수원지방법원 2026타경50007. 경기도 평택시 신장동 제이캐슬 에이동 1층 102호, 전용 68.26㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택으로, 방 3개와 거실·화장실·주방 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 소유자 조회선이 2022년 7월 29일 소유권을 이전받았고, 같은 날 반월농업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 103,600,000원입니다. 등록된 최근 기준 평균 및 최신 거래 130,000,000원과 비교하면 금액상으로는 낮습니다. 그러나 시장가격의 최신성, 실제 점유관계, 101호와 102호의 동일성이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 권리 인수 추정액이 0원이라는 사실과 실제 입찰 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 1층 102호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 |
| 전용면적 | 68.26㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 평스라브지붕 · 지상 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 연립주택(방3·거실·화장실·주방 등) |
| 사용승인 | 2013.08.20 |
| 단지 규모 | 제이캐슬 · 19세대 |
| 소유자 | 조회선 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 반월농업협동조합 |
| 청구금액 | 95,503,871원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.29 반월농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 제102호 / 현황 표기 제101호 불일치 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
현재 말소기준권리는 2022.07.29 접수된 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이며, 해당 근저당권과 뒤따르는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이전 소유자 명의의 후포수산업협동조합 및 평택성동신용협동조합 근저당권, 과거 국세 관련 압류도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 과거에 설정된 큰 채권최고액을 현재 인수채무로 합산할 이유는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김지현이 확인됩니다. 전입신고일은 2025.09.08로, 말소기준권리인 2022.07.29 근저당권보다 늦습니다. 배당요구 관련 접수일은 2026.01.26입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 2025.09.08 | 미상 | 없음 · 후순위 전입 | 미상 | 승계신고 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김지현 |
|---|---|
| 전입신고 | 2025.09.08 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2026.01.26 접수 |
| 말소기준과 관계 | 2022.07.29 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 소액임차인 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다. 최우선변제 대상이라면 배당금의 배분이 달라질 수 있으며, 점유자가 있는 경우 인도와 명도 절차도 별도로 필요합니다.
③ 시세 비교 — 79.7%지만 하락 추세와 거래 공백을 보라
제이캐슬 동일 면적 68.26㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 138,000,000원이고, 최신 확인 거래는 2024년 7월 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 68.26㎡ | 1층 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 68.26㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 68.26㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 68.26㎡ | 3층 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.26㎡ | 4건 | 138,000,000원 |
| 최근 기준 집계값 | 68.26㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저매각가 103,600,000원은 전체 실거래 평균 138,000,000원의 75.1%, 최근 기준 집계값과 최신 확인 거래 130,000,000원의 79.7%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로, 낙찰가를 최저가로 가정한 실질취득액도 103,600,000원입니다. 이 비교에는 취득 부대비용이 포함되지 않습니다.
확인된 거래목록의 시점이 오래되어 현재 매수 가능 가격을 직접 검증하지 못한다는 한계가 있습니다. 인근의 더 최근 거래 및 현장 매물가격 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 반월농업협동조합 근저당권에 잔액을 배분하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액·한도 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,250,400원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 117,600,000원 | 101,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,250,400원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 16,250,400원이며, 신청채권자의 청구금액은 95,503,871원입니다. 위 예상배당은 채권최고액을 사용한 단순 모형이므로 실제 확정 채권액에 따른 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 현장 위험은 그대로
유찰 회차에 따른 최저매각가와 근저당권의 미배당 추정 변화를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 103,600,000원 | 16,250,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 72,520,000원 | 46,785,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 50,764,000원 | 68,149,752원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재의 권리관계 가정에서 그 미배당액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 임차인 보증금 미상과 호수 불일치 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 신장동 소재 신장1동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·다세대주택이 혼재하는 주거지역입니다. 입지 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 벽식구조, 화강석·벽돌붙임 및 일부 드라이비트 외벽 마감, 하이샷시 창호입니다. 급배수·위생설비·출입구 보안개폐장치·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등이 명시되어 있습니다.
- 토지 관련 제한. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다. 해당 제한의 실제 적용 여부는 취득 주체와 당시 규정을 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지. 3필지 일단의 완경사지 조성 토지로, 공시지가는 649,800원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 주택이며 확인 실거래 4건, 단지 경매물건 평균 유찰 4.9회라는 점에서 거래 유동성과 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
따라서 등기부·건축물현황도·실제 출입문 호수·점유공간을 대조하여 낙찰 대상 전유부분을 정확하게 특정해야 합니다. 단순 호수 표기 오류인지, 실제 사용·점유 공간과 공부상 구분이 어긋난 것인지 확인되지 않은 상태에서 입찰하는 것은 위험합니다.
현장 내부도 폐문·부재로 충분히 확인되지 않았고, 내부구조 및 이용상태는 건축물대장과 탐문조사 등을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 부담도 미확인 위험으로 남습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 가장 우선해야 할 사항입니다. 집합건축물대장 제102호 도면과 실제 현황 제101호 표기를 대조하여 낙찰 대상과 실제 사용 공간이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김지현의 보증금과 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유현황을 확인해야 합니다. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 점유자가 있을 수 있고 실제 점유부분의 표시에도 차이가 있으므로, 낙찰 후 인도절차와 현실적인 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 거래 시점 확인. 최신 확인 거래는 2024.07입니다. 집계 추세 -7.6%와 거래 공백을 반영해 현재의 시장가격을 추가 검증해야 합니다.
- 환금성 검토. 19세대 규모와 경매물건 평균 유찰 4.9회라는 특성을 고려해 향후 매수자 확보 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 소음·토지규제 확인. 군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역, 자연녹지지역 등의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용, 실제 확정 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 유지관리 상태, 누수·설비·내부 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 물건의 동일성이 먼저다”
평택 제이캐슬 에이동 102호는 감정가 148,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 103,600,000원으로 낮아진 물건입니다. 최근 기준 집계값 130,000,000원과 비교하면 79.7% 수준이며, 선순위 보증금 인수도 현재로서는 확인되지 않습니다.
그러나 최신 거래가 2024년이라는 가격 검증의 한계, 집계된 -7.6% 하락 추세, 19세대 소규모 주택의 환금성, 그리고 무엇보다 제102호와 현황 표기 제101호의 불일치가 겹칩니다. 임차인 김지현의 보증금과 정확한 배당관계도 추가 확인이 필요합니다.
권리상 인수 부담은 낮아 보이지만, 현장·공부 일치 여부가 해결되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 호수 동일성과 실제 점유관계가 확인되고 최신 시세로 가격을 재검증한 뒤에야 현재 최저매각가의 경제적 의미를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라, 무엇을 낙찰받는지 정확히 확인하는 것입니다.
