* 예상 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 선순위 지상권의 유효한 소멸·말소 확인 전에는 권리 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
수원지방법원 2026타경50043. 경기도 안성시 삼죽면 율곡리 307-28에 자리한 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건의 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정요항표상 일반건축물대장의 주용도는 단독주택이며 실제 형태도 2층 전원주택입니다. 대지면적은 496㎡이고, 일반철골구조 및 경량철골구조에 금속기와지붕을 갖춘 건물입니다. 매각물건명세서에는 제시외 태양광 설비 1식이 포함된 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
현재 감정가 대비 최저가가 70%까지 낮아졌다는 점은 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 먼저 확인해야 할 부분은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 실제 점유관계, 그리고 토지를 포함한 전원주택의 환금성입니다. 특히 지상권에 대한 말소동의서가 제출된 사실과 등기상 권리가 실제로 소멸했다는 사실은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 삼죽면 율곡리 307-28 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 삼죽면 율곡길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 실제 이용상태는 전원주택형 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골구조 · 금속기와지붕 · 2층 |
| 토지 | 496㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 |
| 매각 범위 | 건물·토지 일괄매각 · 제시외 태양광 설비 1식 포함 |
| 소유자 | 김경준 (단독소유) |
| 감정가 | 332,749,880원 |
| 최저매각가 | 232,924,916원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 보개농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 99,393,872원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 점유관계 | JIN MIN 전입신고 확인 · 임대관계 및 보증금 미상 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.05. 발급 건물 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 별도 확인
건물 등기상 말소기준권리는 2017.09.28. 보개농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 170,000,000원이며, 이후 설정된 양승호 근저당과 여러 압류·가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
다만 매각물건명세서가 별도로 지목한 2016.05.18. 지상권설정등기는 말소기준 근저당보다 앞서 있습니다. 따라서 후순위 근저당과 같은 방식으로 자동 소멸한다고 취급해서는 안 됩니다.
이는 권리 해결에 중요한 근거지만 말소동의서 제출만으로 등기말소 완료가 확인된 것은 아닙니다. 매각물건명세서의 최종 기재, 관련 토지 등기, 말소동의서의 내용 및 매각 후 말소 가능성을 대조해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 매수인에게 선순위 권리 부담이 남을 수 있습니다.
임차인·점유자 분석 — 실제 조사상 1명
현황조사에는 JIN MIN의 전입신고가 확인됩니다. 전입일은 2025.03.10.로, 말소기준 근저당권 설정일인 2017.09.28.보다 늦습니다. 조사상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으나, 보증금·확정일자·실제 임대차 내용은 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN MIN 사용 부분·용도 미상 |
2025.03.10. | 미상 | 선순위 아님 전입일이 말소기준 이후 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
원칙적 인수 없음 조사상 후순위 전입 · 실제 임대차 확인 필요 |
점유자 1명은 현황조사상 확인된 인원이며, 임대차계약의 존재와 보증금 액수가 확인된 것은 아닙니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판정과 다릅니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 실거래 할인율은 다르다
이 물건은 감정가 332,749,880원으로 출발해 한 차례 유찰되었고, 현재 최저가는 232,924,916원입니다. 감정가 대비 70%라는 수치는 분명하지만, 주변의 실제 거래가격과 비교한 결과는 아닙니다.
특히 본건은 대지 496㎡를 포함한 전원주택형 부동산입니다. 주택의 건축 상태와 토지의 입지·이용제한 등에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있으므로, 감정가 할인율만으로 저가 낙찰 가능성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 232,924,916원 | 222,503,019원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49% | 163,047,441원 | 291,402,209원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 114,133,208원 | 339,631,643원 | 0원* |
* 각 회차의 예상 인수액은 선순위 지상권 문제가 유효하게 해소되는 것을 전제로 한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 향후 유찰 여부와 차회 최저가는 확정된 것이 아닙니다.
매각가가 내려갈수록 채권자의 예상 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 지상권처럼 매각으로 소멸하지 않을 수 있는 권리는 단순한 배당 부족과 별개로 검토해야 합니다.
실제 가격 메리트를 판단하려면 인근 단독주택·토지의 거래사례, 건물 노후도, 토지이용규제, 진입도로와 개별 부동산 상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,924,916원 가정)
현재 최저가에 매각된다는 가정 아래의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 보개농업협동조합과 양승호의 근저당권에 배당하면 잔여금이 없어지는 구조입니다. 아래 금액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며 실제 확정 채권액 또는 최종 법원 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,060,949원 |
| 1. 근저당 · 보개농업협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양승호 | 200,000,000원 | 58,863,967원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,502,749원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지평농업협동조합 | 7,706,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 보개농업협동조합 | 16,515,225원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 30,643,002원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 가정 | 232,924,916원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,060,949원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 228,863,967원 |
| 배당대상 채권액 합계 | 451,366,986원 |
| 채권자 예상 미배당 | 222,503,019원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원* · 선순위 지상권 별도 확인 |
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 확정 채권액 등은 반영되지 않아 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 99,393,872원이며, 배당표의 170,000,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 삼죽면 율곡리 소재 통칭 ‘율현경로당’ 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 분포합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 지방도인 삼백로가 개설되어 있습니다. 감정요항표는 전반적인 교통여건을 보통 수준으로 평가합니다.
- 실제 용도. 일반건축물대장상 주용도는 단독주택입니다. 전원주택 형태의 2층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·태양광설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 대지면적은 496㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 평지·세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지이용 제한이 향후 증축·개발·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한정되는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 해당 취득자에 해당하는 경우 관련 요건을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 자료는 131,100원/㎡입니다. 공시지가는 실제 매매가격 또는 경매 적정낙찰가와 동일한 개념은 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 시설 상태·수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 대지와 개별 건물의 특성에 따라 수요가 달라지는 전원주택형 부동산입니다. 매도 시 수요층이 제한될 가능성이 있으므로 단순 감정가 대비 할인만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 말소 여부. 최우선 확인사항입니다. 2016.05.18. 설정된 을구 6번 지상권과 2026.07.15.자 말소동의서를 토지 등기 및 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 말소동의서가 실제 권리 소멸로 이어지는지 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 태양광 설비 1식의 포함 범위를 확인해야 합니다. 제시외 시설의 권리관계와 유지관리 상태도 검토 대상입니다.
- 점유자 JIN MIN 확인. 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준 이후이지만 보증금·임대차관계가 미상입니다. 실제 점유 상태와 계약 내용, 배당요구 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 압류 이력이 다수 존재합니다. 등기상 말소된 압류와 유효하게 남은 압류를 구분하고, 국세·지방세의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 기존 경매 이력. 2025.08.18. 임의경매개시결정은 취하로 2026.01.06. 말소되었고, 2026.01.12. 현재 사건의 개시결정이 등기되었습니다. 두 경매절차를 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지 이용제한. 보전관리지역·자연보전권역 등 규제와 진입도로의 실제 상태를 확인해야 합니다. 매수 후 건축물 활용이나 시설 변경을 계획한다면 별도 인허가 검토가 필요합니다.
- 현장 실사. 철골구조 건물의 유지상태, 누수·부식·설비 작동 여부, 난방 및 태양광설비 상태를 확인해야 합니다. 감정요항표의 시설 기재만으로 정상 작동이나 수선비 규모를 판단할 수는 없습니다.
- 적정 낙찰가 산정. 감정가의 70%라는 숫자 대신 인근 단독주택과 토지의 실제 거래가격, 건물 상태, 규제와 명도비용 등을 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 권리 말소가 먼저다”
안성 삼죽면 율곡리 307-28은 토지 496㎡와 전원주택형 2층 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 현재 최저가 232,924,916원은 감정가의 70%이고, 일반적인 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 2016.05.18. 지상권입니다. 지상권자인 보개농업협동조합이 말소동의서를 제출한 사실은 긍정적이지만, 최종 권리 소멸 여부를 확인해야만 매수인 예상 인수 0원이라는 판단을 신뢰할 수 있습니다.
여기에 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않은 점유자 1명, 조세채권의 배당 변수, 전원주택의 제한적인 환금성, 실거래 시세 비교의 불확실성이 남아 있습니다. 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실만으로 투자 가치가 높다고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 선순위 지상권의 말소가 확실히 확인되고 점유·조세 문제를 점검한 뒤, 주변 거래사례를 통해 적정가격이 입증되는 경우에만 입찰 검토가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 추가 할인보다도 권리 말소의 확실성과 실제 시장가치에 있습니다.
