수원지방법원 2025타경43215. 평택시 포승읍 도곡리 170-123 디동 2층 201호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사아름다운동행이고, 현재 경매는 채권자 연혜선의 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 임차인의 선순위 대항력입니다. 연혜선은 2022.07.18 전입과 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 주식회사성삼 근저당권은 그보다 늦은 2023.12.05 설정됐습니다.
따라서 연혜선은 실제 임차인 1명으로 보며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 을구 7번 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 대항력의 기준이 되는 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-123 디동 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 포승읍 소재 다세대주택의 2층 전유부분 |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연혜선 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.05 주식회사성삼 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 2021년 강제경매와 신탁, 기존 근저당들은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.12.05 주식회사성삼 근저당권입니다. 이후의 북인천신용협동조합 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 연혜선의 전입일 2022.07.18은 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정되어, 보증금 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인·실질취득 — 유찰 시 최저가 착시를 경계
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 연혜선 | 주거용 부동산201호 전부 | 2022.07.18 / 2022.07.18 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
현재 회차에서는 매각가 152,000,000원을 가정한 배당표상 임차보증금 140,000,000원 전액이 먼저 배당되므로 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 152,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 20,902,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 44,871,040원 |
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 연혜선 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사성삼 | 880,000,000원 | 9,072,000원 |
| 3. 가압류 · 북인천신용협동조합 | 63,601,557원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 연혜선 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 우선변제되고, 주식회사성삼에는 9,072,000원이 배당됩니다. 북인천신용협동조합과 경매개시결정 채권에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (공부·토지자료 기준)
- 용도. 포승읍 소재 다세대주택의 2층 전유부분이며, 단지명은 아름다운동행D동으로 확인됩니다.
- 규모. 아름다운동행D동은 4세대 규모이고 사용승인 관련 기준일은 2021.08.05로 표시됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 496.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고, 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·소로2류에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역과 가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 296,300원/㎡입니다.
- 환금성. 4세대 규모 다세대인 만큼 아파트처럼 대규모 단지의 거래량을 전제로 접근하지 말고, 입찰 전 동일 권역 다세대의 실제 매수수요와 매도가격을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 연혜선의 보증금 140,000,000원은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 낙찰가별 실제 배당액을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 확인. 1회 유찰 시 인수 20,902,400원, 2회 유찰 시 44,871,040원으로 커집니다. 최저가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 함께 보세요.
- 동일인 청구 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 연혜선이고 금액도 140,000,000원입니다. 배당표와 신청채권의 법률관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동 확인. 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 실제 취득 시 적용범위와 허가 필요성을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 신건은 인수 0원, 유찰 뒤에는 구조가 달라진다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 152,000,000원인 단순한 신건이지만, 권리분석의 중심은 연혜선의 140,000,000원 임차보증금입니다. 전입일 2022.07.18이 말소기준권리 2023.12.05보다 앞서 대항력이 있고, 현재 회차에서는 배당으로 전액 변제되어 인수 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 20,902,400원, 2회 유찰 시 44,871,040원의 인수액이 발생하는 시나리오가 잡힙니다.
따라서 이 물건은 현재 회차와 유찰 이후를 같은 방식으로 평가하면 안 되는 물건입니다. 신건에서는 실질취득이 152,000,000원이지만, 유찰 뒤에는 낮아진 최저가만큼 대항력 보증금 미배당분이 따라붙습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 특이점, 4세대 규모 다세대의 환금성, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “현재 회차 인수는 0원이지만, 권리는 단순하지 않다.”입니다.
