수원지방법원 2025타경43215. 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 다세대주택 디동 2층 201호입니다. 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 106,400,000원으로 내려왔습니다. 외형적으로는 감정가 대비 70%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 연혜선의 임차보증금 140,000,000원입니다.

연혜선은 2022.04.22. 점유를 시작했고, 2022.07.18. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준인 주식회사성삼 근저당권은 2023.12.05. 설정되었습니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서며, 매각대금으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.

여기에 2025.02.28. 임차권등기까지 이루어져 있습니다. 임차권등기가 말소기준권리 이후에 기재되었다는 이유만으로 기존 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 미배당 임차보증금 인수를 명시하고 있어 등기상 소멸할 권리와 실제 매수인의 금전 부담을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 을구 6번 주식회사성삼 근저당권입니다. 2023.12.05. 설정된 채권최고액 880,000,000원의 근저당으로, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 채권최고액으로서 개별 호실에 귀속되는 실제 잔액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.

이후 북인천신용협동조합 가압류, 국의 압류, 연혜선의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 연혜선의 보증금 반환채권은 별개입니다. 연혜선은 근저당 설정보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 보증금에 대해서는 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억의 인수 구조

임차인 연혜선의 임차권등기는 2025.02.28. 접수되었으며, 보증금은 140,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2022.07.18.로, 2023.12.05. 설정된 근저당권보다 빠릅니다. 배당요구 사실도 확인되므로 우선변제권 행사와 함께 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 고려해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 총액은 거의 같다

현재 최저매각가 106,400,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,289,600원이고, 임차인에게 배당되는 금액은 104,110,400원입니다. 보증금 140,000,000원 중 35,889,600원이 남습니다.

여기서 가장 중요한 것은 유찰이 진행되어도 실질취득이 최저매각가만큼 내려가지 않는다는 점입니다. 낙찰대금이 작아지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 감소하고, 그만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 실질취득은 보증금 140,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

회차별 집행비용과 임차인 배당액을 반영한 추정 시나리오입니다. 인수액과 실질취득액은 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·배당 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

위 배당은 제공된 추정 순서와 금액에 따른 시뮬레이션입니다. 연혜선의 임차보증금과 경매신청 청구액은 동일인 관련 항목으로, 별도 독립채권인지 확인하지 않은 채 중복 합산해서는 안 됩니다. 근저당권의 880,000,000원 역시 공동담보 채권최고액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 매각대금은 집행비용 2,289,600원과 임차인 배당 104,110,400원으로 전액 소진됩니다. 근저당권자와 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당은 추정상 0원입니다. 다만 이들의 미배당 채권액을 곧바로 매수인 인수액으로 계산하는 것은 잘못입니다. 매수인에게 직접 문제가 되는 금액은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모

본 물건은 아름다운동행D동 다세대주택으로, 거래 참고자료에는 4세대 규모와 2021.08.05. 준공 정보가 있습니다. 다만 비교 대상 면적 52.76㎡가 본 물건과 일치하는지는 확인되지 않아 해당 정보를 동일 조건 실거래 시세로 사용하기 어렵습니다.

• 실거래 비교. 동일 면적·유사 층·유사 조건의 검증된 매매가격 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 실질취득 142,289,600원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 건물 규모. 아름다운동행D동은 4세대 규모로 표시되어 있어 대단지와 달리 비교 가능한 거래사례와 매수 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적 496.0㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면으로 표시됩니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 전유면적이나 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 실제 취득에 적용되는 허가 요건과 예외 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 296,300원/㎡로 표시되지만 이 수치는 개별 호실의 거래가격을 직접 나타내지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 실제 건축물대장 및 현장 상태 확인은 별도로 필요합니다.
• 경매 거래 특성. 참고 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이며 매각률은 0.0%로 표시됩니다. 이 통계만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 연혜선의 선순위 대항력과 잔여 보증금 인수 문구를 반드시 원본으로 재확인하세요.
• 배당액 재산정. 집행비용, 당해세, 배당순위 등의 변동에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 실제 점유관계와 관련 법원 판단을 확인하세요.
• 임차권등기 처리. 배당 후 미변제 보증금이 남을 때 임차권등기 말소와 보증금 반환 문제를 어떻게 해결할지 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당 검토. 주식회사성삼의 채권최고액 880,000,000원에 관한 공동담보목록과 실제 피담보채권을 확인하세요.
• 국세 압류·당해세 확인. 평택세무서장 관련 압류가 기재되어 있으므로 조세채권 및 배당에 미치는 영향을 별도로 확인하세요.
• 적정 시세 조사. 동일 조건 실거래와 현장 거래가능가격을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 응찰 여부를 판단하세요.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 공실이라고 볼 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·취득비용. 미납 관리비와 취득 관련 세금, 기타 부대비용은 실질취득액과 별도로 검토하세요.
• 규제와 원본 대조. 토지거래허가 관련 사항, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 최신 경매 진행상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아져도 보증금은 남는다”

이번 평택 포승읍 다세대 201호의 핵심은 106,400,000원이라는 최저가가 아니라 140,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 현재 예상 배당만으로는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않습니다.

따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 35,889,600원, 실질취득은 142,289,600원입니다. 앞으로 유찰이 반복되더라도 낙찰대금 감소분을 보증금 인수 증가분이 상당 부분 상쇄합니다. 최저가만 보고 할인폭이 커진다고 평가해서는 안 됩니다.

게다가 경매신청채권자와 임차인이 동일한 점, 공동담보 근저당, 국세 압류, 실거래 비교가격 부재 등 추가로 확인할 사항도 있습니다. 권리 부담이 크고 가격 메리트도 검증되지 않은 물건입니다.

결론은 보수적 접근입니다. 선순위 보증금의 실제 인수범위를 확정하고, 실질취득을 기준으로 객관적인 시세와 비교하기 전에는 단순히 1회 유찰되었다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다.