수원지방법원 2026타경50163. 평택시 지산동 이안힐시티타워2차아파트 제2층 제203호입니다. 건물명에는 ‘아파트’가 들어가지만, 감정평가상 이용상태는 “공부상 사무소”로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김경남이며, 2020.12.15 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 청구동새마을금고 근저당권 104,400,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 기계설비건설공제조합 가압류, 평택시·광주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 2019.08.07 전입한 주거 점유 내역은 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 2026.04.07 확인됩니다. 그러나 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰자의 최종 인수 여부와 금액은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50163 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김경남 · 2020.12.15 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 89,933,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유는 별도 확인
② 임차·점유 조사
| 점유자 | 사용 / 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다섬전기, 정성원 | 203호 | 2023.07.20 | 3,000,000원 / 250,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 | 2019.08.07 | 보증금 미상 | 확정일자 2026.04.07 · 배당요구 2026.04.07 | 있음 | 행사 가능 | 미배당액 확인 필요 |
| 다섬전 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사상 2023.07.20 전입한 점유자는 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 반면 2019.08.07 전입 점유 내역은 선순위입니다. ‘다섬전’ 내역은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 83.3%라는 숫자보다 ‘면적 불일치·하락 추세’를 같이 봐야 한다
이안힐시티타워2차아파트 실거래 12건의 전체 평균은 203,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 192,000,000원, 최신 거래는 2025.01의 193,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -8.0%입니다. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 64.19㎡ | 6 | 193,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 64.19㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.01 | 64.19㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 56.48㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.08 | 64.19㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2023.08 | 64.19㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.12 | 64.19㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 192,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 청구동새마을금고 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 가압류 · 기계설비건설공제조합 | 508,018,506원 | 52,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 612,418,506원 중 156,960,000원이 배당되고 미배당액은 455,458,506원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 문제를 해소한 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 455,458,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 487,010,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 512,252,106원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회, 매각률은 0.0%입니다. 숫자상 유찰 이후 최저가가 낮아지더라도, 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄역(지하철 1호선) 동측 인근이며, 다세대주택·나홀로아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 본건의 이용상태는 공부상 사무소입니다. 주거용 아파트로 가정한 접근은 피해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,451,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 총 42세대, 2017.01.04 준공. 경매 통계상 평균 유찰 3.8회·매각률 0.0%로 가격뿐 아니라 출구전략도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 2019.08.07 전입 점유자의 실제 보증금과 배당으로 회수되는 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. ‘다섬전’은 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 미배당 보증금이 생기면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소이므로 실제 이용상태·인허가·금융 및 환금성 조건을 주거용 아파트와 동일하게 보지 마십시오.
- 시세 표본 주의. 최근 실거래 면적 56.48㎡·64.19㎡는 비교 대상면적 76.42㎡와 맞지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -8.0%를 감안해 전체 평균 203,166,666원보다 최근 12개월 평균 192,000,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아 보이지만, 인수액이 확정되지 않았다”
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2020.12.15 청구동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 1.60억도 최근 12개월 실거래 평균 1.92억의 83.3%라 겉으로는 가격 차이가 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 미상입니다. 2019.08.07 전입 점유자는 말소기준보다 앞서고, 또 다른 ‘다섬전’ 점유 내역은 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 여기에 공부상 사무소라는 용도, 실거래 면적 불일치, 최근 -8.0% 하락 추세, 평균 3.8회 유찰·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 최저가 1.60억만 보고 싸다고 결론 내릴 물건은 아닙니다. 선순위 보증금과 실제 인수액이 확인된 뒤에야 실질취득비용과 시세 차이를 다시 계산할 수 있습니다.
