수원지방법원 2026타경50079. 평택 고덕동 1943-16의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 3개호, 2층 201호·202호, 3층 301호, 4층 401호·402호 등 다가구주택 5호로 확인됩니다. 말소기준권리는 2022.01.14 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,150,000,000원입니다.

그 뒤 2025.06.26 김정훈 명의 전세권 210,000,000원이 설정됐고, 2026.01.15 임의경매개시결정, 2026.06.15 평택시 압류가 이어졌습니다. 전세권·경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.10.25 기재된 민간임대주택등기는 매각에 따른 정리 여부가 별도로 표시되어 있지 않으므로, 이를 단순히 ‘자동 소멸’이라고 전제하지 않는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

② 임차·점유 관계 — 7건 모두 말소기준 이후 전입

조사된 점유·임차 관계는 7건입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.01.14 이후이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 관계에 대해서는 우선변제 가능성을 단정하지 않고 미상으로 표시합니다.

③ 회차별 자금구조 — 시세 없이 ‘싸다’ 판정은 금지

현재 최저가는 감정가와 같은 1,996,341,240원입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않는 사건이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래·수익성 검증이 필요하며, 여기서는 제공된 회차별 매각가와 채권 미배당만 비교합니다.

유찰이 깊어질수록 채권자 측 미배당은 0원 → 11,297,738원 → 327,518,191원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 금액 위험은 ‘낙찰자가 채권 부족분을 떠안는가’가 아니라, 낙찰가 자체가 실제 시장가치·임대수익 대비 적정한가에 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,996,341,240원 가정)

현재 매각가 가정에서는 채권액 1,590,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 383,977,828원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 종덕초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 주상지대입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 1층 근린생활시설 3개호, 2층 201호·202호, 3층 301호, 4층 401호·402호 등 주택 5호로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재경보기, 13인승 승강기, 출입구 보안개폐, 옥외 자주식 주차 5대 설비가 확인됩니다.
• 토지. 259.7㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구), 공시지가 1,863,000원/㎡이며 택지개발지구·비행안전제6구역·교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 단일 주거호가 아니라 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 일괄매각 물건이므로, 입찰가는 주거 시세 하나보다 각 호 점유상태·임대수익·상가 부분 가치까지 함께 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.10.25 등기의 매각 후 효력과 정리 절차를 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 7건 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 명도 대상과 실제 점유 호수는 별개 문제입니다. 특히 점유부분이 ‘미상’인 박찬영·김정훈·서보라·유한회사 대양, 최형도의 실제 사용 부분을 확인해야 합니다.
• 101호 점유관계 확인. YANG TINGTING은 1층 101호, 추효정은 101호로 조사돼 있으므로 현재 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 김정훈 전세권 확인. 등기상 전세권 범위는 주택 4층 중 북쪽 55㎡, 전세금 210,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
• 평택시 압류·당해세 확인. 2026.06.15 압류는 말소기준 이후지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 1,996,341,240원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린생활시설 3개호와 주택 5호의 실제 임대수익 및 인근 거래를 별도로 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “금액 인수는 0원, 확인할 현장은 많다”

이 사건의 권리 우선순위 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.14 수성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 7건의 전입은 모두 그 뒤입니다. 김정훈 전세권 210,000,000원과 평택시 압류도 후순위로 매각 시 소멸하며, 현재부터 2회 유찰까지의 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

하지만 이 물건을 ‘깨끗한 권리의 단순 주택’으로 분류하기에는 확인할 것이 많습니다. 1층 상가 3개호와 주택 5호의 복합 이용, 7건의 점유관계, 민간임대주택등기가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 여기에 현재 최저가 1,996,341,240원을 비교할 실거래 근거가 없으므로 가격 메리트 역시 아직 확인되지 않았습니다. 결론은 금액 인수는 낮지만, 점유·임대등기·가격 검증 난도는 높은 편입니다.