수원지방법원 2026타경50079. 경기도 평택시 고덕동 1943-16 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 1층은 근린생활시설 3개호, 2층에는 주택 201호·202호, 3층에는 301호, 4층에는 401호·402호가 배치된 구조입니다. 공부상 연립/다세대와 토지가 경매 대상에 포함되지만, 실제 건물 이용상태는 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 수익형 복합건물에 가깝습니다.
소유자는 최형도이며, 2022년 1월 14일 수성중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이고 경매 신청채권자의 청구금액은 1,150,000,000원입니다. 이후 김정훈 명의 전세권, 임의경매개시결정, 평택시 압류가 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 임대차 관계와 민간임대주택 등록의 후속 효력까지 자동으로 정리된다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50079 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1943-16 도로명: 경기도 평택시 고덕국제4길 21 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설·다가구주택 복합 이용 |
| 매각 범위 | 건물·토지 일괄매각 · 1층 근린생활시설 3개호 및 2~4층 주택 5호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 박공지붕 · 지상 4층 |
| 토지 | 259.7㎡ · 지목 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 최형도 (단독소유) |
| 감정가 | 1,996,341,240원 |
| 최저매각가 | 1,397,438,868원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 수성중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.14. 수성중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 있다
권리의 출발점은 2022년 1월 14일 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권을 기준으로 후순위인 김정훈 전세권과 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
김정훈의 전세권은 4층 중 북쪽 55㎡를 범위로 하며, 전세금은 210,000,000원입니다. 존속기간은 2023.12.30.부터 2025.12.29.까지로 기재되어 있고 설정등기일은 2025.06.26.입니다. 등기상 전세권과 실제 거주·임대차 관계가 어떻게 연결되는지는 배당 및 명도 단계에서 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 이 사건의 실질적인 위험
임차·점유 관련 신고는 7건입니다. 개인 명의 6명과 유한회사 대양·최형도가 함께 기재된 신고 1건으로, 마지막 신고에는 소유자 이름이 포함되어 있어 실제 독립 임차관계인지 확인이 필요합니다. 보증금이 확인되는 임대차 신고 4건의 합계는 47,000,000원이며, 김정훈의 등기상 전세금 210,000,000원은 이와 별도로 구분해야 합니다. 실제 임차인 수와 각 임대차의 유효한 보증금은 최종 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬영 점유 부분 미상 |
2025.01.10. | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 승계신고 없음 |
| 김정훈 점유 부분 미상 등기상 4층 북쪽 55㎡ |
2022.01.20. | 임대차 보증금 미상 등기상 전세금 210,000,000원 |
후순위 전입 | 임차권 미상 후순위 전세권 별도 |
배당요구 미확인 승계신고 없음 |
| 서보라 점유 부분 미상 |
2022.02.24. | 보증금 미상 월세 미상 |
후순위 전입 | 미상 | 2026.03.31. 배당요구 승계신고 없음 |
| 김슬기 1층 103호 |
2022.02.04. | 15,000,000원 월 1,000,000원 |
후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 승계신고 없음 |
| YANG TINGTING 1층 101호 |
2025.07.07. | 12,000,000원 월 600,000원 |
후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 승계신고 없음 |
| 추효정 101호 |
2024.01.09. | 10,000,000원 월 1,000,000원 |
후순위 전입 | 확인 필요 확정일자 2022.02.15. |
배당요구 미확인 승계신고 없음 |
| 유한회사 대양, 최형도 점유 부분 미상 |
2022.05.26. | 10,000,000원 월세 미상 |
후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 소유자 관계 확인 필요 |
대항력 표시는 확인된 전입신고일과 2022.01.14. 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 선행 점유·사업자등록·적법한 임대차·확정일자 및 그 밖의 대항요건은 별도로 조사해야 합니다. 확정일자 미상은 우선변제권 없음이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
서보라는 2026년 3월 31일 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당대상 금액과 순위를 확정하기 어렵습니다. 소액임차인의 최우선변제 해당 여부 또한 유효한 대항요건과 임대차 내용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 매각가와 예상배당 — 미배당은 발생하지만 인수액과 다르다
현재 최저매각가인 1,397,438,868원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 배당액은 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액 1,380,000,000원 기준으로 산정되어 있습니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 세금, 임차인의 우선배당 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,374,389원 |
| 1. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김정훈 | 210,000,000원 | 1,064,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,590,000,000원 | 1,381,064,479원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 208,935,521원 |
예상배당은 현재 최저매각가 낙찰 가정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 후순위 전세권 미배당금은 등기상 권리 소멸과 별개로 채권자에게 남는 부족액이며, 자동으로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 채권 미배당 확대가 먼저 보인다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,397,438,868원 | 208,935,521원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 978,207,207원 | 623,974,865원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 684,745,044원 | 914,502,406원 | 0원 |
한 번 더 유찰되면 최저가는 978,207,207원, 다시 유찰되면 684,745,044원까지 내려가는 시나리오입니다. 매각가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당이 확대되고 수성중앙새마을금고도 신청 청구금액을 전액 회수하지 못하는 구조로 바뀝니다.
그러나 배당 부족액이 커진다는 사실만으로 매수인이 그 부족액을 승계하는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 별도 임대차·등록 의무 등을 반영한 확정 인수액이 아닙니다.
⑤ 가격 분석 — 감정가의 70%가 곧 저가 매수는 아니다
감정가는 1,996,341,240원이고 현재 최저매각가는 1,397,438,868원입니다. 최초 감정가에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 70%로 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 한두 건으로 가격을 판단할 대상이 아닙니다. 근린생활시설 3개호와 주택 5호가 결합된 건물이므로 수익형 부동산으로서 임대수익, 실제 공실, 유지관리비, 건물 상태, 토지가치 등을 함께 평가해야 합니다.
월세가 확인된 신고는 김슬기 1,000,000원, YANG TINGTING 600,000원, 추효정 1,000,000원입니다. 이들 신고 기준 월세 합계는 2,600,000원이지만, 다른 점유 부분의 임대차 조건과 실제 수납 여부가 확인되지 않아 이를 건물 전체의 확정 월 임대수익으로 볼 수 없습니다.
특히 이 물건은 점유 신고 내용과 등기상 권리의 대조가 중요한 만큼, 호실별 현황·계약서·보증금·월세·체납 여부를 확정한 뒤 적정 응찰가격을 산정해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 종덕초등학교 남동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 주상지대로 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·화재경보기·출입구 보안개폐설비를 갖추고 있으며 13인승 승강기와 자주식 옥외주차장 5대가 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 259.7㎡, 지목 대, 주상용 토지입니다. 평지의 세로장방형이며 소로각지 조건이고, 공시지가는 1,863,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다.
- 규제. 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 일괄매각 건물로, 일반 공동주택보다 매수자층이 제한될 수 있습니다. 임차관계가 불명확하면 매입자금 조달과 향후 매각에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인해야 할 핵심사항
- 임차인 전수 확인. 임차·점유 관련 신고 7건의 실제 임대차 관계, 점유 위치, 전입·사업자등록, 계약서와 보증금 내역을 개별적으로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금. 박찬영·김정훈·서보라의 보증금 및 확정일자를 확인하고, 선행 점유나 별도 대항요건이 존재하는지 검토해야 합니다.
- 101호 중복 확인. YANG TINGTING과 추효정의 점유 부분이 중복되는지 현장조사와 계약서 대조가 필요합니다.
- 김정훈 전세권. 4층 북쪽 55㎡에 관한 전세권 설정 범위, 실제 점유 호실, 배당 여부 및 미배당 후 명도관계를 확인해야 합니다.
- 서보라 배당요구. 2026.03.31. 배당요구에 따른 실제 채권액과 우선배당·최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 후 행정상 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채무. 신청 청구금액은 1,150,000,000원이지만 배당 시뮬레이션은 채권최고액 1,380,000,000원을 사용합니다. 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린생활시설 3개호와 주택 5호의 계약별 보증금·월세·공실·체납액을 확인해야 합니다.
- 체납 세금·관리비. 평택시 압류와 관련한 세금의 배당 우선순위 및 매수인 부담 가능 항목, 관리비 체납 등을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 고덕동 인근 유사 근린·다가구 복합건물의 최근 실거래, 임대수익, 토지가치와 건물 상태를 비교한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확하지만, 임대차와 가격은 아직 검증이 필요하다”
평택 고덕동 1943-16 복합건물은 감정가 1,996,341,240원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가 1,397,438,868원에 나온 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리는 소멸할 예정이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇지만 이 사건의 핵심은 숫자로 계산된 인수액보다 실제 임차·점유 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 임차·점유 관련 신고 7건 가운데 일부는 보증금 및 권리 내용이 불명확하고, 민간임대주택등기까지 존재합니다. 실제 점유와 배당 우선순위에 대한 확인 없이 단순한 후순위 말소 사건으로 취급하기에는 위험이 남아 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율은 확인되지만, 최근 유사 거래와 검증된 순임대수익 없이 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 확대되며, 점유·명도·행정상 의무가 함께 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리관계 일부 긍정적, 임차관계와 가격 검증은 보류입니다. 적정 낙찰가를 판단하기 전에 임대차 원본, 민간임대주택 등록 상태, 호실별 실제 점유 및 유사 복합건물 시세를 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 무리한 응찰보다 실사와 가격 검증을 우선하는 보수적 접근이 타당합니다.
