수원지방법원 2025타경42602. 평택시 동삭동 삼익사이버아파트 109동 603호, 동일면적 비교 기준 119.16㎡ 아파트입니다. 소유자 강혜정은 2020.06.17 매매를 원인으로 2020.08.21 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 180,000,000원입니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2022.11.08 한국스탠다드차타드은행 근저당권 110,000,000원으로 잡혀 있으며, 이후 설정된 한샘파이낸셜대부 근저당 70,500,000원과 전세권 5,000,000원, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 장경성이 2020.08.19 전입해 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 실질 인수액 역시 미상으로 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 343-2 삼익사이버아파트 109동 6층603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 119.16㎡ |
| 소유자 | 강혜정 · 2020.08.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,271,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 삼익사이버 · 672세대 · 2000.11.22 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 전입 확인이 먼저
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경성 | 미상 | 2020.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
별도로 2020.08.21 우리은행 근저당권 118,800,000원이 설정됐고 2022.10.31 채권최고액 104,600,000원으로 변경된 뒤 2023.11.30 한국주택금융공사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 현재 말소기준은 2022.11.08 한국스탠다드차타드은행 근저당권으로 산정돼 있으므로, 이 선행 근저당권 이전 관계의 현재 효력과 말소 여부도 원본 등기부에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 366,000,000원은 최근 시세 이상
동일면적 119.16㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 340,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 335,400,000원, 최신 거래는 2025.12 · 340,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7%의 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 119.16㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 119.16㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 119.16㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 119.16㎡ | 18 | 337,000,000원 |
| 2025.01 | 119.16㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2024.05 | 119.16㎡ | 16 | 382,000,000원 |
| 2024.04 | 119.16㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2024.02 | 119.16㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2023.08 | 119.16㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 119.16㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 119.16㎡ | 8 | 356,000,000원 |
| 2023.03 | 119.16㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.16㎡ | 5건 | 335,400,000원 |
최저매각가 366,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 109.1%, 전체 평균 대비 107.4%입니다. 게다가 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름이 -2.7%인 상황에서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 70,500,000원 | 70,500,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,576,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 채권자 합계 185,500,000원이 전액 배당되고 잔여 174,576,000원이 소유자에게 돌아가는 구조이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 장경성의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원은 실제 법률상 인수액 확정치로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼익사이버 · 672세대 · 2000.11.22 준공. 동일면적 119.16㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 최근 거래. 동일면적 실거래 12건의 범위는 310,000,000원~382,000,000원이며, 최근 12개월 5건 평균은 335,400,000원입니다.
- 가격 추세. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -2.7%로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 29,362.0㎡ · 공시지가 1,325,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대세각.
- 용도지역·지구. 제3종일반주거지역·자연녹지지역이 기재돼 있고, 도시개발구역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·대로1류·어린이공원·완충녹지·경관녹지 접함, 가축사육제한구역·상대보호구역·제3종일반주거지역·자연녹지지역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장경성 보증금 확인. 2020.08.19 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 최우선 확인해야 합니다.
- 선행 근저당 관계 대조. 2020.08.21 우리은행 근저당, 2022.10.31 채권최고액 변경, 2023.11.30 한국주택금융공사 이전 기재의 현재 효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 366,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.1%이고 최신 거래 340,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 구간 추세가 -2.7%이므로 전체 평균 340,833,333원만 근거로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 유찰과 인수는 별개. 1회 유찰 292,800,000원, 2회 유찰 234,240,000원 시나리오가 있어도 임차보증금 미상 상태에서는 실제 총취득부담이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 사건은 후순위 근저당과 전세권이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 장경성의 2020.08.19 전입이 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 것이 핵심 변수입니다. 따라서 매수인 인수를 0원으로 확정할 단계가 아닙니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 366,000,000원은 최근 12개월 평균 335,400,000원의 109.1%이고 최신 거래 340,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -2.7%입니다. 즉 현재 회차는 “권리 확인 전 + 최근 시세 이상”이 동시에 겹친 상태입니다. 신건 즉시응찰보다 임차보증금과 선행 근저당 관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.