수원지방법원 2026타경3. 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 229.0㎡의 대지이고 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이기철이며, 2025.03.14. 공유자 전원 지분을 대물변제로 이전받은 같은 날 공주신용협동조합 앞으로 채권최고액 438,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2011년과 2016년에 설정됐던 팽성농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 국민건강보험공단 압류와 2025년 국의 압류도 각각 해제돼 말소됐습니다. 2026.01.07. 공주신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 본정리 101-20 · 경기도 평택시 팽성읍 팽성서로 60 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 229.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 건물 | 토골조 시멘트 기와지붕(현황 컬러강판지붕) 단층 · 위생·급배수설비 · 유류보일러 난방 |
| 소유자 | 이기철 |
| 감정가 / 최저가 | 605,463,600원 / 605,463,600원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.03.14. 공주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 438,000,000원 |
| 청구액 | 374,247,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
등기상 현재 핵심은 2025.03.14. 공주신용협동조합 근저당 하나입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 최정순·장정순 두 사람의 전입일이 각각 2019.09.09.와 2015.09.02.로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정순 | 2019.09.09 | 2026.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장정순 | 2015.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최정순은 2026.01.28. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 장정순은 전입일이 2015.09.02.로 더 빠르며 배당요구 여부와 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람에 대해 낙찰가가 내려가면 무조건 싸진다는 식의 판단을 해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되고 보증금이 미배당으로 남으면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,463,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,454,636원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 공주신용협동조합 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,008,964원 |
위 배당계산은 임차보증금·당해세·최우선변제 영향을 반영하기 전의 계산입니다. 두 임차인의 보증금과 우선변제 여부에 따라 실제 배당과 소유자 잔여, 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가는 문제가 아니다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,463,600원 | 438,000,000원 | 0원 | 159,008,964원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,370,880원 | 438,000,000원 | 0원 | 39,127,171원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,496,704원 | 381,271,750원 | 56,728,250원 | 0원 |
2회 유찰 가정의 56,728,250원 미배당은 공주신용협동조합 채권최고액 438,000,000원을 기준으로 한 차액입니다. 경매 신청 청구액 374,247,372원은 2회 유찰 시 계산된 배당액 381,271,750원보다 작아 신청채권 청구액 자체는 충족되는 시나리오입니다. 하지만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 회차별 금액만으로 매수인의 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 제시외 물건·토지 경계
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각됩니다.
- 제시외 창고. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.9㎡는 포함 대상입니다.
- 차양. 목조 폴리카보네이트지붕 차양 등은 감정평가에서 제외됐습니다.
- 담장 경계. 대상 토지의 부합물인 담장 일부가 인접한 타인 소유 토지인 본정리 101-55 지상에 소재합니다.
- 위반건축물. 조사상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본정교차로 동측 인근이며 부근에는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 남측 인근으로 지방도 제313호선이 통과합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공시지가. 1,200,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최정순 보증금 확인. 2019.09.09. 전입, 2026.01.28. 배당요구. 보증금과 확정일자를 확인해야 실제 배당·인수액 계산이 가능합니다.
- 장정순 권리 확인. 2015.09.02. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 두 사람의 실제 점유 범위가 모두 미상이므로 현장 확인과 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 담장 위치 확인. 본정리 101-55와 접한 담장의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 포함되는 창고 9.9㎡와 감정평가에서 제외된 차양의 상태와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 605,463,600원이 시세 대비 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “낮은 등기 난도와 낮은 인수위험은 같은 말이 아니다”
등기부상 말소기준권리는 2025.03.14. 공주신용협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 하지만 이 사건에는 그보다 앞선 2015.09.02.와 2019.09.09. 전입 임차인이 실제로 2명 있습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 현재 단계에서 “인수 0원 안전형”으로 분류하는 것은 이릅니다. 신건 최저가 605,463,600원 자체의 가격 메리트도 실거래 비교자료가 없어 판단할 수 없습니다. 여기에 제시외 창고, 감정평가 제외 차양, 인접 토지에 걸친 담장까지 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 등기는 단순하지만 임차관계가 미완성입니다. 두 임차인의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 입찰가보다 인수위험 계산이 먼저입니다.
