수원지방법원 2025타경773. 안성시 일죽면 금산리 일원의 토지와 주택·부속건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기에는 금산리 366-8 1동, 도로명주소 산전길 136-17이 나타납니다. 소유자는 박정수이며, 2023년 6월 7일 초평농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국가와 안성시의 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 사람은 채권자가 아니라 2021년 5월 27일 전입신고된 박도현입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서지만, 점유 부위와 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 주택 인도와 임대차관계까지 충족한다면 대항력이 인정될 가능성이 있으므로, 단순히 배당표에 인수액이 0원이라고 해서 낙찰자가 부담할 금액이 없다고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준은 2023.06.07 초평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이고, 공동담보목록 제2023-445호가 기재돼 있습니다. 이후 동화성세무서장 관련 국세 압류, 경매개시결정, 안성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 세금이 배당에 미치는 영향은 별도입니다.

과거 신한은행·수산업협동조합중앙회·국민은행 근저당권과 김국진 전세권은 이미 말소된 등기입니다. 특히 2014년 설정된 김국진 전세권 150,000,000원은 2015년 말소됐으므로, 현재 유효한 전세권이나 인수 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — ‘대항력 가능·미상’

현황조사·매각물건명세서상 확인 대상: 실제 임차인으로 조사된 사람 1명. 보증기관 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아닙니다.

가령 유효한 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 그 보증금이 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 떨어지더라도 인수액이 증가하여 총 취득 부담이 줄지 않을 수 있습니다. 이번 사건은 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 이러한 구조가 실제 성립하는지부터 검증해야 합니다.

• 전입 및 실제 점유. 2021.05.27 전입신고와 주택 인도 시점, 현재 점유 및 세대관계를 확인합니다.
• 임대차 계약. 계약 존재, 보증금, 임차 범위, 계약 갱신과 임대인 관계를 확인합니다.
• 확정일자·우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위를 단정할 수 없습니다.
• 인수금 검증. 낙찰가뿐 아니라 선순위 보증금 중 실제 미배당될 금액을 합산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 1회 유찰됐지만 시세상 할인인지 미확인

감정가는 923,638,200원이며 현재 최저매각가는 646,546,740원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 인근 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

회차별 채권 미배당액은 근저당권 채권최고액 528,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 부족액입니다. 매수인 인수 보증금과는 다른 개념입니다. 모든 회차의 임차인 인수금은 별도 확인 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 646,546,740원 가정)

채권최고액을 사용한 단순 추정배당입니다. 신청채권자의 청구액은 413,485,398원으로 채권최고액 528,000,000원과 다릅니다. 당해세, 압류 관련 세금의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제·우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 아래 도넛 차트 역시 동일한 추정 결과입니다.

⑤ 토지·건물 현황 — 일반 주택보다 확인할 것이 많다

감정평가상 본건은 금산보건진료소 남서측 인근 전원주택지대에 있으며, 단독주택과 임야 등이 주위에 분포합니다. 주건물은 2층 주택이고 부속건물도 실제로는 주택으로 사용되고 있습니다. 토지는 전, 자연림, 정원, 주택부지, 도로 일부 등 다양한 형태로 이용되고 있습니다.

• 농지 이용. 목록 1·2는 전으로 이용 중이며 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 취득 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
• 토지·진입로. 목록 3은 진입로의 일부이고, 목록 9는 공부상 임야이지만 남측 일부가 도로로 이용됩니다. 개별 토지정보에는 맹지로 표시된 필지도 있으므로 전체 진입권과 필지 경계를 확인해야 합니다.
• 임야·정원. 목록 4는 옹벽공사가 되어 있고 자연림·정원이 조성되어 있으며, 목록 6은 활잡목과 소나무 등이 자생하는 자연림입니다.
• 주택 부지. 목록 5·7은 주거나지 및 주택 건부지 등으로 이용되고, 목록 7에는 벌목된 토지임야와 남측 일부 도로 이용 부분도 기재되어 있습니다.
• 주건물. 철근콘크리트구조 2층 주택으로 방, 거실, 주방, 욕실, 드레스룸, 보조주방, 발코니 등으로 이용됩니다.
• 부속건물. 건축물대장에는 단독주택(창고)로 기재되어 있으나 실제로는 주택(식당 등)으로 사용됩니다. 공부상 용도와 실제 이용의 차이를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 일죽면 금산리 소재 금산보건진료소 남서측 인근, 단독주택 및 임야 위주의 전원주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 북동측 인근 노선버스정류장이 도보 약 20분 거리에 있고 배차간격이 넓어 대중교통은 불편한 편입니다.
• 용도지역. 필지별로 보전관리지역과 계획관리지역, 자연취락지구 등이 혼재합니다. 자연보전권역·준보전산지·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등도 확인 대상입니다.
• 토지 특성. 확인된 개별 토지정보상 지목 전, 면적 865.0㎡, 공시지가 25,500원/㎡, 완경사·부정형·맹지로 표시된 필지가 있습니다. 이를 일괄매각 전체 토지의 면적이나 도로조건으로 일반화해서는 안 됩니다.
• 허가·규제. 일부 토지정보에 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다. 매각대상 필지별 적용 여부와 경매취득에 관한 처리 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물. 감정요항표상 위생·급배수·개별난방·태양열발전설비 등이 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없으나, 실제 주택으로 사용 중인 부속건물과 제시외 건물의 적법성은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 공동주택과 달리 토지·임야·농지·주택이 결합된 비정형 물건입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 매각기간이나 재매도가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 우선 확인. 박도현의 실제 임대차, 보증금, 현재 점유 및 대항력 요건을 확인하고 예상 인수액을 산정합니다.
• 배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 종기 및 실제 배당 가능성을 확인합니다. 선순위 대항력이 인정되면 배당 부족액의 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1·2 관련 발급 가능 여부와 제출기한을 확인합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건은 반드시 사전에 해결해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각대상 토지·건물 전체의 표시와 권리관계, 제시외 건물의 포함·제외 범위를 원본과 현장에서 대조합니다.
• 도로·경계·건물 상태. 맹지 표시 필지와 실제 진입로, 도로 사용권, 토지 경계, 옹벽 및 건물의 상태를 현장 확인합니다.
• 세금·배당. 동화성세무서장과 안성시의 압류 관련 채권, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하고 예상배당을 다시 계산합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가에 실제 인수 보증금 및 취득에 필요한 부대비용을 더한 금액을 기준으로 수익성을 판단합니다.
• 시세 검증. 토지·주택·임야의 개별 가치, 인근 거래사례, 실제 이용 가능성을 검토한 뒤 응찰가 상한을 결정합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 지적도를 입찰 전에 재확인합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수금과 취득자격”

이 물건은 감정가 923,638,200원에서 한 차례 유찰되어 646,546,740원까지 내려왔습니다. 하지만 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박도현의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았다는 점입니다. 해당 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 미배당된다면, 낙찰자가 추가 부담을 질 수 있습니다.

여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 비정형 토지 구성, 제시외 건물의 매각 포함·제외, 부속건물의 공부상 용도와 실제 이용 차이가 겹칩니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가가 시장가치보다 낮다고 평가할 근거가 부족합니다. 현재 판단은 입찰 보류·정밀 확인 우선입니다. 선순위 점유자의 법적 지위와 보증금, 농지취득 가능 여부, 일괄매각 범위를 확정한 후에야 적정 응찰가를 논의할 수 있습니다.