수원지방법원 2026타경50243. 안성시 공도읍 진사길 27의 안성공도우림임대아파트 104동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 19층 건물 중 1층 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 임삼웅이고, 2023.10.27. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 96,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.12.27. 하나카드 가압류 13,315,730원, 2024.02.08. 신한카드 가압류 10,179,728원이 설정됐고, 2026.02.09. 한화생명보험의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도면 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 104동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 진사길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방, 거실 겸 방, 주방, 욕실 등 · 19층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 임삼웅 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 81,800,171원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 관련 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.27. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 현재 소유권이 이전됐고, 등기 당시 이름은 임상웅으로 기재됐다가 2023.11.06. 임삼웅으로 경정됐습니다. 이후의 하나카드·신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 91,000,000원, 시세 비교는 별도 확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 91,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 91,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 30,533,458원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 48,405,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 62,703,778원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차별 가격 변화가 채권자의 회수액에는 영향을 주더라도, 제시된 권리관계 안에서는 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 96,000,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,315,730원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,179,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 119,495,458원, 채권자 예상 배당은 88,962,000원, 미배당액은 30,533,458원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양진초등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 19층 건물 중 1층 102호이며, 외벽은 페인팅 등 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·엘리베이터·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 아파트 부지이며, 외곽으로 중로 및 소로와 접하고 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제3종일반주거지역이며, 소로1류·소로2류·소로3류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·절대보호구역 및 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 91,000,000원의 적정성을 주변 동일·유사 아파트 최신 거래로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유 정보를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.10.27. 한화생명보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 30,533,458원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원이며 각 경우에도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.10.27. 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 하나카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 91,000,000원이 시장에서 싼 가격인지 여부는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 권리구조의 단순함만으로 바로 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다. 이 사건은 권리보다 현장 점유 확인과 최신 시세 검증이 최종 입찰가를 결정하는 물건입니다.
