💰 최저가 12,170,000원 📉 감정가의 12.29% 🛡️ 인수 0원 🔁 7회 유찰
창원지방법원 2024타경4980. 등기부상 집합건물인 까치빌라 지하층상가-101호입니다. 현재 소유자는 황정간이며, 2014.11.14. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 새고성농업협동조합이 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 고성군 압류, 국 압류와 2024.11.07. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 이 물건은 권리보다 사용성·환금성·현장성을 더 강하게 봐야 합니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설인 노래연습장이고, 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 지하층입니다. 감정평가에는 차량 등의 접근이 불가능하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4980 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 당동6길 17, 지하층상가-101호 (까치빌라) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(노래연습장) |
| 대상 면적 | 210.26㎡ |
| 소유자 | 황정간 · 2014.11.14. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 12,170,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 207,311,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2014.11.14. 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 말소기준이 됩니다. 2020.05.22. 고성군 압류, 2024.05.13. 국 압류, 2024.11.07. 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 | 전부 | 2024.08.23 | 20,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑숙 | — | 2019.03.20 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2014.11.14.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 24.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
까치빌라의 확인된 최근 거래는 2025.09, 전용 60.7㎡, 4층, 50,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 1건이어서 50,000,000원입니다. 현재 최저가 12,170,000원은 단순 금액비율로 이 거래의 24.3%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 210.26㎡ | 지하층 | 감정가 99,000,000원 |
| 2025.09 실거래 | 60.7㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 현재 최저가 | 210.26㎡ | 지하층 | 12,170,000원 |
문제는 비교 대상이 같은 면적이 아니라는 점입니다. 대상은 210.26㎡인데 최근 거래는 60.7㎡이고, 대상은 감정상 지하 노래연습장입니다. 따라서 12,170,000원이 최근 거래의 24.3%라는 숫자는 확인할 수 있어도, 이를 그대로 ‘시세 대비 76% 할인’ 또는 ‘저렴하다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 거래 표본도 1건뿐이라 가격 판단 신뢰도가 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 619,060원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 130,000,000원 | 11,550,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 130,000,000원 중 11,550,940원만 배당되어 118,449,060원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 12,170,000원 | 11,550,940원 | 118,449,060원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 8,519,000원 | 7,965,658원 | 122,034,342원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 5,963,300원 | 5,455,961원 | 124,544,039원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라 낙찰 후 실제 활용 가능성과 재매각 가능성입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 “하원마을” 북동측 인근이며, 해안가 주변 농경지대로 조사됐습니다.
- 이용. 제2종근린생활시설인 노래연습장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 지하층상가-101호입니다.
- 교통. 차량 등의 접근은 불가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 두 필지 일단의 부정형 토지로 인접지와 평탄한 주상용 건부지로 이용 중이며 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 307,600원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 접근 확인. 감정평가에는 차량 접근 불가능으로 기재되어 있습니다. 실제 출입 동선과 지하층 접근성을 직접 확인해야 합니다.
- 영업 가능성 확인. 현재 이용상태는 노래연습장입니다. 낙찰 후 동일 용도 유지 가능 여부와 다른 용도로의 활용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계 재확인. 김영미·김갑숙 모두 대항력은 없지만 현재 점유와 인도 협의 여부는 별개입니다.
- 김갑숙 관계 확인. 임차인 김갑숙과 등기부 근저당 변경 채무자 김갑숙의 동일 이름 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 오해 금지. 최근 50,000,000원 거래는 60.7㎡·4층으로 대상 210.26㎡·지하층과 직접 비교하기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 경계 확인. 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구된다는 감정평가 의견이 있습니다.
맺으며 — “싸게 보이는 것”과 “잘 팔리는 것”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 2014.11.14. 새고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 임차인 2명도 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 계산상 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 99,000,000원이 7회 유찰돼 12,170,000원까지 내려온 배경에는 지하 상가·노래연습장 이용·차량 접근 불가·좁은 거래 표본이라는 환금성 문제가 함께 있습니다. 최근 실거래 50,000,000원과의 단순 비율 24.3%도 면적이 60.7㎡와 210.26㎡로 크게 달라 가격 메리트의 확정 근거가 될 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 상품성과 재매각 난도는 높은 물건. 이 사건은 낮은 숫자보다 실제 현장과 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
