수원지방법원 2026타경50043. 경기도 안성시 삼죽면 율곡리 307-28에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정요항의 일반건축물대장상 주용도는 단독주택입니다. 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 금속기와지붕 2층이며, 매각물건명세서 비고에는 전원주택형태의 2층 단독주택, 제시외 건물인 태양광 설비 1식 포함으로 기재되어 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 496.0㎡입니다.
권리의 중심은 두 가지입니다. 하나는 2017.09.28. 설정된 보개농업협동조합 근저당이 말소기준이라는 점이고, 다른 하나는 그보다 앞선 2016.05.18. 지상권설정등기가 매각물건명세서상 인수권리로 적혀 있다는 점입니다. 다만 지상권자인 신청채권자 보개농업협동조합이 2026.07.15. 말소동의서를 제출했으므로, 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50043 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 삼죽면 율곡리 307-28 · 경기도 안성시 삼죽면 율곡길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일반건축물대장상 주용도 단독주택 |
| 건물 | 일반철골구조 및 경량철골구조 금속기와지붕 2층 · 위생·급배수·난방·태양광설비 |
| 토지 | 지목 대 · 496.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김경준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,749,880원 / 332,749,880원 (신건) |
| 청구금액 | 99,393,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(태양광 설비 1식) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 지상권은 말소 확인
말소기준은 2017.09.28. 보개농업협동조합 근저당권, 채권최고액 170,000,000원입니다. 이후 설정된 양승호 근저당권 200,000,000원과 서울신용보증재단·지평농업협동조합·보개농업협동조합·산와대부 주식회사의 가압류, 국세·지방세 압류, 2026.01.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN MIN | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. JIN MIN의 전입일은 2025.03.10.로, 말소기준인 2017.09.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵지만, 배당요구·보증금 규모·점유 범위는 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,749,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,458,498원 |
| 2. 근저당 · 보개농업협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 근저당 · 양승호 | 200,000,000원 | 157,291,382원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,502,749원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 지평농업협동조합 | 7,706,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 보개농업협동조합 | 16,515,225원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 30,643,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 451,366,986원 중 예상배당 327,291,382원, 미배당 124,075,604원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 앞순위로 차감될 수 있고, 임차인의 최우선변제 여부도 반영되지 않아 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통칭 ‘율현경로당’ 서측 인근으로, 주변에 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 지방도 ‘삼백로’가 개설되어 있으며, 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 매각물건명세서에는 전원주택형태의 2층 단독주택으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 496.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 131,100원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)으로, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·태양광설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 2016.05.18. 지상권이 명세서상 인수권리로 적시되어 있으므로, 2026.07.15. 제출된 보개농업협동조합의 말소동의서가 매각조건에 어떻게 반영됐는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. JIN MIN은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물인 태양광 설비 1식이 일괄매각 대상에 포함된다는 점을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 332,749,880원이나 유찰가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 향후 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘말소 확인’과 가격 검증이 먼저
배당 시뮬레이션만 보면 현재 최저가 332,749,880원에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 임차인 JIN MIN 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 권리 구조만 보면 정리 가능한 사건입니다.
하지만 이 물건은 2016.05.18. 지상권설정등기라는 선순위 권리가 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있다는 점을 빼고 판단하면 안 됩니다. 보개농업협동조합이 2026.07.15. 말소동의서를 제출했다는 자료가 있으므로 실질 인수는 0원으로 산정되지만, 입찰 전 말소 조건을 원본에서 최종 대조해야 합니다. 여기에 임차 보증금·우선변제는 미상이고 실거래 시세도 없어, ‘권리상 인수 0원’과 ‘가격상 좋은 물건’을 같은 의미로 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 지상권 말소 상태와 임차관계를 먼저 확정하고, 그 다음 별도의 시세 검증을 거쳐 응찰가를 정하는 것입니다.
