최신 실거래 비교지표로 가격 우위를 검증할 근거가 확보되지 않은 상태이므로, 현 시점에서 “시세보다 저렴하다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 특히 지분 부동산은 공동소유에 따른 사용·처분 제약을 함께 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 82,500,000원 | 8,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 66,000,000원 | 8,050,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 52,800,000원 | 8,050,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권 8,050,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 이 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 금전채권 배당의 문제이고, 공유지분 상태 자체는 낙찰 후에도 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,885,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김수정 | 8,050,000원 | 8,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,565,000원 |
82,500,000원 가정 시 집행비용 1,885,000원과 신청채권 8,050,000원이 배당되고 72,565,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 임차·점유 체크
확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 없음만을 전제로 명도 난도를 확정해서는 안 되며, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구운동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공원·아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 서측으로 서부로가 통과하고 차량 진출입이 가능하며, 북측에 서수원버스터미널과 인근 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8∼10m 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025-08-26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도에는 다세대주택이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 매각 대상은 김석호 지분 2분의 1입니다. 호실 전체 매각으로 착각하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 김수정은 공유자로서 우선매수 절차와 관련될 수 있으므로 매각기일의 신고·보증금 제공 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 대항력 여부는 원문 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 동일 실거래 비교 없이 신건 82,500,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 지분 환금성과 공동소유 제약을 반영해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단독소유”
이 사건은 등기상 복잡한 선순위 담보권이 남아 있는 물건은 아닙니다. 기존 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 신청채권 8,050,000원도 각 시나리오에서 전액 배당돼 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 그 깔끔함만 보고 안전형 일반 다세대로 분류하면 핵심을 놓칩니다.
낙찰 대상은 김석호의 지분 2분의 1뿐입니다. 낙찰 후 김수정의 지분 2분의 1이 남고, 공유자 우선매수신고 제한도 명세서에 명시돼 있습니다. 여기에 임대관계까지 미상인 만큼, 권리채무보다 공동소유 구조와 실제 점유 확인이 더 중요한 사건입니다. 결론은 “등기 인수는 단순, 지분 구조는 주의”입니다.
