수원지방법원 2025타경42852. 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-109에 위치한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 706.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 2023.02.25 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 지상 4층 건물로 기재되어 있습니다. 소유자는 윤여훈이며, 서안성농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
권리관계의 중심은 2023년 6월 설정된 서안성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고, 이후 에스에이치산업개발주식회사의 241,000,000원 근저당권과 금융기관 가압류 등이 순차적으로 설정되었습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정이어서 등기상 인수 부담은 제한적입니다.
다만 이 사건은 일반적인 아파트나 단순 주거용 건물 경매가 아닙니다. 공부상 일부 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)인데 현황은 주택으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 권리관계뿐 아니라 건축물의 적법한 이용, 실제 점유 및 가격의 타당성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-109 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 마정길 21-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지·건물 일괄매각 |
| 토지 | 706.0㎡ · 지목 대 · 제1종전용주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2023.02.25 |
| 공부상 용도 | 목록2 일부 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 현황 이용 | 공부상 휴게음식점 부분을 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤여훈 (2023.06.16 소유권이전) |
| 감정가 | 793,942,930원 |
| 최저매각가 | 555,760,051원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 서안성농업협동조합 |
| 청구금액 | 628,649,375원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 2023.06.16 접수된 을구 1번 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 에스에이치산업개발주식회사 근저당권 및 광주은행·현대캐피탈 가압류 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
2024.03.21 에스에이치산업개발주식회사가 신청한 기존 임의경매개시결정 등기는 2025.09.24 말소되었으며, 안성시 압류 등기도 2026.04.29 말소되었습니다. 현재 사건은 2025.10.27 서안성농업협동조합의 임의경매개시결정에 따른 경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나우인베스트(주)(차민수) | 2층 6호 · 199.7㎡ 전입 2023.07.13 |
10,000,000원 월 1,000,000원 |
없음 | 미확인 | 인수 0원 예상 |
나우인베스트(주)(차민수)는 2층 6호 199.7㎡를 점유하는 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 1,000,000원입니다.
전입일은 2023.07.13로, 말소기준권리 설정일인 2023.06.16보다 늦습니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 대항력 없음으로 분류되어 있으므로 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인에게 실제로 얼마가 배당될지는 단정할 수 없습니다. 다만 보증금 10,000,000원을 매수인 인수액으로 가산하지 않으며, 대항력이 없는 것으로 분류된 임차인의 미배당 보증금도 원칙적으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
현재 최저매각가는 555,760,051원으로, 감정가 793,942,930원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 대비 입찰 문턱은 낮아졌습니다.
그러나 이 지역·물건과 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실을 시장가격보다 30% 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 793,942,930원 | 100% | — |
| 현재 회차 (1회 유찰) | 555,760,051원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 389,032,035원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 272,322,424원 | 34.3% | 0원 |
각 회차에서 예상 인수액이 0원으로 유지되므로, 권리 인수액만 고려한 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실제 취득에는 취득세·등기비용·명도비용 및 건축물 관련 추가비용 등이 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,760,051원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,957,601원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 648,000,000원 | 547,802,450원 |
| 2. 근저당 · 에스에이치산업개발주식회사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 24,847,628원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 49,976,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정된 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,957,601원을 제외한 547,802,450원이 서안성농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 발생하지 않는 것으로 추정됩니다.
채권자 총 청구·채권최고액 합계 기준 963,824,073원 중 예상배당은 547,802,450원이며, 계산상 미배당액은 416,021,623원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인에게 인수되는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰) | 555,760,051원 | 547,802,450원 | 416,021,623원 |
| 2회 유찰 | 389,032,035원 | 382,785,587원 | 581,038,486원 |
| 3회 유찰 | 272,322,424원 | 267,709,910원 | 696,114,163원 |
신청채권자 서안성농업협동조합의 청구금액은 628,649,375원입니다. 현재 회차 예상배당 547,802,450원은 이 금액에 미치지 못하며, 다음 유찰 시나리오에서도 신청채권자가 전액 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.
그러나 배당 부족이 곧 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다. 경매절차에서 소멸하는 권리에 따른 미회수금과, 매수인이 실제로 떠안는 별도 권리는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건축물 검토 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 우리은행 연수원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 706.0㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역에 해당하며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등의 지정 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다. 경매 취득과 이후 거래·이용에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 393,700원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 기준이며 건물 포함 경매물건의 실거래 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상 4층 건물과 경량철골구조 판넬지붕 지상 4층 건물이 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2023.02.25입니다.
- 건물설비. 위생·급배수 및 난방설비가 설치된 것으로 조사되어 있습니다.
- 공부상 용도와 현황. 목록2의 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 부분을 현황 주택으로 이용하고 있어 적법한 용도변경 여부와 행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 차고 약 30.0㎡, 옥탑 계단실 약 6.8㎡, 통로 약 7.8㎡가 일괄매각에 포함됩니다. 건축물대장 기재와 실제 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 토지·건물 일괄매각이며 용도와 이용상태의 검증이 필요한 물건입니다. 확인된 비교 실거래가격이 없어 향후 매각가격이나 거래 유동성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 토지 706.0㎡, 건물 각 구조, 차고·계단실·통로 등 제시외 물건이 실제로 어디에 있고 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 제1종근린생활시설(휴게음식점)의 주택 이용이 적법한지, 용도변경과 시정 필요 여부가 있는지 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 나우인베스트(주)(차민수)의 2층 6호 점유, 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원 및 그 밖의 사용자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 현재 조사상 임차인 대항력은 없지만, 입찰 직전 매각물건명세서·현황조사서 및 주택·상가임대차 관련 공시사항을 재확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 서안성농업협동조합 근저당권의 실제 피담보채권액과 후순위 권리자의 배당관계를 확인해야 합니다. 채권최고액은 확정 채권액과 같지 않습니다.
- 조세 및 체납. 말소된 안성시 압류와 별개로 당해세, 미납 공과금 및 기타 법정 우선채권 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 토지 거래, 유사 규모 건물 거래, 건축물의 실제 이용 가능성 등을 조사하여 최저가 555,760,051원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 자금계획. 낙찰가 외 취득세·등기비·명도비용·건물 정비 및 용도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격과 용도는 검증 후”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 서안성농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분류되므로, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 인수액이 없다는 것과 물건을 적정가격에 취득한다는 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가 555,760,051원은 감정가의 70%이지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
더욱 중요한 것은 공부상 제1종근린생활시설을 주택으로 이용하는 부분입니다. 이 문제의 적법성과 실제 활용 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율에만 근거해 응찰하는 것은 위험할 수 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 물건 이용의 불확실성이 큰 조건부 검토 대상입니다. 일괄매각 범위, 실제 점유, 건축물의 용도 적법성, 인근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.
