수원지방법원 2025타경773. 감정가와 최저매각가가 모두 923,638,200원인 신건입니다. 물건은 토지와 주택이 함께 묶인 형태로, 감정평가상 주건물과 부속건물은 모두 주택으로 이용 중이며, 일부 토지는 전·자연림·주거나지·단독주택 건부지· 진입로 또는 도로 일부로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.06.07 초평농업협동조합 근저당권 528,000,000원입니다. 이후 국 압류, 경매개시결정, 안성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 박도현의 전입일은 2021.05.27로 말소기준일인 2023.06.07보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 배당 계산상 인수액이 0원이라고 해도, 실제 입찰 판단에서는 보증금·계약관계·점유개시· 확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지 승계 위험이 열려 있는 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경773 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 일죽면 금산리 367-4 |
| 등기 건물 | 경기도 안성시 일죽면 금산리 366-8 1동 · 경기도 안성시 일죽면 산전길 136-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주건물 및 부속건물은 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박정수 |
| 감정가 / 최저가 | 923,638,200원 / 923,638,200원 (신건) |
| 신청채권자 | 초평농업협동조합 |
| 청구액 | 413,485,398원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 주요 토지 | 전 · 865㎡ · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
2012년 신한은행 근저당, 2014년 김국진 전세권, 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당, 2020년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.07 설정된 초평농업협동조합 근저당권 528,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 안성시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도현 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유자는 1명입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않았고 보증금 역시 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 “임차인 인수 0원”을 확정 결론으로 쓰는 것은 위험합니다. 특히 선순위 전입자가 실제 임차인이고 대항요건을 갖췄다면 낙찰가 외 별도 승계 부담이 발생할 수 있으므로, 계약서와 주민등록 전입세대, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 여부의 원본 확인이 필요합니다.
③ 토지·주택 구성 — 농취증과 제시외 건물이 함께 걸린다
- 일괄매각. 여러 토지와 주택이 함께 매각되는 구조입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1, 2는 전으로 이용 중이며 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 비닐하우스. 목록 1 위 약 120㎡, 목록 2 위 약 120㎡ 비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 제시외 주택·가추. 기호 8 위 판넬조 단층 주택 약 90㎡와 가추 약 12㎡·33㎡는 포함됩니다.
- 토지 이용. 일부는 전, 일부는 자연림, 주거나지, 단독주택 건부지, 진입로 또는 도로 일부로 이용됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 9는 공부상 임야이나 남측 일부가 실제 도로로 이용되고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 923,638,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,636,382원 |
| 1. 근저당 · 초평농업협동조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 384,001,818원 |
현재 계산에서는 근저당권이 전액 배당되고 소유자에게 384,001,818원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박도현의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 실제 임차인 배당 및 승계 부담은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 923,638,200원 | 0원 | 384,001,818원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 738,910,560원 | 0원 | 201,121,454원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 591,128,448원 | 0원 | 54,817,164원 | 0원 |
근저당 채권최고액 528,000,000원만 놓고 보면 2회 유찰 시나리오인 591,128,448원에서도 계산상 미배당은 없습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 “낙찰가가 내려가도 인수 위험이 없다”는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 박도현의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 선순위 대항요건이 인정되는 실제 임차인이라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있어, 실질취득원가는 낙찰가와 별개로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산보건진료소 남서측 인근의 전원주택지대로, 주변은 단독주택과 임야 위주입니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근은 가능합니다.
- 대중교통. 북동측 인근 도보 약 20분 거리에 노선버스정류장이 있으나 배차간격이 넓어 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 주건물은 2012.09.27 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 주택이며, 부속건물은 2020.10.06 재축신고된 경량철골구조 단층 건물로 실제 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·태양열발전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 보전관리지역·계획관리지역·자연취락지구·자연보전권역·준보전산지·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·사방지 등이 토지별로 적용됩니다.
- 환금성. 아파트형 표준물건이 아니라 토지 여러 필지와 단독주택, 자연림, 농지, 도로 일부가 결합된 형태여서 매수층이 상대적으로 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박도현 보증금 확인. 가장 먼저 임대차계약서·보증금·점유범위·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입만으로 우선변제 순위나 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1, 2에 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 매각·평가 제외 비닐하우스와 매각 포함 제시외 주택·가추를 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 도로·맹지 확인. 주요 토지 정보에는 맹지로 표시된 토지가 있고, 다른 필지는 진입로·도로 일부로 이용되므로 실제 통행관계와 법적 도로 여부를 확인해야 합니다.
- 토지별 규제 확인. 보전관리·계획관리·자연취락·준보전산지·사방지 등 규제가 혼재합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 923,638,200원의 적정성을 별도 현장 시세와 토지·건물 가치로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 0원”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 하지만 경매에서 진짜 위험은 등기부 밖에 남아 있는 경우가 많습니다. 박도현의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 핵심 결론은 “대항력 가능·미상, 실질취득원가 확정 불가”입니다. 동시에 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물, 토지별 이용·규제와 도로관계까지 함께 봐야 합니다. 등기는 정리 가능하지만, 점유와 취득요건은 아직 열려 있습니다. 이 두 가지를 확인하기 전에는 923,638,200원의 신건 가격을 안전한 매수가로 평가하기 어렵습니다.
