대전지방법원 2026타경15. 홍성군 광천읍 운용리 617의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 목록 건물은 도축장·가공장·기계실·작업장·사무실·숙소, 경비실, 세차소독실·탈수기실, 쓰레기처리장으로 이용 중이며, 토지는 공업용(도축장 등) 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 9,900㎡, 지목은 공장용지이고 계획관리지역입니다.
권리구조의 중심은 2023.11.03. 을구 8번 장호식 근저당권 8,000,000,000원입니다. 과거 농업협동조합중앙회·농협은행 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매를 신청한 장호식의 근저당이 말소기준이 됩니다. 현황조사상 점유자는 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 운용리 617 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 도축장(가공장·기계실·작업장·사무실·숙소 등) 및 공업용 부지 |
| 토지 | 9,900㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사덕앤닥 |
| 감정가 / 최저가 | 8,871,250,900원 / 8,871,250,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장호식 / 8,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 장호식 근저당
과거 설정됐던 농업협동조합중앙회 및 농협은행의 근저당권은 2014년·2020년·2022년에 각각 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.03. 설정된 장호식 근저당권 8,000,000,000원이고, 2026.01.26. 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 점유자 확인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한빛글로벌, 김호연 | 2025.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입일 2025.08.11.은 말소기준권리인 2023.11.03. 장호식 근저당보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 임대차 조건은 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,871,250,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 91,112,509원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 장호식 | 8,000,000,000원 | 8,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 780,138,391원 |
현재 최저가 8,871,250,900원 가정에서는 장호식 근저당 채권최고액 8,000,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 780,138,391원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 배당구조를 본다
동일·유사 자산의 실거래 비교자료가 없어 감정가 8,871,250,900원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 일반 아파트처럼 실거래 평균과 비교해 가격 메리트를 판단하기보다, 도축장이라는 특수 용도와 설비의 실제 가치·사용 가능성·환금성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,871,250,900원 | 8,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,097,000,720원 | 7,023,630,713원 | 976,369,287원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,677,600,576원 | 5,618,424,570원 | 2,381,575,430원 | 0원 |
⑤ 특수물건 체크 — 건물·설비·면적 차이를 직접 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 건물 내 부대설비와 부합물, 지상 옹벽 및 조경수도 매각에 포함됩니다.
- 특수설비. 화재설비, 승강기설비, 상하수도 관련 시설, 수변전설비, 발전시설, 냉동·냉장시설, 폐수처리시설, 세차소독시설이 포함됩니다.
- 건물 3층 면적. 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 서로 다르며, 감정가액은 건축물대장상 면적으로 평가됐습니다.
- 지붕 구조. 1층 경비실·세차소독실·쓰레기처리장의 지붕은 공부상 콘크리트 평스라브지붕이지만 현황은 판넬지붕입니다.
- 감정요항표. 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 위 면적·지붕 현황 차이가 별도로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충남 홍성군 광천읍 운용리 소재로, 주변은 전·답 등의 농경지, 축사 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 행정시설. 북동측 직선거리 약 4km 지점에 홍동면 행정복지센터가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 토지규모. 9,900㎡의 공장용지로 공업용 이용 중이며, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·도축장에 해당하고, 가축사육제한구역의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 61,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. (주)한빛글로벌, 김호연의 실제 사용 범위, 임대차계약 내용, 보증금과 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 특수설비 실사. 수변전·발전·냉동냉장·폐수처리·세차소독·승강기·화재 관련 설비의 작동 상태와 유지비용을 확인하세요.
- 면적·구조 대조. 건물 3층의 등기부와 건축물대장 면적 차이, 일부 부속건물의 공부상 지붕구조와 현황 차이를 원본 도면과 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 도축장, 가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가를 곧바로 시세로 보지 말고 토지·건물·설비를 분리해 가치와 환금성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 자산 자체가 어렵다
이 사건의 등기 권리는 비교적 분명합니다. 과거 농협계열 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 장호식 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현황조사상 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리가 아니라 자산의 특수성에서 나옵니다. 9,900㎡ 공장용지와 도축장 건물, 냉동·냉장·폐수처리·수변전·발전 등 특수설비가 한꺼번에 포함되고, 일부 면적과 지붕구조에 공부·현황 차이도 기재돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 8,871,250,900원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 실제 입찰 판단은 시설 상태·인허가·점유·향후 활용성과 환금성을 확인한 뒤 내려야 하는 실사 중심의 특수물건입니다.
