수원지방법원 2025타경552. 평택시 안중읍 현화리 853-5에 소재한 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만, 실제 감정평가상 이용상태는 4층 주상용건물입니다. 1층은 점포로 사용되고 있으며, 2~4층은 6가구의 주거공간으로 구성된 다가구주택 형태입니다. 토지면적은 233.8㎡이고, 건물 사용승인일은 2021년 4월 13일입니다.
경매는 채권자 여윤서의 강제경매개시결정으로 시작됐으며, 신청채권액은 104,661,444원입니다. 이후 김현자 명의 강제경매개시결정과 평택시 압류도 등기되었습니다. 문제는 이 건물의 임차보증금과 선순위 근저당권입니다. 특히 등기상 임차권 설정일이 경매개시일보다 늦다는 사실만으로, 그 임차인의 대항력까지 늦게 발생했다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 전입일과 점유개시일은 상당수가 경매개시일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경552 (강제경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 853-5 도로명: 경기도 평택시 안중읍 안중로18번길 35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 실제 이용상태: 4층 주상용 다가구건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 사용승인 2021.04.13 |
| 이용현황 | 1층 점포(탕화쿵푸 마라탕 영업), 2~4층 주거 6가구 |
| 토지 | 233.8㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 소로각지 |
| 소유자 | 최동임 (2021.05.31 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 1,250,200,300원 |
| 최저매각가 | 875,140,210원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여윤서 / 104,661,444원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각, 4층 샤시조 발코니 약 12.9㎡ 포함 |
| 매각 제외 | 옥외주차장 소재 판넬조 창고 약 6㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 근저당 존속 여부가 핵심
현재 권리분석상 말소기준으로 제시된 것은 2025.03.06 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 이 기준만 보면 김현자의 2023.10.13 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서고, 뒤에 등기된 임차권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2022.01.14 설정된 주식회사동해대부의 채권최고액 19,500,000원 근저당권은 2022.07.19 말소등기가 있습니다. 반면 2023.10.13 김현자 임차권등기에는 보증금 130,000,000원과 2021.04.30 전입·확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 등기순서만이 아니라 실제 선순위 담보권의 효력과 임차인의 대항요건을 함께 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 보증금만으로도 복잡하다
이름과 점유정보로 구분되는 임차인은 6명입니다. 확인되는 보증금은 김현자 130,000,000원, ZHANG MEIHUA 20,000,000원, 장예림 85,000,000원, 김병준 150,000,000원, 박기석 90,000,000원입니다. 여윤서의 보증금은 확인되지 않습니다. 선순위 판단의 전제가 되는 근저당권 존속 여부가 불명확하므로, 아래 대항력 및 승계 표시는 현 경매개시결정을 기준으로 한 잠정 판단입니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여윤서 201호 |
2021.06.23 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 위험 |
| ZHANG MEIHUA 1층 79.14㎡ |
2021.08.18 확정일자 미상 |
20,000,000원 월세 1,300,000원 |
있음 추정 | 미확인 | 20,000,000원 가정 |
| 김현자 2층 201호 · 임차권등기 |
2021.04.30 2021.04.30 |
130,000,000원 | 있음 추정 | 배당 가정 | 전액 배당 시 0원 |
| 장예림 3층 302호 · 임차권등기 |
2021.06.01 1차 2021.05.18 2차 없음 |
85,000,000원 | 있음 추정 | 범위 확인 | 85,000,000원 가정 |
| 김병준 3층 301호 · 임차권등기 |
2021.08.05 2021.07.13 |
150,000,000원 | 있음 추정 | 배당순위 확인 | 150,000,000원 가정 |
| 박기석 2층 · 201호/202호 표기 상이 |
2023.12.08 2023.12.08 |
90,000,000원 | 있음 추정 | 배당 가정 | 전액 배당 시 0원 |
임차인별 대항력은 실제 주택 인도·주민등록의 유효성, 선순위 담보권의 존속 여부 등을 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 표의 인수액은 배당 시뮬레이션상 가정이며 확정된 법적 인수액이 아닙니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가 외에 무엇을 부담하나
현재 회차 최저매각가는 875,140,210원입니다. 하지만 예상배당에서는 ZHANG MEIHUA, 장예림, 김병준의 보증금 합계 255,000,000원을 매수인이 인수하도록 가정하고 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득액은 1,130,140,210원입니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 875,140,210원 | 감정가의 70% |
| ZHANG MEIHUA 보증금 인수 가정 | 20,000,000원 | 배당 없음 가정 |
| 장예림 보증금 인수 가정 | 85,000,000원 | 배당순위 재확인 |
| 김병준 보증금 인수 가정 | 150,000,000원 | 배당순위 재확인 |
| 인수보증금 합계 | 255,000,000원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
| 실질취득 추정액 | 1,130,140,210원 | 미상 보증금·취득부대비용 제외 |
| 여윤서 보증금 | 미상 | 추가 인수 가능성 |
④ 예상배당표 (매각가 875,140,210원 가정)
아래는 현재 회차 매각가격을 기준으로 구성된 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 김현자와 박기석의 보증금에 각각 우선배당을 가정하고, ZHANG MEIHUA·장예림·김병준의 보증금은 배당대금에서 제외하여 매수인 인수로 처리했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,151,402원 |
| 1. 김현자 · 임차보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 박기석 · 임차보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수 · ZHANG MEIHUA | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장예림 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병준 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 여윤서 · 강제경매채권 | 104,661,444원 | 104,661,444원 |
| 3. 김현자 · 강제경매채권 | 104,661,444원 | 104,661,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 434,665,920원 |
예상배당 합계는 875,140,210원입니다. 매수인 인수로 가정된 255,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니므로 합계에서 제외됩니다. 당해세·최우선변제 및 실제 선순위 담보채권 배당은 확정 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 금액과 남는 부담을 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
875,140,210원 | 255,000,000원 | 1,130,140,210원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
612,598,147원 | 255,000,000원 | 867,598,147원 |
| 3회 유찰 감정가 34.3% |
428,818,702원 | 255,000,000원 | 683,818,702원 |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 동일한 인수보증금 255,000,000원을 산술 합산한 금액입니다. 실제 배당·인수구조는 변경될 수 있으며 여윤서의 미상 보증금, 세금 및 취득부대비용은 포함되지 않았습니다.
2회 유찰 시 최저가가 612,598,147원까지 내려가더라도, 인수보증금 255,000,000원이 그대로 남는 가정에서는 총액이 867,598,147원입니다. 3회 유찰 시에는 최저가 428,818,702원, 단순 실질취득액 683,818,702원으로 계산됩니다. 다만 이 단계에서는 배당 시뮬레이션상 채권 미배당도 7,192,373원 발생합니다.
⑥ 입지·토지·건물 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 현화리 소재 안일중학교 남동측 인근에 위치하며, 주상용건물·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.04.13 사용승인된 4층 철근콘크리트 주상용건물입니다. 1층은 점포, 2~4층은 주거공간으로 이용되며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기가 있습니다.
- 토지. 면적 233.8㎡, 제2종일반주거지역, 안중현화택지지구 지구단위계획구역입니다. 소로1류 도로에 접하며, 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있어 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 토지 경계. 인접 토지와의 지적경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있습니다. 측량을 통한 확인이 필요하며 경계분쟁·시설물 침범 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 옥외주차장의 판넬조 창고 약 6㎡는 평가와 매각에서 제외됩니다. 반면 4층 샤시조 발코니 약 12.9㎡는 매각에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 이를 실제 시설 전체의 적법성이나 현장 상태 확인을 대신하는 근거로 삼아서는 안 됩니다.
- 환금성. 점포와 다수 주거임차인이 결합한 주상용 다가구건물로, 개별 주거호실보다 매수 수요와 자금조달 조건이 복잡할 수 있습니다. 실제 환금성은 임대수익·공실률·매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 근저당권. 2021.04.28 근저당권 3건의 현재 효력, 말소 여부, 2025.09.29 이전·질권설정 기록과 공동담보 토지의 관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 임차인별 대항력. 여윤서·ZHANG MEIHUA·김현자·장예림·김병준·박기석의 실제 점유, 전입 효력, 계약서와 확정일자를 호실별로 재확인해야 합니다.
- 여윤서 보증금. 보증금·확정일자 미상 상태입니다. 신청채권자와 임차인 사이의 관계를 확인하고 추가 인수금이 없는지 검토해야 합니다.
- 장예림·김병준 배당. 임차권등기일만으로 우선변제권 부재를 판단하지 말고, 기존 확정일자와 계약 갱신, 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
- 김현자 채권 중복. 임차보증금 배당과 별도 강제경매채권의 권리 원인, 실제 채권액 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
- 호실·점유관계. 201호에 관한 중복 기재와 박기석의 201호·202호 표기 차이를 현황조사, 임대차계약서 및 건물 내부구조와 대조해야 합니다.
- 평택시 압류. 2026.04.06 압류와 관련된 세금의 종류·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 등기일이 늦다는 사실만으로 세금의 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 토지 측량. 인접지 경계 불분명 문제와 옥외주차장·매각 제외 창고의 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 상가 임대차. 1층 점포의 영업 및 임대차관계, 사업자등록, 보증금과 임차권 보호 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도·운영비. 다수 임차인에 대한 보증금 반환·인도 협의, 관리비, 공과금, 보수비 및 임대 운영비를 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 시세·수익 검증. 실제 임대료 수입과 인근 유사 주상용건물 매매사례를 확인해 실질취득 추정액 1,130,140,210원의 적정성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “8.75억 낙찰가보다, 최종적으로 얼마를 부담하는지가 중요하다”
이 사건은 일반적인 아파트 한 호실 경매와는 다릅니다. 1층 점포와 다가구 주거공간을 포함한 주상용건물 전체가 매각되고, 다수 임차인의 보증금·배당순위·점유관계가 얽혀 있습니다. 현재 배당 가정대로라면 최저가 875,140,210원에 낙찰받아도 255,000,000원의 인수보증금이 추가되어 실질취득액은 1,130,140,210원으로 계산됩니다. 이 금액조차 미상 보증금과 부대비용을 반영하지 않은 추정치입니다.
여기에 2021년 근저당권의 말소·존속 기록과 임차인 우선변제 처리 사이에 재검증이 필요한 부분이 남아 있습니다. 그러므로 가장 먼저 할 일은 입찰가 계산이 아니라 말소기준권리 확정, 임차인별 배당 및 인수액 재산정, 토지 경계 확인, 실거래와 임대수익 검증입니다. 권리가 정리된 다음에야 최저가 8.75억의 의미도 판단할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 위험까지 해소된 것은 아닙니다.
