수원지방법원 2026타경50248. 안성시 금광면 신양복리 홍익아파트 101동 3층 305호입니다. 현재 소유자는 오진석이고, 2010.03.02 소유권이전 당시 거래가액은 53,000,000원입니다. 현존 권리의 기준점은 2018.09.13 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 주식회사리드코프 근저당, 한국파렛트풀·오케이저축은행·서울보증보험 가압류, 안성시·국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위가 소멸한다”는 사실만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 부재로 임대관계 등이 미상이라고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 배당 항목은 없고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 실제 점유자·전입 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 금광면 신양복리 139-1 홍익아파트 101동 3층 305호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 금광면 종합운동장로 132 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 내부는 시건장치로 관찰하지 못함 |
| 소유자 | 오진석 · 2010.03.02 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 13,372,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
과거 2001년부터 설정됐던 가압류·압류·근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.13 국민은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 31,900,000원이었고, 2024.08.19 변경등기에서 채권최고액 14,670,000원이 기재됐습니다. 이어 2024.08.30 주식회사리드코프 근저당권 49,400,000원이 설정됐고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다.
② 가격 판단 — 동일면적 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
대상은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 89,000,000원입니다. 제시된 단지 정보상 홍익아파트는 1,719세대, 사용승인일은 2001.04.20이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
그러나 대상 호수와 동일한 면적으로 확인되는 실거래 비교값이 제시되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 따라서 신건 89,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 31,900,000원 | 31,900,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 49,400,000원 | 49,400,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 3,724,868원 | 3,724,868원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 12,016,280원 | 1,973,132원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,911,905원 | 0원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 13,372,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 119,325,454원 중 예상배당 86,998,000원, 미배당 32,327,454원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤종합운동장 남측으로 인접하며, 주위는 농경지·한산한 도로변 상가·운동장시설·아파트단지가 혼재하는 시외곽 주거단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 15층 중 3층이며 외벽은 페인트 마감, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 토지. 부정형의 평탄한 아파트부지이며 서향 경사지, 중로에 접하고 포장상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 347,700원/㎡. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 단지. 홍익아파트 1,719세대, 사용승인일 2001.04.20. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 주민등록 전입 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 안성시·국민건강보험공단·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 국민은행 채권최고액 변경. 2018.09.13 등기 당시 31,900,000원에서 2024.08.19 변경등기 14,670,000원이 기재돼 있으므로 실제 채권액을 원본 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 대상과 동일 조건의 거래 비교가 확인되기 전에는 신건 89,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
- 내부상태 확인. 감정 당시 시건장치로 내부 관찰이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “소멸 예정 = 확인 끝”은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.13 국민은행 근저당권이 기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸 예정이며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 국민은행 채권최고액 변경등기가 남아 있습니다. 가격 또한 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 89,000,000원의 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·세금·실제 채권액 확인을 마쳐야 판단이 완성되는 사건입니다.
