수원지방법원 2026타경50175. 평택시 가재동 우림필유아파트 101동 17층 1701호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 소유자는 황인숙이며 2022년 6월 6일 매매를 원인으로 293,000,000원에 취득했습니다.

가격부터 보면 부담이 분명합니다. 같은 단지·같은 전용면적의 최근 12개월 평균은 213,111,111원이고 2026년 8월 최신 거래는 200,000,000원입니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 평균보다 11.2% 높고, 최신 거래보다도 37,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.0% 낮아진 흐름이라 전체 평균 219,000,000원만 보고 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심

등기상 과거 우리은행 근저당권 102,000,000원·24,000,000원, 국민은행 근저당권 154,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2022년 설정된 에스비자산관리대부주식회사 근저당권 300,000,000원도 등기부상 말소 상태이고, 이후 근저당권 이전 및 근질권 관련 등기가 이어집니다.

특히 2022.07.07 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 제공된 권리판정상 경매개시결정보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 한편 예상배당표에서는 이 전세금이 5,000,000원 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 시나리오의 실질취득가는 237,000,000원으로 보되, 실제 입찰에서는 전세권의 배당요구·존속·소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 11.2% 높은 신건

우림필유는 590세대, 2006년 7월 21일 준공 단지입니다. 동일 전용면적 84.98㎡의 최근 거래 12건은 199,000,000원~250,000,000원에 분포하며, 전체 평균은 219,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 더 최근 흐름이 중요합니다.

최근 12개월 평균은 213,111,111원으로 전체 12건 평균 219,000,000원보다 낮고, 최신 거래는 2026년 8월 200,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -10.0%인 하락 흐름까지 감안하면, 감정가와 같은 237,000,000원 신건은 최근 시세보다 높은 가격입니다. 따라서 최저가가 실거래 전체 최고 250,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

현재 가정에서는 전세금 5,000,000원이 전액 배당돼 부족액 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 시세 아래

신건 237,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원으로 내려갑니다. 특히 1회 유찰 가격은 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 213,111,111원보다 낮습니다. 다만 실제 응찰가 판단에서는 17층이라는 층수와 개별 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송탄초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 19층 건물 중 17층이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 내 아스팔트 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가재(우림))이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 1,234,000원/㎡.
• 단지 규모. 우림필유 590세대 · 2006.07.21 준공.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 2022.07.07 설정된 전세금 5,000,000원 전세권의 매각 후 소멸 여부와 배당요구 관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 237,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%이고 최신 거래보다 37,000,000원 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.0% 낮아 전체 평균 219,000,000원보다 최근 평균 213,111,111원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 봐야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원으로 내려가는 가격 차이를 감안해 회차별 상한을 구분해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유와 실제 사용관계를 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이므로 입찰 전 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — 신건은 가격 보류, 권리는 전세권 확인

이 사건의 첫 번째 경고등은 가격입니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균 213,111,111원의 111.2%이고, 최신 거래 200,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 최근 흐름도 -10.0%라 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

두 번째는 전세권입니다. 임차인 조사목록은 없지만 등기에는 2022년 설정된 에스비자산관리대부주식회사 전세권 5,000,000원이 있습니다. 배당 계산상 이 금액이 전액 배당돼 인수액은 0원이지만, 선행 등기인 만큼 실제 소멸 여부는 원본 문서 확인이 필요합니다. 결론적으로 신건 가격은 보류, 전세권은 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.