수원지방법원 2025타경42852. 안성시 공도읍 마정리 200-109의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 793,942,930원으로 같고, 매각기일은 2026.09.15입니다. 등기상 소유자는 윤여훈이며, 이 사건의 말소기준권리는 2023.06.16. 설정된 서안성농업협동조합 채권최고액 648,000,000원 근저당권입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 뒤에 설정된 에스에이치산업개발주식회사 근저당, 광주은행·현대캐피탈 가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 나우인베스트(주)(차민수)의 전입일도 2023.07.13.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42852 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-109 · 경기도 안성시 공도읍 마정길 21-14 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 목록2 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점), 현황 주택 이용 |
| 토지 | 706.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 지상4층 · 사용승인일 2023.02.25 |
| 소유자 | 윤여훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 793,942,930원 / 793,942,930원 (신건) |
| 청구액 | 628,649,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.16. 서안성농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 윤여훈 앞으로 소유권이전이 있었고, 2023.06.22. 에스에이치산업개발주식회사 근저당이 추가됐습니다. 2024년 광주은행·현대캐피탈의 가압류도 모두 기준권리 뒤입니다. 2024.03.21. 에스에이치산업개발 주식회사가 신청한 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐고, 안성시 압류 역시 2026.04.28. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.10.27. 서안성농업협동조합의 신청으로 개시됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나우인베스트(주)(차민수) | 2층6호 199.7제곱미터 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.07.13 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 나우인베스트(주)(차민수)는 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2023.07.13.입니다. 말소기준인 2023.06.16.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이 점이 매수인의 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 793,942,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,339,429원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스에이치산업개발주식회사 | 241,000,000원 | 135,603,501원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 24,847,628원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 49,976,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 963,824,073원 중 채권자 예상배당은 783,603,501원이며, 현재 회차 미배당은 180,220,572원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 793,942,930원 | 783,603,501원 | 180,220,572원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 635,154,344원 | 626,402,801원 | 337,421,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 508,123,475원 | 500,642,240원 | 463,181,833원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가가 내려가면서 채권자 미배당은 증가하지만, 이 사건은 대항력 임차인이나 선순위 인수권리가 확인되지 않아 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰은 권리 인수액이 아니라 매입가격과 채권 회수율에 영향을 주는 구조입니다.
⑤ 용도·현황·입지 메모
- 용도·현황. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 목록2의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 지상4층으로 사용승인일은 2023.02.25이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 주변 환경. 우리은행 연수원 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 토지. 706.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 393,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주택 이용의 관계를 건축물대장·현장조사로 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 차고 약 30.0㎡, 옥탑 계단실 약 6.8㎡, 통로 약 7.8㎡가 일괄매각에 포함되는 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 2층6호 199.7제곱미터를 사용하는 나우인베스트(주)(차민수)의 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 임차인의 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 제1종전용주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 주변 토지·건물 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.06.16. 서안성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인도 후순위 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건의 성격은 일반 주거용 아파트보다 복합적입니다. 기타 + 토지에 해당하고, 공부상 제1종근린생활시설인 부분이 현황 주택으로 사용되며, 제시외 차고·옥탑·통로까지 일괄매각됩니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 793,942,930원의 신건 가격이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 용도·현황·가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
