대전지방법원 2025타경16104. 장항읍 원수리 스위트빌(B동) 1층 102호, 전용 75.495㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·주방겸식당·거실·욕실겸화장실2 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박미경이며, 2018.10.26 매매를 원인으로 거래가액 75,000,000원에 취득했고 2018.11.09 소유권이전과 함께 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 50,050,000원의 근저당이 설정됐습니다.
2006년의 근저당·압류와 2008년 임의경매는 2009.01.29 임의경매 매각을 거쳐 2009.02.10 등기에서 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실질적으로 보아야 할 선순위 기준은 2018.11.09 근저당입니다. 이 근저당은 2025.10.30 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.11 박맹숙의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 원수리 891-18 1층102호 · 도로명 충청남도 서천군 장항읍 성주산길4번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.495㎡ · 방3·주방겸식당·거실·욕실겸화장실2 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박미경 · 2018.10.26 매매 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박맹숙 / 82,998,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 소멸, 임차인 1명은 확인 필요
2018.11.09 설정된 하나은행 근저당은 현재 매각으로 소멸하는 권리이고, 그 뒤의 2025.11.11 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 둘로 나눠 봐야 합니다. 박윤남은 2021.01.04 전입해 2018.11.09 근저당보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 반면 박수빈은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤남 | 2021.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수빈 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 시세 비교 — 신건 6,400만원은 최근 거래보다 높다
스위트빌(B동)은 8세대이며 2006.01.03 준공됐습니다. 전용 75.5㎡대 확인 거래는 4건이고, 최신 거래는 2024.02 · 3층 · 58,000,000원입니다. 최근 비교 기준 평균도 58,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 75.5㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2022.09 | 75.5㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2022.08 | 75.5㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2022.02 | 75.5㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 52,250,000원 |
현재 최저가 64,000,000원은 최신 거래 58,000,000원보다 6,000,000원 높고, 최근 비교 기준의 110.3%입니다. 과거 4건 전체 평균 52,250,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 15.2% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아니지만, 그 상승을 감안해도 현재 신건 최저가가 최신 확인 거래보다 높은 만큼 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 50,050,000원 | 50,050,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박맹숙 | 82,998,356원 | 12,398,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 133,048,356원, 채권자 배당액은 62,448,000원, 미배당은 70,600,356원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박수빈의 선순위 대항력 여부 역시 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 70,600,356원 | 12,398,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 83,169,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 93,225,636원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장항중학교 북측 인근에 위치하며 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 지방도 68호가 경유합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외장타일·드라이비트, 벽지, 장판, 하이샤시 이중창과 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역과 장항중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 121,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대지권의 목적인 토지는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 스위트빌(B동)은 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최신 확인 거래는 2024.02의 58,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박수빈 전입일 확인. 2018.11.09 근저당보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 박수빈 보증금·확정일자·배당요구 확인. 현재 모두 확인되지 않아 우선변제와 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 현재 가격 재검토. 최저가 64,000,000원은 최신 거래 58,000,000원의 110.3%입니다. 신건 가격을 ‘할인가’로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가정은 51,200,000원, 2회 유찰 가정은 40,960,000원입니다. 다만 임차인 인수위험은 낙찰가 하락만으로 사라지는 문제가 아닙니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘전’과 현황 다세대주택 건부지의 차이를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격은 높고, 임차인 하나는 아직 열려 있다”
이 사건은 확인된 등기권리만 보면 단순한 편입니다. 2018.11.09 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 박윤남도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 박수빈은 전입일과 보증금이 없어 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 여기에 현재 최저가 64,000,000원은 최신 거래 58,000,000원보다 높은 110.3%입니다. 즉 지금 단계에서는 권리도 완전 확정 전, 가격도 메리트 없음입니다. 박수빈의 선순위 여부와 보증금 규모를 먼저 닫은 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있고, 그 확인 없이 신건 가격만 보고 접근할 이유는 부족합니다.
