수원지방법원 2026타경3. 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20에 있는 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 이기철이며, 2025년 3월 14일 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 공주신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 438,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 공주신용협동조합이 청구액 374,247,372원으로 임의경매를 신청했고, 2026년 1월 7일 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부상 이전 팽성농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현존하는 공주신용협동조합 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 2015년 9월 2일 전입한 장정순, 2019년 9월 9일 전입한 최정순이 모두 말소기준일보다 앞서 전입한 것으로 조사됐기 때문입니다. 유효한 임대차와 점유 등 대항력 요건이 충족된다면 매수인이 보증금 반환의무를 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20 도로명주소: 경기도 평택시 팽성읍 팽성서로 60 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 229㎡ · 지목 대 · 평지·부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 토골조 시멘트 기와지붕(현황 컬러강판지붕) 단층 단독주택 · 사용승인일 미상 |
| 제시외 건물 | 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.9㎡ 포함 |
| 소유자 | 이기철 (2025.03.14 대물변제로 취득 · 단독소유) |
| 감정가 | 605,463,600원 |
| 최저매각가 | 423,824,520원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 공주신용협동조합 |
| 청구금액 | 374,247,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.03.14 공주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 438,000,000원 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입자는 별도 문제
말소기준은 2025년 3월 14일 공주신용협동조합 근저당권입니다. 기존 팽성농업협동조합 근저당권과 과거 압류는 이미 말소됐으며, 이 사건 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금이 확인되기 전까지 인수금액 미정
| 확인 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정순 점유 부분 미상 |
2015.09.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| 최정순 점유 부분 미상 |
2019.09.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
두 사람 모두 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 및 우선변제 여부는 전입일뿐 아니라 실제 임대차·점유·확정일자 등 관련 요건을 종합해 판단해야 합니다.
| 임차관계 확인 대상 | 장정순 · 최정순 (2명) |
|---|---|
| 말소기준 이전 전입 | 2명 모두 해당 |
| 보증금 | 2명 모두 미상 |
| 확정일자 | 2명 모두 미확인 |
| 배당요구 | 최정순: 2026.01.28 접수 장정순: 배당요구 여부 미확인 |
| 대항력 | 전입 선순위 · 성립 여부 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 관련 요건 미확인 |
| 매수인 인수액 | 산정 불가 · 미배당 보증금 인수 가능성 |
최정순은 말소기준권리보다 앞선 2019년 9월 9일 전입했고, 2026년 1월 28일 배당요구 관련 문건을 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
장정순은 이보다 앞선 2015년 9월 2일 전입했습니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 실제 선순위 대항력 임차인이면서 보증금을 반환받지 못하는 경우라면 낙찰자가 보증금 반환의무를 부담할 수 있으므로 별도 조사가 필수입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 605,463,600원입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차 최저가는 423,824,520원으로, 감정가의 70%에 해당합니다. 형식적으로는 감정가보다 낮아졌지만, 주변 단독주택 실거래 비교가격이 확인되지 않고 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다.
따라서 감정가 대비 할인율과 시장가치 대비 할인율은 구별해야 합니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건은 토지의 활용 가능성, 건물 상태, 점유관계, 경계침범, 제시외물건 등을 함께 검토해야 합니다. 이 사건은 실제 취득원가가 확정되지 않아 시세 대비 투자수익률도 계산할 수 없습니다.
| 회차별 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 423,824,520원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 296,677,164원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 207,674,014원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가를 기준으로 한 비교입니다. 매수인 인수액은 임차관계가 확정되지 않아 반영할 수 없으며, 실제 실질취득비용은 낙찰가와 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,824,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,638,245원 |
| 1. 근저당 · 공주신용협동조합 | 438,000,000원 | 417,186,275원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 20,813,725원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용으로 6,638,245원, 공주신용협동조합 근저당권에 417,186,275원을 배당하는 계산입니다. 근저당 채권최고액 438,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 20,813,725원이며, 소유자에게 남는 금액은 없습니다.
위 표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 확정채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·선순위 임차인의 배당 및 실제 인수금액은 반영되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다. 근저당권의 미배당액은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 담보권의 배당부족액이며, 선순위 임차보증금 인수위험과 구분해야 합니다.
| 회차 | 근저당 배당 추정 | 근저당 미배당 추정 |
|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 417,186,275원 | 20,813,725원 |
| 2회 유찰 시 | 291,723,684원 | 146,276,316원 |
| 3회 유찰 시 | 203,966,578원 | 234,033,422원 |
⑤ 건물·토지 현황 — 담장 침범과 제시외물건 주의
감정평가상 대상은 본정교차로 동측 인근의 단독주택입니다. 주위에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재하며, 건물은 토골조 시멘트 기와지붕의 단층 구조로 조사됐습니다. 지붕은 현황 컬러강판지붕으로 파악됐고, 사용승인일은 미상입니다.
| 토지면적 | 229㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용 | 대 · 단독주택 |
| 형상 / 지형 | 부정형 · 평지 |
| 도로접면 | 소로한면 · 소로2류(폭 8m~10m) 접합 |
| 공시지가 | 1,200,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 토골조 시멘트 기와지붕(현황 컬러강판지붕) 단층 |
| 건물 마감 | 외벽 모르타르 위 페인팅 · 내벽 벽지도배 및 타일 · 새시창호 |
| 설비 | 위생·급배수설비 · 유류보일러 난방 |
| 포함 제시외물건 | 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.9㎡ |
| 감정평가 제외 물건 | 목조 폴리카보네이트지붕 차양 등 |
| 인접 토지 관련 | 담장 일부가 타인 소유 본정리 101-55 지상에 소재 |
| 위반건축물 조사 | 위반 사항 표시 없음 |
⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 본정리의 본정교차로 동측 인근입니다. 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로 조사됐습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 원활하고, 인근 노선버스정류장과 남측 지방도 제313호선을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다. 현재 단독주택으로 이용하고 있으므로 향후 활용방안은 별도의 건축·도시계획 검토가 필요합니다.
- 도로 및 토지 형상. 토지 229㎡, 평지의 부정형 필지로 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 활용 가능 면적과 건축계획은 토지 형상과 현장 경계를 고려해야 합니다.
- 항공 관련 규제. 비행안전제5구역(전술)에 해당하고, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 조사됐습니다. 건축·사용상 제한과 소음 영향을 검토할 필요가 있습니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 기재돼 있습니다. 해당 허가구역의 기재상 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 지정 연장 여부와 실제 적용 대상을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공동주택과 달리 단독주택+토지의 가치는 개별 토지 조건과 건물 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 이 사건은 담장 경계와 임차관계가 미확정이므로 처분 시 장애요인이 될 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최정순 임대차 확인. 2019.09.09 전입, 2026.01.28 배당요구 관련 문건 접수. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 우선변제권 및 미배당 시 승계범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 장정순 임대차 확인. 2015.09.02 전입. 배당요구 여부와 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 성립 및 인수위험을 별도로 조사해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 입찰가만이 아니라 선순위 보증금 인수액, 취득 관련 비용, 명도 및 현장 정리 비용을 더해 실제 소요금액을 계산해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 인접 필지 본정리 101-55에 위치한 담장 일부의 경계침범 범위와 사용관계, 철거·이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 창고 9.9㎡ 포함 여부와 감정평가 제외 차양 등의 소유권·철거 부담을 매각물건명세서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 사용승인일이 미상인 단층 주택입니다. 실제 건물 면적, 노후 상태, 누수, 유류보일러 설비, 보수비와 공부상 현황을 확인해야 합니다.
- 규제와 활용 검토. 일반상업지역·지구단위계획구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 생활권 단독주택 및 토지 거래사례를 확보하고, 임차인 인수 가능금액을 포함한 실질취득원가와 비교해야 합니다.
- 최종 권리 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 배당요구 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%라도, 실질취득원가가 미상이면 가격 판단은 보류”
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 605,463,600원의 단독주택과 토지를 한 차례 유찰 후 423,824,520원부터 입찰할 수 있다는 점입니다. 그러나 할인율만으로 매수 안전성을 평가하기는 어렵습니다.
말소기준 이전 전입자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 실제 대항력 성립 여부와 미배당 보증금 승계 가능성이 남아 있습니다. 담장 일부가 인접한 타인 소유 토지에 위치하는 문제, 감정평가에서 제외된 제시외물건도 추가 확인이 필요합니다.
근저당권이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 만약 선순위 대항력 임차인이 존재하고 미배당 보증금을 매수인이 부담한다면, 낙찰가가 낮아도 실질취득원가가 예상보다 높아질 수 있습니다. 인수액과 비교 가능한 시장가격이 모두 확정되지 않은 현 단계에서는 가격 메리트가 입증되지 않았으며, 성급한 입찰보다 권리·현장 실사가 우선입니다.
