수원지방법원 평택지원 2026타경50062. 평택시 팽성읍 송화리의 화이트캐슬 305동 나동 1층 102호입니다. 전용면적은 47.57㎡, 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 다세대주택입니다. 소유자 정대석 씨는 2022년 7월 11일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 을구 1번에 설정된 은종현 씨의 주택임차권등기입니다. 등기된 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저매각가 86,100,000원보다 큽니다. 보증금이 큰 임차권은 매수인 인수 여부에 따라 실제 취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
다행히 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 9일 제출한 대항력포기확약서가 기재돼 있습니다. 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 해당 권리에 대한 확약의 효력이 확인된다면, 보증금 미배당액이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
하지만 2020년 평택시 압류가 말소기준으로 표시된 반면, 등기에는 바로 다음 날 압류등기말소가 기록돼 있습니다. 또 임차권에 적힌 도로명주소와 건물 등기부 주소에 차이가 있습니다. 따라서 확약서의 권리 범위, 실제 말소기준, 임차권의 목적물 일치 여부는 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 평택지원 2026타경50062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-36 305동 나동 1층 102호 등기부 도로명주소: 팽성송화로 39-32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.57㎡ · 지상 3층 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 위생·급배수 및 난방설비 |
| 단지규모 / 사용승인 | WHITECASTLE305 · 26세대 · 2016.11.15. |
| 소유자 | 정대석 (2022.07.11. 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 임차보증금 | 은종현 · 120,000,000원 · 임차권등기 |
| 실질 인수 판단 | 0원 (2026.06.09. 확약서 효력 확인 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 임차권과 말소기준 확인
현재 경매절차에서 소멸 대상으로 표시된 권리에는 광명시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 은종현 씨의 임차권등기가 포함됩니다. 다만 임차권은 권리의 성립시기와 대항력, 확약서의 효력을 함께 검토해야 하므로 단순히 말소 예정이라는 표시만으로 매수인의 부담이 없다고 단정하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 포기확약서
등기된 실제 임차인은 은종현 씨 1명입니다. 2022.06.18. 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2022.06.30., 주민등록 및 점유개시일은 2022.07.11.입니다. 2024.08.02. 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 은종현 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.07.11. 확정 2022.06.30. 임차권등기 2024.08.02. |
120,000,000원 | 재확인 필요 기재상 대항력 없음 2020년 압류 말소 확인 필요 |
배당요구 있음 확정일자 확인 배당순위 재검토 |
실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 승계관계 원본 확인 |
보증금 120,000,000원은 임차권에 등기된 명목 보증금입니다. 매수인 인수액과 동일한 금액이 아닙니다. 확약 효력이 확인되는 경우 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
따라서 해당 확약 대상 보증금에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이를 곧바로 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
신청채권자 주택도시보증공사와 임차권자 은종현을 각각 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 은종현 씨 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권취득 및 반환청구권 포기 범위는 관련 서류에서 확인해야 하며, 보증금과 신청채권액이 같다는 이유만으로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락장이다
화이트캐슬 305의 전용 47.57㎡ 및 인접 면적대에서 확인되는 실거래는 총 12건입니다. 전체 거래 평균은 109,891,666원이지만 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다. 가격 판단에서는 최근 구간 평균 104,900,000원, 확인된 최신 거래 104,700,000원, 최근 가격 추세 -6.0%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 47.57㎡ | 2 | 104,700,000원 |
| 2025.06 | 47.57㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 46.4㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 47.57㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.01 | 46.4㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 46.4㎡ | 1 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 46.4㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2023.03 | 46.4㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2023.01 | 46.4㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 3건 | 104,900,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 109,891,666원 |
현재 최저매각가 86,100,000원은 최근 구간 평균 104,900,000원의 82.1%입니다. 확인된 최신 거래가 104,700,000원보다도 낮습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 판단하는 물건과 달리, 실제 거래가격과 비교해도 일정한 가격 여유가 존재합니다.
그러나 최근 거래가격은 이전 구간보다 6.0% 하락했습니다. 전체 평균 109,891,666원을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 하는 것은 적절하지 않습니다. 더구나 확인된 최신 거래가 2025년 8월이므로, 이를 2026년 10월 현재의 확정 시세처럼 취급해서도 안 됩니다. 입찰 전 추가 거래사례와 현장 매도호가를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,949,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 채권 미배당액 | — | 35,849,800원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 매수인 실질 인수 | 명목 임차보증금 120,000,000원 | 0원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 35,849,800원은 배당 부족분이지 매수인 인수액이 아닙니다. 인수액 0원 판단은 해당 확약 효력 확인을 전제로 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당액
매각가가 낮아지면 채권자의 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 해당 확약의 효력이 인정되면 매수인이 추가로 부담하는 보증금은 0원으로 유지됩니다. 즉 채권 미배당액을 낙찰가에 추가해 실질취득비용으로 계산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
86,100,000원 | 84,150,200원 | 35,849,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
60,269,999원 | 58,785,139원 | 61,214,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
42,188,999원 | 41,029,597원 | 78,970,403원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 송화리 팽성초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.11.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지상 3층 중 1층으로 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 토지면적은 1,249.0㎡로 표시됩니다. 공시지가 기준은 537,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 팽성초등학교 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용도 확인해야 합니다.
- 환금성. 26세대 소규모 다세대이며 최근 확인된 거래가 2025.08.에 머물러 있습니다. 2023년 고가 거래와 2024~2025년 거래가격에 차이가 있고 최근 추세는 하락으로 나타납니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재 및 비협조로 내부 확인이 충분히 이뤄지지 않았습니다. 실제 내부구조·이용상황·관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.09. 대항력포기확약서의 제출인·대상 보증금·임차권등기 말소 동의·매수인 상대 반환청구권 포기 범위를 확인합니다.
- 말소기준 재검토. 2020.04.16. 평택시 압류가 2020.04.17. 해제·말소된 기록을 확인하고, 실제 말소기준 및 2024년 임차권과 2025년 압류의 선후관계를 재판단합니다.
- 주소 일치 확인. 등기부 건물 주소 팽성송화로 39-32와 임차권 기재 주소 팽성송화로 39-22의 차이를 확인합니다.
- 임차인·점유자 확인. 실제 임차인은 은종현 1명으로 확인되지만, 현황조사 및 방문을 통해 다른 점유나 미신고 임대차가 없는지 점검합니다. 확약 밖의 별도 임차인은 독립적으로 검토합니다.
- 시세 최신성. 최근 구간 평균 104,900,000원과 최신 거래 104,700,000원은 과거 거래를 기반으로 합니다. -6.0% 하락 추세와 거래시점 차이를 반영해 현재 매도가를 확인합니다.
- 1층 상태. 누수·습기·채광·외부 소음·방범·실내 마감 상태를 확인하고 수리비를 별도 산정합니다.
- 소음·규제. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역으로 인한 실제 거주환경과 매도 시 수요 영향을 살핍니다.
- 배당·세금. 당해세와 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 우선채권을 확인하고, 인수권리와 구분합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 최신 실거래·건축물대장을 입찰 전 재확인합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확약 검증이 먼저다”
화이트캐슬 305동 나동 102호의 현재 최저매각가는 86,100,000원. 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격이며, 최근 구간 실거래 평균 104,900,000원의 82.1%입니다. 확인된 최신 거래 104,700,000원보다도 낮아 가격 비교상 일정한 할인 여유는 있습니다.
권리 측면에서는 명목상 120,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있으나, 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 보증금 전액을 낙찰가에 더해 가격을 판단할 사건은 아닙니다.
다만 시세가 -6.0% 하락 추세이고, 거래사례의 시점도 오래됐습니다. 26세대 소규모 다세대라는 환금성 제약과 비행장 소음 관련 규제도 고려해야 합니다. 무엇보다 2020년 압류의 말소기준 처리와 임차권 주소 불일치는 권리 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
결론은 ‘가격 메리트는 있으나 권리 검증 전 입찰 보류’입니다. 확약서의 대상 권리와 효력이 확인되고, 말소기준·점유관계·현재 시세까지 검증된다면 검토할 여지가 있습니다. 그러나 할인율만 보고 서둘러 응찰할 물건은 아닙니다.
