창원지방법원 2024타경23592. 거제시 고현동 263-4 일대의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물 기호 2)는 단독주택(원룸), 기호 4)는 단독주택, 기호 4-1)은 화장실로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김순애·정광준으로 각 2분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2018.05.23 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원이며, 2020.02.26 추가 근저당 360,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 정은화는 2014.12.15, 김동순은 2014.04.08 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 규칙상 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 차호환·홍상환·조강민은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 권리순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수 0원이 잡혀 있더라도, 임차관계 확인 전에는 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경23592 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 263-4 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 거제시 고현동 263-4, 264-4, 272-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2) 단독주택(원룸) · 기호 4) 단독주택 · 기호 4-1) 화장실 |
| 소유자 | 김순애 2분의 1 · 정광준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,161,492,800원 / 398,392,000원 (7회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문유한회사 / 473,606,015원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 대 · 321.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부상 과거 국민은행 근저당과 이동훈·강정애 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.05.23 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당과 신용보증기금·기술보증기금·중소기업은행·우리카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
임차인 현황 — 보증금 미상 구간이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차호환 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오하늘 | 205호 | 2024.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.05 |
| 정은화 | 301호 | 2014.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.09.30 |
| 김병균 | 302호 | 2021.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 홍상환 | 303호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이지현 | 305호 | 2021.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.24 |
| 조강민 | 306호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.10.28 |
| 김용대 | 402호 | 2022.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동순 | 403호 | 2014.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심영주 | 203호 | 2021.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강문선 | 전부 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.12 |
오하늘·김병균·이지현·김용대·심영주·강문선은 확인된 전입일이 2018.05.23 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 정은화·김동순은 말소기준 전 전입이고, 차호환·홍상환·조강민은 전입일이 미상입니다. 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 최종 미배당 보증금은 계산할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,161,492,800원, 현재 최저매각가는 398,392,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 매우 커 보이지만, 이 사건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않고 임차보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 398,392,000원 자체를 실질취득가로 보거나 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
특히 대항력 가능성이 남는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 낙찰가 + 매수인 인수액으로 판단해야 합니다. 현재는 그 인수액을 확정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,377,488원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 152,014,512원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 283,050,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 225,250,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 127,300,822원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 202,413,379원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,323,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 1,453,337,394원 중 392,014,512원이 배당되고, 미배당은 1,061,322,882원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 위 채권자 미배당액 자체가 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 임차보증금이 미상이므로 임차인 관련 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 위치. 고현동 토지는 계룡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 원룸·기존주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 2)는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 사용승인일은 2012.03.13이며 단독주택(원룸)으로 이용 중입니다.
- 별도 건물. 기호 4)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택, 기호 4-1)은 화장실로 이용 중이며 사용승인일은 2000.06.30입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 847,100원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함됩니다.
- 합병 현황. 목록 2는 공부상 고현동 263-4, 264-4, 272-9번지로 등재돼 있으나 합병되어 현황 고현동 263-4번지 지상에 소재합니다.
- 경계 확인. 목록 1 토지 일부의 담장 및 주차장 일부가 고현동 272번지를 침범한 것으로 확인돼 입찰 전 경계 관계 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정은화·김동순 및 전입일 미상 점유자의 보증금·확정일자·점유 개시 상태를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 임차인 미배당 인수액이 확인된 뒤에야 최저가 398,392,000원에 인수액을 더한 실제 취득부담을 계산할 수 있습니다.
- 명세서 대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이므로, 임차인 조사 결과와 명세서 기재가 최종적으로 어떻게 정리됐는지 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 담장 및 주차장 일부의 고현동 272번지 침범 상태와 보완평가명령 회신 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 합병된 토지와 제시외 건물 ㄱ~ㄷ을 포함한 실제 매각 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 해석. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 임차·물적 리스크를 반영한 총취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다 ≠ 실질적으로 싸다”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매의 실제 위험은 등기부 밖에서 남아 있습니다. 말소기준 전 전입자인 정은화·김동순, 전입일 미상인 차호환·홍상환·조강민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
최저가는 398,392,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔고 이미 7회 유찰됐습니다. 그러나 비교 실거래 시세도 확인되지 않고 임차인 인수 가능액도 계산되지 않는 상태에서 “감정가 대비 크게 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 여기에 토지 일부의 경계 침범 확인까지 필요합니다. 이 물건의 순서는 가격 계산보다 임차보증금·대항력 범위·경계 상태를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.
