수원지방법원 2026타경11. 평택시 오성면 숙성리 ‘대우하늘채’ 110동 4층 401호, 전용 49.84㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 더모아주식회사이고, 2023.07.19. 월드론대부주식회사의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 문제는 이 근저당보다 앞선 2021.04.05. 전입과 2021.03.05. 확정일자를 가진 장선욱의 임차권입니다. 장선욱은 보증금 130,000,000원 전액에 관해 배당요구를 했지만, 현재 최저가 기준 예상배당은 120,478,000원으로 계산되어 9,522,000원이 남습니다.
이 잔액은 매각물건명세서상 매수인에게 인수될 수 있는 금액입니다. 따라서 이 사건은 “123,000,000원짜리 신건”이 아니라 “실질취득 약 132,522,000원짜리 대항력 임차인 인수형”으로 봐야 합니다. 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총 취득부담은 보증금 130,000,000원을 중심으로 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경11 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 숙성리 360-4 대우하늘채 110동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 오성면 숙성길 162 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.84㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층 |
| 소유자 | 더모아주식회사 · 2022.05.02. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장선욱 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.19. 월드론대부주식회사 근저당권입니다. 2026.01.22. 강제경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 장선욱은 임차권등기 자체는 2024.05.20.에 됐지만, 등기된 임대차 내용상 전입은 2021.04.05., 점유개시는 2021.03.26., 확정일자는 2021.03.05.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선욱 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.05 | 2021.03.05 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 개시일자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 시나리오를 그대로 합치면 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 123,000,000원 | 9,522,000원 | 132,522,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 98,400,000원 | 33,771,200원 | 132,171,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,720,000원 | 53,096,960원 | 131,816,960원 |
즉 1회, 2회 유찰로 최저가가 98,400,000원, 78,720,000원까지 내려가도 실질취득은 각각 132,171,200원, 131,816,960원으로 유지됩니다. 보증금 130,000,000원이 실질취득가격의 중심축이기 때문에, 유찰 자체가 큰 할인으로 이어지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 91.1%보다 실질취득을 봐야 한다
동일 전용면적 49.84㎡의 제시된 실거래는 4건이며 모두 2022.05 거래입니다. 평균은 135,000,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 150,000,000원, 최신 거래는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.84㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 49.84㎡ | 4건 | 135,000,000원 |
최저가 123,000,000원만 놓고 보면 시세지표상 최근 평균 135,000,000원의 91.1%입니다. 하지만 이 사건은 그 수치를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 132,522,000원으로 평균 135,000,000원보다는 낮지만, 최신 거래이자 최저 거래인 130,000,000원보다 높습니다. 따라서 “시세보다 싸다”거나 “큰 할인”이라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 장선욱 보증금 | 130,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 근저당 · 월드론대부주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장선욱 | 123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,522,000원을 제외한 120,478,000원이 장선욱 임차보증금에 우선 배당되는 구조입니다. 보증금 130,000,000원과의 차액 9,522,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도 등에 의하면 다세대주택이며, 4층 건물 중 4층 401호입니다. 시건장치로 내부는 관찰하지 못한 상태입니다.
- 주위환경. 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 오성초등학교 남측 인근이며, 지방도로변 소규모 주택과 농경지가 혼재한 농촌주택·농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 규모. 대우하늘채 110동은 총 4세대로 제시되어 있어 대단지 공동주택과 달리 거래 표본과 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 252.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 331,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 도로·형상. 평지의 사다리형 토지로, 소로각지에 접하며 감정요항표에는 소로와 세로에 접하고 포장상태는 보통이라고 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 123,000,000원에 예상 인수 9,522,000원을 더한 132,522,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 132,171,200원, 2회 유찰 시 131,816,960원으로 계산되어 최저가 하락폭만큼 실제 취득부담이 줄지 않습니다.
- 장선욱 임대차 실질 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 확인되고 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급자료·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 기재 확인. 별도 주거 점유 관련 기재는 전입일·확정일자·보증금이 특정되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수적으로. 실질취득 132,522,000원은 평균 135,000,000원보다는 낮지만 최신 거래 130,000,000원보다는 높고, 제시된 실거래 시점도 2022.05입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 내용과 실제 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “123,000,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아닙니다. 장선욱의 보증금 130,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 현재 회차 배당으로 전액 회수되지 않아 9,522,000원의 인수액이 발생합니다. 그 결과 신건 기준 실질취득은 132,522,000원입니다.
제시된 실거래 평균 135,000,000원보다는 낮지만, 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다. 더구나 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득이 132,171,200원·131,816,960원으로 크게 내려가지 않습니다. 여기에 전입·보증금이 특정되지 않은 별도 점유 관련 기재와 장선욱의 관계인 가능성 확인 필요, 총 4세대 다세대라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가 착시는 금물이고, 권리 확인과 실질취득가격을 함께 보는 사건입니다.
