수원지방법원 2025타경42602. 평택시 동삭동 삼익사이버아파트 109동 603호입니다. 소유자는 강혜정이고, 2020.08.21 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 180,000,000원이었습니다. 현재 경매는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권을 기초로 진행되는 구조로, 신청채권자의 청구금액은 101,271,309원입니다.
숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가에서 30% 내려온 최저가 256,200,000원은 최근 실거래 평균보다 79,200,000원 낮습니다. 하지만 경매에서 진짜 취득원가는 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 그 금액까지 합산해야 합니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 전입일이 빠른 점유 관련 신고자가 있어 그 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 343-2 삼익사이버아파트 109동 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 동삭로 397 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 실거래 비교 면적 | 119.16㎡ |
| 단지 규모 | 672세대 · 2000.11.22 준공 |
| 소유자 | 강혜정 · 2020.08.21 소유권이전 · 당시 거래가 180,000,000원 |
| 감정가 | 366,000,000원 |
| 최저매각가 | 256,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 |
| 청구금액 | 101,271,309원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.05 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 전입
기준으로 표시된 권리는 2022.11.08 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 채권최고액은 110,000,000원입니다. 그 뒤의 한샘파이낸셜대부 근저당권 70,500,000원, 전세권 5,000,000원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
삼성카드 가압류 8,920,953원은 2023.09.14 말소되었고, 국민건강보험공단 압류도 2024.04.12 말소되었습니다. 핀베스트대부 근저당권 42,000,000원 역시 2025.02.11 해지로 말소된 상태입니다. 과거 여러 차례의 경매개시결정 중 취하된 사건들이 있으며, 현재 사건과 2026.02.25의 추가 경매개시결정이 남아 있는 구조입니다.
② 임차관계 — 이 사건의 핵심 위험
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경성 | 2020.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 장경성이 나타나며 전입일은 2020.08.19입니다. 2022.11.08의 근저당권보다 빠를 뿐 아니라 2020.08.21 설정된 우리은행 근저당권보다도 앞섭니다. 그러나 전입신고일이 앞선다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차 성립 여부, 대항요건 유지 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
장경성의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 부분은 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능성과 배당 후 미회수 보증금, 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상, 인수금 미확정으로 보수적으로 판단해야 합니다.
한샘파이낸셜대부 명의의 전세권은 2025.02.11 설정되었으며 전세금은 5,000,000원, 존속기간은 2025.02.11부터 2027.02.10까지입니다. 이는 장경성의 주택임대차 보증금으로 확인된 금액이 아닙니다. 두 권리를 혼동하여 장경성의 보증금을 5,000,000원이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인과 실질취득은 별개
삼익사이버아파트 동일 면적 119.16㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 340,833,333원이지만, 현재 가격 판단에서는 더 가까운 시기의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 335,400,000원, 최신 거래는 2025.12의 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 119.16㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 119.16㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 119.16㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 119.16㎡ | 18 | 337,000,000원 |
| 2025.01 | 119.16㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2024.05 | 119.16㎡ | 16 | 382,000,000원 |
| 2024.04 | 119.16㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2024.02 | 119.16㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.08 | 119.16㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 119.16㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 119.16㎡ | 8 | 356,000,000원 |
| 2023.03 | 119.16㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.16㎡ | 5건 | 335,400,000원 |
| 전체 평균 | 119.16㎡ | 12건 | 340,833,333원 |
최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%입니다. 단순 매각가격 차이는 79,200,000원으로, 권리 인수금이 없다는 사실이 확인된다면 가격 경쟁력이 발생할 수 있는 수준입니다. 최신 거래 340,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 12.5%로 집계되어 있습니다. 감정가 대비 한 차례 유찰되었다는 사실만으로 즉시 낙찰이나 수익을 보장할 수 없습니다. 특히 현재 물건은 권리의 불확실성을 해소한 뒤에야 정상적인 가격 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,386,800원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한샘파이낸셜대부 | 70,500,000원 | 70,500,000원 |
| 3. 전세권 · 한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 66,313,200원 |
위 표는 기재된 채권최고액·전세금 및 집행비용 추정치를 적용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 장경성의 미상 보증금, 대항력·우선변제 여부, 당해세·최우선변제 및 2020년 근저당권의 최종 효력은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 실제 채권잔액과 채권최고액도 구분해야 합니다. 소유자 잔여금 66,313,200원과 매수인 인수 0원은 확정 배당 결과가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 최저가 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 256,200,000원 | 0원 | 66,313,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 179,340,000원 | 9,470,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 125,537,999원 | 62,519,533원 | 0원 |
위 회차별 미배당 채권은 일반 채권자들의 추정 부족액으로, 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 계산상 0원으로 표시되지만, 장경성의 선순위 임차관계가 확정되지 않았으므로 실제 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 삼익사이버아파트는 672세대이며 준공일은 2000.11.22입니다. 현재 물건은 109동 6층 603호입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함된 토지로 표시되며, 제2종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역 등의 접함 정보도 있습니다. 세부 필지별 적용 범위는 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 광대세각으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,325,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 아파트 개별 호수의 실거래 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함, 가축사육제한구역·상대보호구역 저촉 및 도시개발구역·완충녹지·경관녹지 등의 접함 정보가 있어 실제 대상 필지와 적용 규정 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적 거래 표본은 12건이며 거래가격 범위가 310,000,000원~382,000,000원으로 넓습니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 2.7% 낮은 추세여서 과거 최고가를 현재 처분 가능 가격으로 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 장경성의 실제 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서를 대조해 해당 인물의 점유 부분, 주택 인도, 점유 지속 여부와 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 유무를 확인하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원으로 입찰 자금을 짜면 안 됩니다.
- 2020년 근저당권 확인. 우리은행 근저당권과 한국주택금융공사 이전등기의 현재 효력, 말소 여부를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 한샘파이낸셜대부 명의 전세권 5,000,000원의 배당 및 말소 관계를 점검하고 장경성의 미상 임차보증금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 낙찰가에 실제 인수해야 하는 미배당 보증금과 기타 취득비용을 합산하여 최근 12개월 평균 335,400,000원 및 최신 거래 340,000,000원과 비교해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2025.12이므로 입찰 전 같은 단지·면적·층에 가까운 거래와 실제 매물가격을 재확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현점유자와 인도 가능성, 소유자와의 관계, 관리비 체납 및 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 서류와 변경·정정된 매각조건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인된 가격보다 인수할 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 366,000,000원에서 256,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 335,400,000원과 비교한 최저가 비율도 76.4%여서 겉으로는 가격 매력이 있어 보입니다. 그러나 해당 비교는 낙찰가만을 기준으로 한 것입니다.
장경성의 2020.08.19 전입과 미상 보증금은 이 사건에서 우선 해결해야 할 문제입니다. 대항력과 보증금 인수가 인정될 경우 최저가가 낮더라도 실질취득원가는 크게 달라질 수 있습니다. 아울러 2020년 우리은행 근저당권과 한국주택금융공사 이전등기의 말소 상태도 확인해야 합니다.
최근 실거래가 -2.7%의 하락 추세를 보이는 상황에서 단순 감정가 할인율만으로 높은 평가를 내리기도 어렵습니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이며, 임차관계와 선행 등기의 효력이 명확히 정리된 경우에만 실질취득원가 기준으로 가격 경쟁력을 재평가해야 합니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리 위험 미해소 — 조건부 보류입니다. 배당표의 추정 인수액 0원은 안전성을 확정하는 근거가 아닙니다. 이 사건의 핵심은 몇 차례 유찰되느냐보다 누구의 보증금이 얼마만큼 매수인에게 남는가입니다.