수원지방법원 2026타경50007. 평택시 신장동 제이캐슬 에이동 1층 102호, 전용 68.26㎡ 규모의 다세대·연립주택입니다. 현재 소유자는 조회선이고, 2022년 7월 29일 소유권 이전과 같은 날 반월농업협동조합의 채권최고액 117,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026년 1월 6일 반월농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 현재 등기 구조만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 등기권리는 없습니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하면 바로 가격도 좋다”는 유형은 아닙니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 148,000,000원인데, 동일 전용면적의 최신 실거래는 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 130,000,000원이라 신건 최저가가 최근 가격보다 18,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 138,000,000원보다도 높고, 최근 거래가 과거 거래보다 7.6% 낮아진 하락 추세라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 68.26㎡ · 방3·거실·화장실·주방 등 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 조회선 (2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 95,503,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2013.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 대항력 없다
핵심은 2022.07.29. 반월농업협동조합 근저당입니다. 임차인 김지현의 전입신고일은 2025.09.08.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 기준상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2026.01.26. 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 미상 | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 130,000,000원인데 신건은 148,000,000원
제이캐슬 동일 전용면적 68.26㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 138,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.07. 130,000,000원, 최근 12개월 평균도 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 68.26㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 68.26㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 68.26㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 68.26㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 138,000,000원 |
신건 최저가 148,000,000원은 전체 거래 평균의 107.2%, 최근 12개월 평균의 113.8%입니다. 특히 최근 거래가 130,000,000원으로 과거 거래군보다 낮아져 최근 대비 과거 추세가 -7.6%로 집계됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%인 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,528,000원 |
현재 회차 148,000,000원 가정에서는 반월농업협동조합 채권최고액 117,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 27,528,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당구조는 달라집니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 118,400,000원이고 채권 미배당은 1,657,600원, 2회 유찰 시 가정 매각가는 94,720,000원이며 채권 미배당은 24,984,960원입니다. 그러나 이 미배당액은 근저당 채권자의 부족분일 뿐, 제공된 분석상 매수인이 승계하는 금액은 두 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동 행정복지센터 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·다세대주택 등이 소재하는 지역입니다. 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 방3·거실·화장실·주방 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 4층 건물의 1층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 3필지 일단의 주거용 건부지입니다. 북측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 제이캐슬은 19세대이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.3회, 매각률 0.0%로 집계되어 있어 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 신건 148,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 130,000,000원의 113.8%입니다. 전체 평균 138,000,000원만 보고 할인으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -7.6%입니다. 현재 가격이 최근 시세 이상인 만큼 낙찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김지현은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 2026.01.26. 접수됐으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 호수 현황 대조. 건축물현황도상 102호와 현황 표기 101호가 불일치합니다. 입찰 전 현장과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 저층·소규모 환금성. 본건은 1층이고 단지는 19세대입니다. 동일면적 거래 건수가 많지 않고 경매 유찰 통계도 높아 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격과 현황은 보류
이 물건은 권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2022년 반월농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 148,000,000원은 최근 실거래 130,000,000원의 113.8%이고, 최근 거래 추세 역시 -7.6%입니다. 여기에 19세대 규모, 평균 4.3회 유찰 통계, 102호와 101호의 현황 표기 불일치까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 리스크보다 가격·환금성·현황 확인이 핵심인 신건이며, 현재 회차를 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
