수원지방법원 2026타경50243. 경기도 안성시 공도읍 진사리의 안성공도우림임대아파트 104동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 소유자 임삼웅은 2023년 10월 27일 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사 가압류가 순차적으로 들어왔으며, 결국 근저당권자인 한화생명보험이 임의경매를 신청했습니다.

등기 순서를 살펴보면 2023년 10월 27일 한화생명보험 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 등의 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태이므로 현재 매수인이 별도로 떠안는 선순위 근저당권은 확인되지 않습니다.

반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 할인처럼 보이지만 현재 실거래 시세에 비해 실제로 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 특히 해당 호실은 1층이고, 임대관계도 명확하지 않으므로 실제 거래가격과 점유상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 한화생명 근저당이 말소기준

핵심은 을구 10번 근저당권입니다. 2023년 10월 27일 한화생명보험주식회사 앞으로 설정된 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다.

그 이후 설정된 하나카드 가압류 13,315,730원과 신한카드 가압류 10,179,728원, 그리고 한화생명보험의 임의경매개시결정 역시 모두 소멸 대상입니다. 기존 국민은행 근저당권들은 한화생명보험 근저당권 설정 당시까지 이미 정리된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%, 시세 할인인지는 미확정

현재 경매가격은 감정가 91,000,000원에서 한 번 유찰된 63,700,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%로 낮아졌지만, 감정가와 현재 시장에서 거래되는 가격은 다를 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰되고 별도 인수금이 발생하지 않는다면 실질취득액은 63,700,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금과 예상 인수액만 합산한 금액으로, 취득세와 명도비용, 체납관리비 등 부대비용은 별개입니다.

실거래가격과 최근 시세 흐름이 확인되지 않은 상황에서는 63,700,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 특히 아파트의 1층이라는 특성을 고려하면 같은 단지에서도 층별 거래가격 차이를 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,546,600원을 제외한 62,153,400원이 한화생명보험 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 한화생명보험의 경매 신청 청구액 81,800,171원에도 미치지 못하므로 신청채권이 전액 만족되지 않는 구조입니다.

채권최고액 기준으로 계산한 총 채권액은 119,495,458원, 예상 채권자 배당액은 62,153,400원, 전체 미배당액은 57,342,058원입니다. 하나카드와 신한카드의 예상배당액은 모두 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

위 표는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 적용한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아지고 미배당은 늘어난다

회차가 진행되어 낙찰가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 소멸권리의 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 한화생명보험의 신청 청구액 역시 현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두에서 전액 회수되지 못하는 것으로 계산됩니다.

다만 추가 유찰은 확정된 것이 아니며, 실제 매각 여부와 일정은 법원의 진행 상황에 따라 달라집니다. 또한 별도로 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재한다면 실질취득액이 달라질 수 있으므로, 지금의 인수 0원 추정을 무조건적인 안전 보장으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 양진초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 19층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 페인팅 등으로 마감되어 있고 샷시이중창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터, 도시가스, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로·주차. 단지 외곽이 중로 및 소로에 접하고 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다.
• 규제. 자연녹지지역 및 제3종일반주거지역 관련 사항이 기재되어 있으며, 성장관리권역·학교보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택취득에 관한 토지거래허가구역 사항도 확인됩니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도는 분명하지만 1층 호실의 가격 수용성과 실제 거래 수준은 별도 검증이 필요합니다. 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 안성공도우림임대아파트의 동일·유사 면적 최근 실거래와 최신 거래를 확인하고, 가능한 경우 1층 거래가격을 따로 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 현황조사·매각물건명세서 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 대항력 및 배당요구 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 소유자가 직접 거주하는지, 별도 점유자가 있는지 확인하세요. 권리상 인수금이 없더라도 인도명령이나 명도 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
• 근저당·가압류 말소 확인. 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고 하나카드·신한카드 가압류가 소멸하는 구조를 입찰 전 최신 등기사항증명서로 다시 대조하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 관리비 및 공용부분 체납 내역을 확인하세요. 법적으로 승계될 수 있는 비용은 낙찰가와 별도로 고려해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 1층의 채광·소음·사생활 보호·습기·누수 여부와 실제 내부 상태를 확인하세요. 감정평가상 이용상태만으로 내부 수선비용을 확정할 수 없습니다.
• 다음 회차 가격 검토. 현재 최저가는 63,700,000원이며 추가 유찰 시 44,590,000원과 31,212,999원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 가격 하락 가능성보다 현재 시세와 실제 취득비용이 우선 판단 기준입니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검하세요.

맺으며 — “70%라는 숫자보다 실제 시세와 점유가 중요하다”

이 물건은 권리 자체만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 카드사 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서 채권자 미배당액은 57,342,058원이지만 이를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

가격은 감정가 91,000,000원에서 63,700,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 감정가의 70%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 사실은 다릅니다. 최근 실거래 수준을 확인하지 못했고, 해당 호실은 1층이라는 특성도 있습니다. 따라서 감정가 할인 폭만으로 높은 가격 점수를 부여하기 어렵습니다.

여기에 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 대항력 있는 점유자가 없다고 확정해서는 안 됩니다. 확인되지 않은 임차관계가 드러난다면 예상 인수액과 취득 판단을 다시 계산해야 합니다.

결론은 권리구조는 양호하나, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다. 최저가 63,700,000원이라는 숫자에 앞서 동일 단지 최근 실거래와 점유관계를 확인하고, 실제 취득비용을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.