수원지방법원 2026타경50033. 평택시 청북읍 후사리 150의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 목록2는 목조 스레트지붕 1층 건물로 주택으로 이용 중입니다. 목록1은 목록2 단독주택의 부지이며, 목록3은 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황은 도로입니다. 목록1 지상 조경수·조경석·상하수도 등은 토지에 포함해 감정됐고, 제시외 건물 브럭조 스리트지붕 1층 8㎡도 일괄매각에 포함됩니다.
권리의 출발점은 2016.10.14 설정된 안중농업협동조합 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤 주식회사에스와이보드 근저당 150,000,000원, 세무서 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 사건의 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 현재 드러난 핵심 위험은 ‘인수채무’보다 공매와의 진행관계·물건 현황·가격검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 후사리 150 · 경기도 평택시 청북읍 오금길 54-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 697.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 추정은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 428,576,440원 / 428,576,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안중농업협동조합 / 105,461,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.10.14 안중농업협동조합 근저당입니다. 이후 2017.11.15 주식회사에스와이보드 근저당과 2021년의 압류, 2026.01.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.06.24 남인천세무서장 압류는 2022.03.02 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유관계 — 실제 확인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방재희 | 미상 | 2020.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상순 | 미상 | 2026.01.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2016.10.14 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 원본 명세서로 보완 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 428,576,440원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없어, 감정가만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로 신건 가격이 시장 대비 유리한지는 별도 시세조사가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 428,576,440원 | 280,000,000원 | 0원 | 141,890,676원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 342,861,152원 | 280,000,000원 | 0원 | 57,261,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 274,288,921원 | 269,648,876원 | 10,351,124원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 428,576,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,685,764원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스와이보드 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,890,676원 |
배당액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차 가정에서는 채권자 합계 280,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 141,890,676원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 후사리 소재 “후사1리 다목적회관” 북서측 근거리에 위치하며, 농가주택·소규모공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 목조 스레트지붕 1층 건물로 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 전기보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 목록1은 목록2 단독주택의 부지이고, 제시외 건물인 브럭조 스리트지붕 1층 8㎡가 포함됩니다. 목록1의 조경수·조경석·상하수도 등도 토지에 포함하여 감정됐습니다.
- 토지 현황. 토지면적 697.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 262,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 지목이 “대”이나 현황은 “도로”이며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.11.27 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 방재희·이상순 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·주택·제시외 8㎡ 건물 및 토지에 포함해 감정된 조경수·조경석· 상하수도 등의 범위를 현장에서 대조하세요.
- 도로 현황 확인. 목록3의 공부상 지목과 실제 도로 이용 상태가 다르므로 경계·출입·도로 편입 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 428,576,440원의 신건 가격이 시장가 대비 유리하다고 전제하지 마세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 판단 포인트는 물건과 가격”
이 사건은 2016.10.14 안중농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 정리되고, 확인된 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리 그 자체는 비교적 명료합니다.
다만 공매공고 부기등기가 있고, 목록3은 공부상 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이며, 제시외 8㎡ 건물과 토지 부속물까지 일괄매각되는 물건입니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 신건 428,576,440원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 결론은 “인수위험은 낮지만, 공매·현황·가격 검증을 마치기 전에는 신건 가격을 좋다고 단정하지 말 것”입니다.
