청주지방법원 2026타경10032. 옥천읍 양수리 ‘옥천지엘리베라움’ 102동 3층 305호, 전용 84.8935㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 한명란 씨로, 2019.08.29 당시 한난마리아 명의로 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2022.05.16 개명 등기가 이뤄졌습니다. 같은 2019.08.29 국민은행 근저당 176,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 가압류 40,686,564원, 임의경매개시결정, 옥천군 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 김효겸 씨가 2022.02.23 전입했고 보증금 40,000,000원, 월세 650,000원, 확정일자 2024.02.26, 배당요구 2026.04.22로 확인됩니다. 하지만 전입일이 말소기준권리 2019.08.29보다 늦어 대항력은 없으며, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 데이터상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438 옥천지엘리베라움 102동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8935㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 3층 |
| 단지 | 옥천지엘리베라움 · 446세대 · 2017.09.29 준공 |
| 소유자 | 한명란 (2019.08.29 한난마리아 명의로 거래가 235,000,000원에 취득 · 2022.05.16 개명 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 141,015,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 없다
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효겸 · 102동305호 | 40,000,000원 / 650,000원 | 2022.02.23 / 2024.02.26 | 2026.04.22 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 구체 배당액 미반영 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 0.8% 높은 신건
옥천지엘리베라움 실거래 표본은 12건이며, 전용 84.89㎡ 거래를 중심으로 77.37㎡ 거래가 일부 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 308,541,666원, 최신 거래는 2026.07 320,000,000원, 표본 최저는 283,000,000원, 최고는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 16 | 313,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 19 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 12 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 77.37㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 11 | 324,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 18 | 292,500,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 20 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 77.37㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2025.08 | 84.89㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 308,541,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 311,000,000원은 최근 12개월 평균 308,541,666원의 100.8%입니다. 최신 2026.07 거래 320,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균 자체보다 높은 만큼 신건에서 확실한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 부여할 상황도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,686,564원 | 40,686,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,159,436원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 216,686,564원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 20층 건물의 제3층 제305호입니다.
- 주위환경. 옥천지엘리베라움아파트 단지 내에 위치하고, 주변은 아파트단지·단독주택·상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 동측 인근으로 4번 국도가 통과하고, 서측 도보 약 5분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 15미터, 남동측 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 334,500원/㎡입니다. 철도보호지구, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 거래 표본. 최근 실거래 12건이 확인되고, 표본 가격은 283,000,000원에서 330,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김효겸 씨의 전입일·확정일자·배당요구는 확인되지만, 실제 배당액과 최우선변제 여부는 배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 인수와 배당을 구분. 임차인의 배당액이 변동하더라도 현재 자료상 대항력은 없으므로 매수인 인수액 0원이라는 권리 판단과는 별개입니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 신건 자체를 ‘할인 매수’로 보지 말고 실거래 수준을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 제공된 기준상 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원입니다. 회차별 가격 차이가 큰 만큼 현재 회차와 유찰 이후를 구분해 판단할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 매각기일 전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “신건 가격”은 별도 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.08.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김효겸 씨의 전입은 2022.02.23으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액 311,000,000원은 최근 12개월 평균 308,541,666원의 100.8%입니다. 최신 거래 320,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 신건을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 제한적이라는 결론이 가장 데이터에 충실합니다.
