수원지방법원 2026타경11. 평택시 오성면 숙성리 대우하늘채 110동 4층 401호, 전용 49.84㎡의 다세대주택입니다. 감정가 123,000,000원이 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 86,100,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가에서 30% 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 등기와 임차관계를 살펴보면 최저가 할인폭이 실제 취득가격의 할인폭으로 이어지지 않는 물건입니다.
이 물건의 핵심은 2021년 4월 5일 전입한 임차인 장선욱입니다. 말소기준인 월드론대부주식회사 근저당권은 2023년 7월 19일 설정됐습니다. 임차인의 전입일이 근저당권보다 앞서고, 2021년 3월 5일 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경11 (강제경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 숙성리 360-4 대우하늘채 제110동 제4층 제401호 도로명: 경기도 평택시 오성면 숙성길 162 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.84㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물현황 | 2017.04.28 준공 · 110동 4세대 · 철근콘크리트구조 |
| 등기상 소유자 | 더모아주식회사 (2022.08.09 소유권이전, 거래가 130,000,000원 기록) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장선욱 / 123,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19 월드론대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 45,849,800원 (현 최저가 기준 임차보증금 부족분) |
| 실질취득 예상 | 131,949,800원 (낙찰가 + 임차보증금 인수액) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 현재 말소기준은 2023.07.19 설정된 월드론대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 채무자는 이규숙입니다. 이 근저당권과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권부채권 질권자인 최정국의 권리 역시 기초 근저당권과 연계되므로 배당관계를 확인해야 합니다.
반면 임차인 장선욱의 주택임차권은 다릅니다. 등기 자체는 2024.05.20에 이루어졌지만, 전입일 2021.04.05와 확정일자 2021.03.05가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 근저당권보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.30억이 핵심
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선욱 401호 전부 · 주거 을구 6번 임차권등기 |
130,000,000원 | 전입 2021.04.05 확정 2021.03.05 점유개시 2021.03.26 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
잔액 인수 45,849,800원 예상 |
| 기타 주거 관련 기재 별도 임차인 여부 미확정 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
실명과 보증금이 확인되는 임차인은 장선욱 1명입니다. 그 밖의 주거 관련 기재는 별도 임차인이 실제 존재하는지 확정되지 않아 인원이나 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
특히 추가 주거점유와 관련된 인적 사항 및 전입·확정일자, 보증금이 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 이를 곧바로 별도 대항력 임차인으로 확정할 수는 없지만, 다른 점유자의 존재와 권리관계를 확인하기 전에는 모든 인수위험이 해소됐다고 판단하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
대우하늘채 110동, 전용 49.84㎡의 확인된 거래는 2022년 5월 4건입니다. 거래평균은 135,000,000원이고, 최신 거래로 표시된 금액은 130,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 2022년이므로 이를 2026년의 현재 시세나 실제 최근 12개월 거래로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 49.84㎡ | 4층 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 49.84㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 평균 | 49.84㎡ | 4건 | 135,000,000원 |
최저매각가 86,100,000원은 과거 거래평균 135,000,000원의 63.8%입니다. 표면적으로는 큰 할인입니다. 그러나 장선욱 임차보증금 중 매수인 인수액을 더하면 결과가 완전히 달라집니다.
임차보증금 미배당 인수: 45,849,800원
실질취득: 131,949,800원
2022.05 거래평균: 135,000,000원
2022.05 최신 거래: 130,000,000원
실질취득금액은 과거 거래평균의 약 97.7%이고, 최신 거래금액보다 1,949,800원 높습니다. 취득세·등기비·명도비·수선비 등을 더하면 부담은 더 커집니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
핵심은 보증금 인수형 경매의 가격 구조입니다. 임차보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고 배당으로 전부 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수액이 그만큼 증가합니다. 집행비용 추정액 차이를 제외하면 매수인의 전체 부담은 보증금 130,000,000원 부근에 묶입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰) 감정가 70% |
86,100,000원 | 45,849,800원 | 131,949,800원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
60,269,999원 | 71,214,861원 | 131,484,860원 |
| 3회 유찰 감정가 34%대 |
42,188,999원 | 88,970,403원 | 131,159,402원 |
각 회차의 예상배당과 인수액을 합산한 추정치입니다. 회차별 집행비용 차이가 반영되어 실질취득이 조금씩 달라지지만, 전체 부담은 보증금 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 실제 배당 및 추가 비용에 따라 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 시 최저가는 약 6,027만원, 3회 유찰 시 약 4,219만원까지 낮아지는 시나리오이지만, 실질취득은 여전히 1억 3,100만원 이상으로 추정됩니다. 즉 유찰에 따른 매각가 하락이 매수인의 실질취득비용을 비례해서 낮춰주지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,949,800원 |
| 1. 장선욱 임차보증금 대항력·우선변제 |
130,000,000원 | 84,150,200원 |
| 2. 월드론대부주식회사 을구 5번 근저당권 |
130,000,000원 | 0원 |
| 3. 장선욱 강제경매 신청채권 갑구 10번 |
123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 1,949,800원을 우선 공제하고 임차보증금에 84,150,200원을 배당하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다. 동일명인 장선욱의 임차보증금 및 신청채권은 별개 중복배당으로 계산하지 않아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 오성면 죽리 소재 오성초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 지방도로변 소규모 주택과 농경지가 혼재하며, 농촌주택·농경지대의 성격을 갖습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 소로와 세로에 접하고 도로 포장상태는 보통입니다.
- 건물. 2017.04.28 준공된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 대상은 최상층인 4층 401호, 전용면적은 49.84㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·비행안전제2구역(전술)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 개별 규제의 적용범위와 거래허가 필요 여부는 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 331,200원/㎡입니다. 토지의 형상은 부정형으로 평가되어 있으며, 토지정보상 사다리형·평지·소로각지로 기재되어 있습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 잠금장치로 내부 확인이 어려워 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 110동 4세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래가 2022년 5월에 집중되어 있어 현재 매도 가능가격 및 거래 속도를 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지와 동일한 환금성을 기대해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액으로 응찰 판단. 현재 최저가 86,100,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 131,949,800원을 기본 비교금액으로 사용해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 장선욱의 보증금 130,000,000원, 대항력 발생관계, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 동일명 채권관계. 임차인 장선욱과 강제경매 신청채권자 장선욱 사이의 채권 동일성, 청구금액 123,000,000원과 보증금 130,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 점유 여부. 장선욱 외 별도 점유·임차관계가 있는지 현황조사와 전입세대, 현장 확인을 통해 조사해야 합니다. 신원·보증금·전입이 미상인 관계는 대항력 여부도 미상입니다.
- 소유명의 확인. 소유자 현황과 등기 말소 표기를 최신 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 현재 실거래 확인. 2022년 거래 4건만으로 2026년 매도가격을 추정하기 어렵습니다. 최근 거래와 주변 유사 다세대주택 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 관찰이 어려웠던 물건이므로 실제 점유, 누수, 수선 필요 여부와 명도비용을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 취득세, 등기비용, 추가 명도비용을 확인해야 합니다.
- 공동담보·질권. 월드론대부주식회사 근저당권의 공동담보 및 최정국의 근저당권부채권 질권 관계를 배당절차와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 및 감정평가서의 최신 원본을 검토한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 최저가가 86,100,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 130,000,000원이 실질취득가격의 하한을 사실상 결정하고 있습니다.
현 최저가에 낙찰받아도 임차보증금 인수액 45,849,800원을 더하면 실질취득 131,949,800원입니다. 더 유찰되더라도 늘어나는 인수액 때문에 전체 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 과거 거래평균 135,000,000원과의 차이는 작고, 최신 거래 130,000,000원보다 실질취득이 높습니다. 게다가 비교 거래가 2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 입증하지 못합니다.
추가 점유 여부와 임차인·신청채권자의 관계, 소유권 등기 확인 문제까지 고려하면 이 물건은 최저가만으로 접근할 수 없는 권리분석 주의형 다세대 경매입니다. 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 현재로서는 입찰 보류 및 권리관계 재확인이 합리적입니다. 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 보증금 인수 후 전체 비용이 현재 거래 가능한 가격보다 충분히 낮은지를 입증하는 것입니다.
