수원지방법원 2025타경552. 평택시 안중읍 현화리 853-5 토지와 4층 주상용건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용건물이고, 1층은 점포, 2·3·4층은 6가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.04.13이고, 토지는 233.8㎡입니다.
권리구조의 핵심은 2025.03.06 강제경매개시결정을 기준으로 그보다 앞서 전입한 임차관계가 다수 존재한다는 점입니다. 배당 시뮬레이션에서 김현자 130,000,000원과 박기석 90,000,000원은 우선변제로 전액 배당되지만, ZHANG MEIHUA 20,000,000원, 장예림 85,000,000원, 김병준 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 853-5 · 경기도 평택시 안중읍 안중로18번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 4층 주상용건물 · 1층 점포, 2·3·4층 6가구 |
| 토지 | 233.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 최동임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,200,300원 / 1,250,200,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여윤서 / 104,661,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 1,190,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
2021.04.28 설정된 화성우리신용협동조합 근저당 3건 (168,000,000원·132,000,000원·480,000,000원)과 2022.01.14 동해대부 근저당 19,500,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다.
이 기준보다 앞선 전입일을 가진 임차관계가 여럿입니다. 따라서 뒤에 설정된 임차권등기가 매각으로 소멸하는 경우라도, 임차인의 선행 점유·전입에 따른 보증금반환 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 본건에서 확인되는 인수액 255,000,000원은 바로 이 부분에서 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 승부처는 배당 후 남는 보증금
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여윤서 | 201호 | 2021.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 1층 79.14제곱미터 | 2021.08.18 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 |
| 김현자 | 2층 201호 60㎡ | 2021.04.30 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 장예림 | 3층 302호 48.81㎡ | 2021.06.01 | 85,000,000원 | 有 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김병준 | 3층 301호 59.5㎡ | 2021.08.05 | 150,000,000원 | 有 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 박기석 | 2층 202호 48.81㎡ | 2023.12.08 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 곱미터 | 주거 | 2021.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 有 | 없음 |
또한 여윤서는 이 사건의 신청채권자이면서 201호 점유자로 기재되어 있고, 김현자는 임차권자이면서 별도 강제경매 사건의 채권자로도 나타납니다. 관계인과 임차인의 지위가 겹치는 부분은 실제 계약서·보증금 지급내역·배당요구 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
이 물건은 아파트 단일 호실이 아니라 토지와 4층 주상용 다가구건물의 일괄매각입니다. 1층 점포와 여러 주거 임차관계가 섞여 있어 단순한 평형 평균가격으로 판단하기보다 권리 인수를 포함한 총 취득비용을 먼저 봐야 합니다.
| 현재 회차 | 신건 · 매각가정 1,250,200,300원 · 매수인 인수 255,000,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 매각가정 1,000,160,240원 · 매수인 인수 255,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 매각가정 800,128,192원 · 매수인 인수 255,000,000원 |
| 핵심 | 회차가 내려가도 확인된 인수액 255,000,000원은 그대로 유지 |
따라서 유찰로 최저매각가가 내려가더라도, 이 사건은 단순히 “가격이 많이 떨어졌다”는 이유만으로 매력이 생기는 구조가 아닙니다. 매각대금과 별개로 인수되는 보증금이 계속 붙기 때문입니다. 여윤서 보증금까지 실제 인수대상으로 확인되면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,250,200,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,902,003원 |
| 1. 임차인 김현자 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 임차인 박기석 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수 · ZHANG MEIHUA | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장예림 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병준 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 여윤서 | 104,661,444원 | 104,661,444원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현자 | 104,661,444원 | 104,661,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 805,975,409원 |
채권자 미배당액은 0원으로 계산되지만, 이는 매수인에게 안전하다는 뜻이 아닙니다. ZHANG MEIHUA·장예림·김병준의 보증금 255,000,000원은 배당되지 않는 대신 매수인 인수로 별도 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안일중학교 남동측 인근이며, 주상용 건물·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 주상용건물이며, 사용승인일은 2021.04.13입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 1층은 점포, 2·3·4층은 6가구 다가구주택으로 이용 중이며, 1층 점포는 ‘탕화쿵푸 마라탕’ 상호로 영업 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구)이고 소로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 지적경계. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 4층 샤시조 발코니 약 12.9㎡는 포함되지만, 옥외주차장 소재 판넬조 판넬지붕 창고 약 6㎡는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 원본 확인. ZHANG MEIHUA 20,000,000원, 장예림 85,000,000원, 김병준 150,000,000원의 계약서와 현재 배당·점유 상태를 확인하세요.
- 여윤서 임차관계 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 관계인 중첩 확인. 여윤서는 신청채권자와 임차인 지위가 겹치고, 김현자는 임차권자와 별도 강제경매 채권자 지위가 겹칩니다.
- 지적측량 검토. 토지 경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 인접지 침범·점유 관계를 확인하세요.
- 제외 창고 확인. 약 6㎡ 판넬조 창고는 매각대상에서 제외되므로 소유관계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차에서는 1,250,200,300원에 255,000,000원을 더한 1,505,200,300원이 확인 가능한 출발점입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 255,000,000원은 사라지지 않는다”
이 사건의 핵심은 감정가 1,250,200,300원이 아닙니다. 확인되는 매수인 인수액 255,000,000원이 별도로 존재하고, 현재 회차 기준 실질취득은 1,505,200,300원입니다. 1회 유찰 시 매각가정은 1,000,160,240원, 2회 유찰 시 800,128,192원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 인수액은 255,000,000원으로 동일합니다.
게다가 여윤서는 2021.06.23 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 추가로 남습니다. 여기에 다가구·점포 혼합 용도, 불분명한 지적경계, 매각 제외 창고까지 겹칩니다. 이 물건은 “신건이라 비싸다”나 “유찰되면 싸진다”처럼 단순하게 볼 대상이 아니라, 임차보증금 인수와 현장 권리관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
