수원지방법원 2026타경50062. 평택시 팽성읍 송화리의 305동 나동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 실거래 비교 면적은 47.57㎡이고, 해당 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층 중 제1층 제102호입니다. 현재 소유자는 정대석으로, 2022.06.18 매매 120,000,000원에 취득해 2022.07.11 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 임차권등기가 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 가격 쪽에서는 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 상당히 높고 거래 추세도 -6.0%입니다. 즉 이 사건은 임차권이 보인다고 무조건 위험한 물건도 아니고, 감정가와 최저가가 같다고 적정가격인 물건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-36 305동 나동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 팽성읍 팽성송화로 39-32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용 중 · 실거래 비교면적 47.57㎡ · 지상3층 중 1층 |
| 소유자 | 정대석 · 2022.06.18 매매 120,000,000원 · 2022.07.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
임차권자는 은종현으로, 건물 전부에 대해 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 2024.08.02 설정되었습니다. 임대차계약일은 2022.06.18, 확정일자는 2022.06.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.11입니다. 배당요구도 2024.08.02 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 은종현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.07.11 / 2022.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 2025.09.04 광명시 압류와 2026.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.23억은 최근 시세의 117.3%
실거래 비교 대상은 WHITECASTLE305, 26세대, 2016.11.15 준공 건물입니다. 비교면적은 47.57㎡로 일치합니다. 전체 12건의 실거래 평균은 109,891,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 104,900,000원, 최신 거래는 2025.08 104,700,000원, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -6.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 47.57㎡ | 2 | 104,700,000원 |
| 2025.06 | 47.57㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 46.4㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 47.57㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 47.57㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.01 | 46.4㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 46.4㎡ | 1 | 132,000,000원 |
| 2023.05 | 46.4㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2023.03 | 46.4㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2023.01 | 46.4㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 104,900,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 109,891,666원 |
신건 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 111.9%입니다. 최신 거래도 104,700,000원이고 최근 추세가 -6.0%인 만큼, 과거의 120,000,000원대와 132,000,000원 거래를 근거로 현재 신건 가격을 싸다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 478,000원 |
신건 123,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 478,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 123,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 23,771,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 43,096,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 송화리 소재 팽성초등학교 북측 인근이며, 부근은 단독주택·다세대주택·농경지 등이 섞여 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 1층 102호입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이고 단지 외곽으로 공도와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 537,000원/㎡이며 토지면적은 1,249.0㎡입니다.
- 거래 표본. WHITECASTLE305는 26세대, 2016.11.15 준공이며 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 집계는 3건이고 최근 추세는 -6.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 말소기준권리 원문 대조. 2020.04.16 평택시 압류가 말소기준으로 정리되어 있지만 2020.04.17 해제·말소등기도 존재합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최종 기준을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 104,900,000원의 117.3%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -6.0%이므로 과거 고가 거래보다 최신 거래 104,700,000원과 최근 평균을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재 및 비협조로 내부확인은 탐문조사·평가자료·건축물현황도 등을 참고해 이뤄졌으며 실제 내부구조·이용상황·관리상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임대상황은 미상으로 평가되어 있으므로 현장점유와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 120,000,000원 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 임차인은 실제 1명이고 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 104,900,000원의 117.3%이고, 최신 거래도 104,700,000원입니다. 최근 거래 추세가 -6.0%라는 점까지 감안하면 신건을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 부담은 낮아졌지만 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 임차권 자체보다 현재 1.23억을 지불할 이유가 있는지를 냉정하게 따지는 데 있습니다.
