창원지방법원 2024타경27839. 통영시 동호동의 토지와 수산물처리장·냉동창고·사무공간 등이 결합된 물건입니다. 감정가 3,431,701,450원에서 이미 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,177,074,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 2014.03.24 설정된 중소기업은행 1,560,000,000원 근저당권보다 앞선 (주)해림씨푸드의 2006.03.21 점유입니다. 이 임차인의 보증금 375,000,000원은 우선변제권 없이 배당표상 0원 배당으로 잡혀 있고, 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 보는 가격은 1,177,074,000원만이 아닙니다. 낙찰대금에 인수 보증금 375,000,000원을 더한 1,552,074,000원이 실질취득 기준입니다. 실거래 시세를 근거로 한 가격 비교를 할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경27839 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 동호동 224-1 · 경상남도 통영시 해송정4길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단층 수산물처리장 · 1층 냉동창고 등 · 2층 사무실·휴게실·탕비실·화장실 등 |
| 소유자 | 유재덕 |
| 토지 | 662.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,431,701,450원 / 1,177,074,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,339,948,145원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2014.03.24 중소기업은행 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당권 500,000,000원 2건과 2024년 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 (주)해림씨푸드는 2006.03.21 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 375,000,000원에 대항력 있음으로 조사됐습니다. 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 전부 | 2024.05.16 | 미상 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 대항력 없음 |
| (주)해림씨푸드 | 미상 | 2006.03.21 | 375,000,000원 | - | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 | 375,000,000원 |
김형준은 2024.05.16 전입으로 2014.03.24 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 조사됐습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 반대로 (주)해림씨푸드는 2006.03.21 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 375,000,000원에 대항력이 있습니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 아니므로 두 사람은 실제 임차인 2명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰보다 중요한 375,000,000원 인수
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,177,074,000원 | 375,000,000원 | 2,681,919,286원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 823,951,800원 | 375,000,000원 | 3,031,510,264원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 576,766,260원 | 375,000,000원 | 3,276,223,949원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만, 이 사건에서 조사된 대항력 임차보증금 375,000,000원은 각 회차에서 그대로 매수인 인수입니다. 따라서 회차별 최저가만 비교해서는 안 되고, 항상 낙찰대금과 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,177,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,170,740원 |
| 인수 · 임차인 (주)해림씨푸드 보증금 | 375,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 1,162,903,260원 |
| 3. 을구 26번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 27번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2022제12차유동화전문 유한회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 564,813,712원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 수협은행 | 141,203,427원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사경남은행 | 303,805,407원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 3,844,822,546원, 총 예상배당은 1,162,903,260원, 미배당은 2,681,919,286원입니다. (주)해림씨푸드 보증금 375,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·포함물·제외물 체크
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 공장 및 광업재단 저당 목록. 제2014-11호, 제2019-15호, 제2019-16호가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 토지 지상 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 4동과 이동식 냉동창고는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 포함 평가. 건물 내·외부 물탱크, 보일러설비, 소방설비 등은 건물에 포함 평가됐습니다.
- 2층 이용상태. 공부상 ‘냉동창고 및 근린생활시설’이나 현황은 사무실·휴게실·탕비실·화장실 등으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시민문화회관 동측 인근으로 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 662.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공시지가. 624,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m 이하)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함되고, 야생생물보호구역·문화공원에 접합니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 수산물처리장·냉동창고·사무공간과 토지가 결합된 기타 + 토지 물건이므로, 가격은 감정가 대비 할인율만으로 판단하기보다 실제 이용성과 인수조건을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,177,074,000원에 (주)해림씨푸드 보증금 375,000,000원 인수를 더한 1,552,074,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 선순위 임차 확인. (주)해림씨푸드의 보증금·점유·대항력 및 인수범위를 매각물건명세서 원문과 현장 점유 상태로 다시 확인해야 합니다.
- 김형준 보증금 확인. 김형준은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 포함·제외물 실사. 제시외 건물·기계기구·공장 및 광업재단 저당 목록은 포함되지만 컨테이너 4동과 이동식 냉동창고는 제외됩니다.
- 2층 현황 확인. 공부상 냉동창고 및 근린생활시설과 현황상 사무실·휴게실·탕비실·화장실 등의 이용 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 감정가 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인수액과 비표준 용도의 환금성을 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “375,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 3,431,701,450원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,177,074,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가장 먼저 볼 숫자는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금 375,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득은 1,552,074,000원이고, (주)해림씨푸드 보증금은 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 2명과 일괄매각 대상, 제시외 건물·기계기구, 매각 제외 컨테이너·이동식 냉동창고, 2층의 공부상 용도와 현황 이용 차이, 국세·지방세 압류까지 함께 점검해야 합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리와 물건의 구조는 단순하지 않습니다. 이 사건은 ‘감정가의 몇 %인가’보다 ‘무엇을 인수하고 무엇을 실제로 취득하는가’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
