수원지방법원 2026타경50090. 평택시 팽성읍 안정리 ‘평택파라디아’ 7층 717호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권수진이며, 신청채권자 이은지가 2026.01.19. 임의경매를 신청했습니다. 권리관계에서 가장 중요한 것은 경매개시결정 자체가 아니라 그보다 앞선 2020.11.18. 전세권입니다. 이은지 명의로 전세금 55,000,000원, 717호 전부에 설정돼 있고, 매각물건명세서에는 이 전세권이 매각으로 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
같은 이은지는 2025.12.29. 전입했고 2026.04.14. 임차인으로 배당요구까지 했습니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차권의 금전범위를 별도로 단정할 수 없습니다. 따라서 등록 전세금 5,500만원과 미상인 임차보증금을 무조건 더해서 계산해서도 안 되고, 반대로 배당 시뮬레이션상 미배당이 0원이라는 이유만으로 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내리는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 7층 717호 도로명: 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용 · 13층 건물 중 7층 |
| 전세권 범위 | 제7층 제717호 전부 · 26.851㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2014.12.15 |
| 소유자 | 권수진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은지 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 핵심
과거 권리 중 우리은행 근저당권 80,400,000원은 2018.10.16. 해지로 이미 말소됐고, 이정은 명의 전세권 50,000,000원도 2020.11.10. 해지 후 2020.11.11. 말소됐습니다. 현재 문제되는 것은 이후 설정된 이은지 전세권 55,000,000원입니다. 데이터상 권리판단 기준이 되는 2026.01.19. 임의경매개시결정보다 앞서 설정돼 있고, 매각물건명세서가 별도로 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 2025.12.29 | 미상 | 미상 | 2026.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 55,000,000원 인수 |
전입일은 2026.01.19. 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로, 임차인 지위는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 별도의 등기 전세권은 금액과 설정일이 명확합니다. 또한 이은지는 등기부상 전세권자이자 경매 신청채권자와 동일인으로, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있어 실제 임대차관계와 전세권 채권이 같은 원인인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 6,200만원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 신건이라 감정가와 최저가가 모두 62,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인하는 구조가 아니므로, 최저가 자체만으로 저렴하다고 평가하지 않습니다. 더구나 최선순위 전세권등기 55,000,000원이 말소되지 않는다고 명시돼 있어 입찰가격과 권리승계 효과를 따로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 62,000,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 5,484,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,600,000원 | 48,307,200원 | 6,692,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,680,000원 | 38,565,760원 | 16,434,240원 | 0원 |
회차가 내려가면 낙찰가 자체는 49,600,000원, 39,680,000원으로 줄지만, 명세서상 전세권등기의 승계 문제는 유찰로 사라지지 않습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 실질취득가가 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,516,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이은지 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,484,000원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 전세금 55,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 팽성공원 서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 7층 717호이며 사용승인일은 2014.12.15입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 소로2류(폭 8m~10m), 남동측 소로3류(폭 8m 미만)의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간 중 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. “을구 5번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨” 문구를 가장 먼저 원본 대조해야 합니다.
- 임대차와 전세권의 동일성 확인. 이은지의 임차보증금이 미상입니다. 등기 전세금 55,000,000원과 같은 채권인지 별개의 채권인지 임대차계약서·배당요구서로 확인해야 합니다.
- 배당 후 말소 가능성 확인. 현재 회차 배당 시뮬레이션은 55,000,000원 전액 배당이지만 전세권등기는 존속하는 것으로 명시돼 있습니다. 배당과 등기말소 효과를 별도로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 이은지로 동일합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 실제 점유와 금전수수 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 49,600,000원, 2회 유찰 39,680,000원으로 내려가더라도 전세권등기 승계 문제는 남습니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 현장 상태 확인. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고 임대관계는 확인이 필요한 상태입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 0원 미배당”과 “인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 아주 선명합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 정리됐지만, 이은지의 2020.11.18. 전세권 55,000,000원이 살아 있습니다. 더구나 신청채권자와 임차인도 같은 이은지이고, 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 현재 62,000,000원에 매각되면 배당 시뮬레이션상 전세금 55,000,000원이 전액 배당돼 미배당은 0원이지만, 명세서에는 전세권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 6,200만원·인수 0원”형이 아닙니다. 실질취득가를 숫자 하나로 고정하기 전에, 전세권과 임대차가 같은 채권인지, 배당 후 등기말소가 가능한지, 미상인 임차보증금에 별도 승계분이 남는지를 확인해야 합니다. 가격보다 권리확인이 먼저인 사건입니다.
