수원지방법원 2026타경50163. 경기도 평택시 지산동 이안힐시티타워2차아파트 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김경남이며, 2020년 10월 15일 매매계약을 원인으로 같은 해 12월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 등기의 말소기준권리는 2020년 12월 15일 설정된 청구동새마을금고의 채권최고액 104,400,000원 근저당권입니다.

그 뒤 기계설비건설공제조합의 가압류와 평택시·광주시의 압류, 그리고 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기부상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 현황조사에는 말소기준권리보다 늦게 전입한 점유자가 있고, 매각물건명세서에는 그보다 앞선 2019년 8월 7일 전입자가 기재돼 있습니다. 선순위 전입자의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 부담할 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차관계는 별도

권리분석의 기준은 2020.12.15 청구동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 강진군수산업협동조합 근저당권은 2020년 12월 15일 말소됐고, 과거 수협은행 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 2021년 6월 8일 설정된 국 명의 근저당권 137,277,540원 역시 2021년 10월 26일 말소됐습니다.

현재 분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리는 기계설비건설공제조합 가압류 508,018,506원, 평택시 압류, 광주시 압류, 임의경매개시결정입니다. 압류등기가 말소된다고 해서 관련 조세채권이 배당에서 언제나 후순위라는 뜻은 아닙니다. 당해세와 법정기일에 따른 조세 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입이 핵심 위험

현황조사와 매각물건명세서에는 아래와 같은 임차 관련 내용이 확인됩니다. 조사·기재 3건이 각각 다른 임차인을 뜻하는지는 확정되지 않았습니다. 특히 '다섬전' 표기는 현황조사의 '주식회사 다섬전기, 정성원'과 동일 관계인인지 확인할 필요가 있습니다.

2019.08.07 전입자의 확정일자는 2026.04.07, 배당요구일 역시 2026.04.07로 기재돼 있습니다. 이 날짜와 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수나 인수액 0원이 보장되지는 않습니다. 보증금이 0원으로 기재된 부분은 보증금 미상이라는 조사상 위험 표시와 함께 검토해야 합니다.

주식회사 다섬전기·정성원은 2023.07.20 전입으로 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 2019년 전입자와의 관계가 불명확하고, '다섬전' 기재의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 수, 임차인별 계약관계, 배당요구의 유효성 및 인수 가능한 보증금 잔액을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 58.3% 숫자를 그대로 믿을 수 없는 이유

이안힐시티타워2차아파트의 실거래 집계는 총 12건, 전체 평균은 203,166,666원입니다. 집계상 최근 12개월 평균은 192,000,000원(4건), 마지막 확인 거래는 2025년 1월 193,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.0% 하락한 것으로 집계됩니다.

다만 이 물건의 비교 대상 전용면적은 76.42㎡로 잡혀 있지만, 아래 실거래의 전용면적은 56.48㎡ 또는 64.19㎡입니다. 면적이 일치하지 않으며, 본건의 공부상 용도 역시 사무소입니다. 따라서 집계 가격은 주변 단지 거래 수준을 살펴보는 참고자료이지 본건 사무소의 직접적인 시세가 아닙니다.

위 표는 집계된 12건을 그대로 나타낸 것입니다. 동일 면적·동일 용도의 직접 비교 거래가 아니며, 동일 가격·동일 면적·동일 층의 거래 기록이 중복 포함돼 있을 가능성도 개별 거래 원본으로 확인해야 합니다. 가장 최근 기재된 거래월은 2025.01로, 2026년 매각기일 현재의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

아래는 최저가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권, 가압류를 반영했으나 선순위 임차인의 미확인 보증금과 조세채권의 실제 배당순위가 확정된 배당표는 아닙니다.

채권자 총 청구액 612,418,506원, 예상 배당액 109,632,000원, 미배당액 502,786,506원으로 계산된 추정치입니다. 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 실제 배당에서는 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세, 조세채권 법정기일 및 채권액 확정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 회차는 감정가의 70%이고, 이후 유찰 시나리오는 49%와 약 34% 구간입니다. 그러나 선순위 임차인의 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가 하락분이 인수 부담 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 하락한다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역(지하철 1호선) 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 나홀로아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 송탄역이 있습니다. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2017.01.04 준공된 42세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층이며, 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 있습니다.
• 용도. 공부상 사무소로 기재돼 있습니다. 주거 임차 관련 기재가 있다고 해서 공부상 용도가 자동으로 주택으로 변경되는 것은 아닙니다. 실제 이용 형태와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 기재도 있습니다. 토지이용계획상 개별 필지별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,451,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 본건 개별 호실의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 집계상 단지 내 경매물건의 평균 유찰은 3.7회이며, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 표본 규모와 집계기간이 확인되지 않아 거래 불가능을 뜻한다고 단정할 수는 없지만, 수요와 환금성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 시세 흐름. 거래 추세는 -8.0%로 하락 방향이며, 확인된 마지막 실거래는 2025.01입니다. 거래 대상의 면적과 용도가 다르므로 본건 사무소의 최신 임대·매매 사례를 별도로 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 2019.08.07 전입자의 실제 성명·계약관계·점유, 보증금 액수와 임대차 존속 여부를 확인하세요. 명세서의 금액 0원 표기만으로 보증금이 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 배당요구와 인수액. 2026.04.07 확정일자 및 배당요구 사실과 우선변제권의 실질적 행사 가능성, 배당 후 미회수 보증금을 확인하세요.
• 중복 점유자 검토. 주식회사 다섬전기·정성원과 '다섬전', '조사된' 기재의 실제 관계를 대조하세요. 실제 임차인 수와 권리별 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 점유자. '다섬전' 기재의 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 유무를 단정하지 말고 별도로 조사하세요.
• 공부상 사무소. 건축물대장, 허가된 용도, 실제 사용상태, 용도변경 가능성과 금융 취급 조건을 확인하세요.
• 가격 비교 기준. 192,000,000원은 다른 면적의 아파트 거래를 바탕으로 한 집계 평균입니다. 본건과 동일한 사무소 용도, 유사 면적의 최신 거래·임대 사례를 추가 확보하세요.
• 최신 시세와 하락 추세. 2025.01 이후 실제 거래 및 임대시장 상황을 확인하고, 기존 집계의 -8.0% 하락 추세를 고려하세요.
• 조세·압류. 평택시·광주시 압류와 관련한 체납액, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요. 압류등기 말소와 조세채권 배당순위는 구분해야 합니다.
• 배당표 검증. 청구동새마을금고와 합병후 신당1.2.3동새마을금고의 채권 승계 및 신청채권자 배당액의 정합성을 확인하세요.
• 점유·명도. 현재 실제 점유자와 계약관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부, 명도 협의 및 집행비용을 검토하세요.
• 관리비·기계식 주차. 관리비 체납, 공용부분 부담, 기계식 주차시설의 이용조건과 유지관리 상태를 확인하세요.
• 유찰 후 비용 재계산. 추가 유찰이 발생하더라도 낙찰가만 보지 말고 선순위 보증금 미회수액을 반영한 실질취득비용을 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건축물대장·배당요구 관련 서류의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 70% 취득비용은 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 최저가 112,000,000원은 감정가 160,000,000원의 70%이고, 집계상 최근 12개월 실거래 평균 192,000,000원의 58.3%입니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다.

하지만 가격보다 먼저 해결해야 하는 문제가 있습니다. 첫째, 말소기준권리보다 앞선 2019년 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 미회수 보증금이 매수인에게 인수된다면 낙찰가가 낮아도 실질취득비용은 높아질 수 있습니다. 다른 점유자 기재 역시 대항력과 중복 관계가 불명확합니다.

둘째, 이 물건은 공부상 사무소입니다. 아파트 단지의 거래 평균과 본건을 직접 비교할 수 없고, 비교 집계도 면적이 일치하지 않습니다. 거래 추세는 -8.0%로 하락 중이며 마지막 거래 시점도 2025년 1월에 머물러 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.7회라는 수치까지 고려하면 환금성과 가격에 대해 보수적인 판단이 필요합니다.

등기상 후순위 권리는 정리될 수 있지만 임차보증금 인수 여부와 사무소의 실질 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 '싸게 나온 아파트'가 아니라 선순위 임차관계·공부상 용도·실질취득비용을 먼저 검증해야 하는 경매물건입니다. 현재로서는 권리 및 가격 검증 전 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.