춘천지방법원 2025타경30571. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층 비-416호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 복층구조 호텔 객실입니다. 현재 소유자는 주식회사라마다골프이고, 2023.10.18. 거래가액 214,661,300원으로 소유권을 취득한 날 강원두·로운세무법인·주식회사바이오메이트 명의의 근저당권이 같은 접수번호로 설정됐습니다. 이 가운데 말소기준은 2023.10.18. 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 남양방재 주식회사의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 최저가에서 실질취득액은 211,000,000원으로 계산됩니다. 다만 동일·유사 객실의 최근 실거래 비교값이 없어 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30571 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층비-416호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 호텔 객실(복층구조) |
| 소유자 | 주식회사라마다골프 (2023.10.18. 거래가액 214,661,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2018.11.21. 새인천새마을금고의 근저당권 97,500,000원은 2023.08.14. 말소됐습니다. 이후 2023.10.18. 주식회사라마다골프가 소유권을 취득하면서 강원두·로운세무법인·주식회사바이오메이트 명의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 2025.09.04. 로운 세무법인을 채권자로 한 임의경매개시결정과 2025.09.10. 남양방재 주식회사의 100,000,000원 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 승계할 보증금 없음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인이 없어 대항력·확정일자·배당요구에 따른 보증금 승계 문제도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 배당 구조 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 근저당권 · 강원두 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 로운세무법인 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사바이오메이트 | 100,000,000원 | 7,246,000원 |
| 5. 가압류 · 남양방재 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 400,000,000원 중 예상배당은 207,246,000원, 미배당은 192,754,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 192,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 234,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 267,650,560원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 100,000,000원이 전액 충족되지만, 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 65,636,800원, 2회 유찰 시 32,349,440원으로 감소합니다. 그러나 이 부족분이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 비-416호의 복층구조 호텔 객실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 승강기·화재탐지·공조설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 평창군 대관령면 횡계리 소재 “독가촌” 남동측 인근으로, 펜션과 주택 등이 주로 소재하는 유원지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 남측 약 7~8m 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입합니다.
- 토지. 5필 1단의 완경사 부정형 토지로 호텔부지로 이용 중이며, 토지면적은 21,794㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이고 일부 토지는 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 145,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 2023.10.18. 근저당 이후 경매개시결정·가압류는 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다.
- 임차. 확인된 임차인이 없어 보증금 승계액은 0원입니다.
- 관리비. 관리비 등 미납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 211,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 호텔 객실의 실제 거래·수익구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 교통·이용. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용이 다소 불편하고, 이용상태가 복층 호텔 객실이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 관리비 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.18. 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 192,754,000원의 미배당이 발생하지만 이는 후순위 채권자의 부족분이지 낙찰자의 승계채무가 아닙니다.
다만 사건상 근린시설이고 실제 이용은 복층 호텔 객실입니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 신건 최저가 211,000,000원을 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 권리 안전성은 합격, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 분리하는 것입니다.