수원지방법원 2026타경50033. 평택시 청북읍 후사리 150 소재 주택 및 토지의 경매입니다. 경매 분류는 '연립/다세대 + 토지'이지만, 감정평가상 건물은 목조 스레트지붕 1층 단독주택으로 주택 이용 중입니다. 토지와 건물 등이 일괄매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 일반적인 공동주택 한 세대의 경매와 달리 건물의 실제 상태, 토지의 이용 가능성, 도로 부분 및 점유관계를 함께 살펴야 합니다.

감정가 428,576,440원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 300,003,508원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 구조와 실제 매수 위험을 분리해 분석하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

말소기준권리는 2016.10.14 설정된 안중농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 채무자는 윤희재입니다. 이후 설정된 주식회사에스와이보드의 근저당권 150,000,000원과 국세 관련 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2021.06.24의 남인천세무서장 관련 압류는 2022.03.02 이미 말소되었습니다. 연수세무서장 및 인천세무서장 관련 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각 소멸 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당상 우선순위는 별개이므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 조사 — 전입 2명, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 방재희와 이상순이 확인됩니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2016.10.14 이후입니다. 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않지만, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 명도와 배당관계의 추가 검토가 필요합니다.

보증기관의 대위변제나 임차권 승계 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임대차 성립 여부가 명확하지 않으므로, 위 두 사람은 전입·점유 관련 확인 대상 2명으로 보는 것이 적절합니다. 임대관계가 미상이라는 감정평가 내용도 함께 고려해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가 300,003,508원은 감정가 428,576,440원의 70%입니다. 그러나 인근 유사 단독주택 및 토지의 거래가격이 확인되지 않아, 실질취득가격이 시세보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 농촌 주택과 토지는 토지 형상, 도로 이용, 건물의 상태 및 권리관계에 따라 개별 가격 차이가 클 수 있습니다.

유찰이 진행되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 제시된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당 금액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당 및 점유 권리의 확인은 별도로 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,003,508원 가정)

현재 회차 매각가를 가정한 배당 추정입니다. 근저당권 채권최고액을 배당액으로 사용한 단순 시뮬레이션으로, 실제 채권 잔액·이자·집행비용·당해세·조세채권 우선순위·임차인의 최우선변제 및 배당요구가 반영되지 않을 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 105,461,643원으로, 실제 배당액을 채권최고액과 동일하다고 확정할 수 없습니다. 소유자 잔여금도 실제 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 청북읍 후사리 소재 후사1리 다목적회관 북서측 근거리입니다. 주변은 농가주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 목조 스레트지붕 1층 주택으로, 외벽은 세멘트·벽돌쌓기·흙 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 전기보일러 난방설비가 있습니다.
• 제시외 건물. 브럭조 스리트지붕 1층 8㎡ 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 실측과 건물별 이용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 이용. 토지정보상 면적은 697.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 262,900원/㎡입니다. 매각목록별 면적과 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 현황도로. 매각목록 3의 공부상 지목은 '대'이지만 실제 이용은 '도로'입니다. 해당 부분의 사용관계와 처분·이용 제약을 확인해야 합니다.
• 토지에 포함된 시설. 매각목록 1 지상의 조경수, 조경석, 상하수도 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 기재도 있으나, 그 적용 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어 입찰 전 현재 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 농가주택·공장·농경지가 혼재하는 입지와 목조 주택, 부정형 토지, 현황도로를 함께 고려해야 합니다. 실제 시장 거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공매 절차. 한국자산관리공사의 공매공고(2024-03298-004)와 관련된 진행 상태, 경매와의 관계 및 후속 등기 변동을 확인하세요.
• 임차인 및 점유. 방재희·이상순의 실제 거주 여부, 임대차계약 및 보증금, 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 모든 명도 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 토지·도로. 후사리 150과 공동담보에 표시된 후사리 150-5 지분, 현황도로 부분의 관계를 확인하고 실제 매각 대상과 권리 범위를 대조하세요.
• 건물 상태. 목조 스레트지붕 건물의 구조적 상태, 수선 필요성 및 제시외 건물의 이용상태를 확인하세요.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 및 토지거래허가 관련 현재 제한사항을 검토하세요.
• 시세 확인. 주변 유사 단독주택과 토지의 최근 거래가격을 확보한 뒤, 현황도로와 건물 상태에 따른 가치 차이를 반영해 입찰 상한을 판단하세요.
• 배당 확인. 국세 압류 관련 조세채권, 실제 근저당 채권잔액, 임차인 최우선변제 및 집행비용을 확인하세요. 예상 소유자 잔여액은 확정금액이 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 현장·공매 확인이 먼저”

이 사건은 말소기준권리 자체는 명확한 물건입니다. 안중농업협동조합의 2016년 근저당권이 기준이 되며, 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 인수금도 0원입니다.

하지만 실제 매수 위험까지 단순하다는 뜻은 아닙니다. 전입 조사 대상 2명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 공매공고 부기등기가 존재합니다. 또한 현황도로, 목조 주택, 제시외 건물과 일괄매각 범위까지 점검해야 합니다.

최저매각가가 감정가의 70%인 것은 사실이지만 실거래 시세와 비교하지 못한 상태에서 이를 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·공매·토지 이용의 불확실성이 남은 물건입니다. 현 단계에서는 입찰 판단을 보류하고 사실관계와 시장가격을 확인하는 접근이 적절합니다.