수원지방법원 2026타경50104. 평택지제역자이 105동 15층 1502호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장민우이며, 2023.09.26 소유권이전 등기가 이루어졌고 거래가액은 358,400,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 446,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 24,000,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 18,614,574원, 2026.01.19 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전액도 0원입니다. 다만 이 사건은 일반적인 ‘근저당 이후 권리 전부 소멸’만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정평가 내용에는 도시개발사업이 종료되지 않은 환지 미필 공동주택용지이고 공부면적 확정 등의 지적정리가 미필이라고 적혀 있으며, 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없음이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 영신지구도시개발사업부지에이3블록 평택지제역자이 105동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실겸식당·욕실2·다용도실·발코니 등 · 27층 건물 내 15층1502호 |
| 소유자 | 장민우 · 2023.09.26 소유권이전 · 거래가액 358,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 560,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 424,241,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 말소기준은 2023.09.26 주식회사우리은행 근저당권 446,600,000원입니다. 후순위 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 24,000,000원과 삼성카드 주식회사 가압류 18,614,574원, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당표상 매수인의 금전상 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 560,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 560,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 별도의 가격 가점을 줄 근거 없이 감정가 자체만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 회차별 매각가격과 채권 미배당 규모는 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 448,000,000원 | 48,094,574원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 358,400,000원 | 136,632,174원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 448,000,000원, 358,400,000원으로 낮아지지만 후순위 채권의 미배당은 각각 48,094,574원, 136,632,174원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 세 회차 모두 매수인의 금전상 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 446,600,000원 | 446,600,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,614,574원 | 18,614,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,785,426원 |
560,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 489,214,574원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 62,785,426원입니다. 매수인의 금전상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지제역자이 아파트로서 인근은 대단위 도시개발사업 시행에 따라 공동주택지대로 형성 중입니다.
- 교통. 도시개발사업으로 가로가 구획되어 있고 대중교통 사정은 보통으로 평가되며, 평택지제역과 대체로 근거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물 내 15층1502호이며 사용승인일은 2023.06.16입니다.
- 도로. 부지 남측·동측·북측으로 폭 20~30m 도로에 인접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며, 2025.08.26~2026.08.25 기간 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 아파트는 공부상 ‘영신지구도시개발사업부지에이3블록’이나 환지예정지지정조서상 ‘동 사업부지 34블록3롯트’입니다.
- 대지권. 도시개발사업이 종료되지 않은 환지 미필 공동주택용지로 공부면적 확정 등의 지적정리가 미필이며, 대지권은 미등기 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 매각물건명세서에 대지권 미등기·대지권 유무 불명으로 적혀 있습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다는 사실만으로 대지권 이전을 단정하면 안 됩니다.
- 환지·지적정리 확인. 도시개발사업 종료 전 환지 미필 상태이며 공부면적 확정 등 지적정리가 미필인 점을 확인해야 합니다.
- 후순위 금전권리. 우리은행 근저당 이후의 도이치파이낸셜 근저당·삼성카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 금전상 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 560,000,000원, 1회 유찰 448,000,000원, 2회 유찰 358,400,000원입니다. 가격이 낮아져도 대지권 확인 필요성은 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·환지 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 모든 권리가 안전”
이 사건의 금전 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023.09.26 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 도이치파이낸셜 근저당 24,000,000원과 삼성카드 가압류 18,614,574원, 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인의 금전상 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 ‘깨끗한 아파트’로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 대지권 미등기, 대지권 유무 불명이 명시되어 있고, 감정평가 역시 도시개발사업 종료 전 환지 미필·지적정리 미필 상태를 전제로 하고 있습니다. 최저매각가격 560,000,000원에는 대지권 가격이 포함되어 있지만, 가격 포함과 권리 귀속의 확정은 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건은 금전 권리는 정리되지만 대지권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
