대전지방법원 2026타경37. 충청남도 홍성군 구항면 황곡리 303-1, 305-7 일대의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,158.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이고 계획관리지역입니다. 건물은 농기계수리점으로 이용 중인 기호 3과 일반음식점으로 이용되다가 현재 운휴 중인 기호 4가 확인됩니다. 현재 소유자는 김인순으로 2020.04.03 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
권리의 핵심은 현재 소유권보다 훨씬 앞선 2014.01.24 갈산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 박상수 근저당, 이성철 전세권, 국민건강보험공단 압류, 홍성축산업협동조합·농업회사법인 주식회사 영인산한우·교보생명보험주식회사·신한카드 주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경37 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 구항면 황곡리 303-1, 305-7 · 충청남도 홍성군 구항면 구항길 257 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 기호 3 농기계수리점 · 기호 4 일반음식점(먹쇠 한우)으로 이용되었으나 현재 운휴 중 |
| 토지 | 1,158.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 김인순 (2020.04.03 소유권이전 · 2020.04.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 944,560,200원 / 944,560,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 갈산농업협동조합 / 348,094,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발행일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸 구조
말소기준권리는 2014.01.24 접수된 갈산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 384,000,000원으로 기재됐고, 2014.02.05 변경등기에는 채권최고액 406,800,000원이 확인됩니다. 이후 설정된 근저당·전세권·압류·가압류는 모두 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성철 | 2014.02.06 | 10,000,000원 / 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이희우 | 2017.08.28 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 정문옥 | 2020.10.05 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2014.01.24 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 이성철은 현황상 보증금 10,000,000원·월 300,000원으로 조사됐고, 등기부에는 같은 이름으로 2020.07.07 전세금 70,000,000원의 전세권도 확인됩니다. 이 전세권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 인수 0원이어도 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 944,560,200원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 가격에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 944,560,200원입니다. 하지만 이 사건에는 같은 용도·입지와 직접 비교할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 토지와 농기계수리점, 운휴 중 일반음식점이 결합된 자산입니다. 감정평가상 주위는 전·답 등의 농경지, 단독주택, 노변 근린생활시설이 혼재하고 주위환경과 교통상황은 모두 보통으로 평가됐습니다. 따라서 실제 낙찰가 상한은 권리보다 영업 활용성·건물 상태·토지가치·재매각 가능성 검증에 좌우됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 944,560,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,845,602원 |
| 2. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박상수 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이성철 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 근저당 · 박상수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 가압류 · 홍성축산업협동조합 | 43,183,429원 | 43,183,429원 |
| 7. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 영인산한우 | 9,443,680원 | 9,443,680원 |
| 8. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 12,062,497원 | 12,062,497원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,725,366원 | 3,725,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,299,626원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 782,414,972원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 150,299,626원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구항면 행정복지센터 남동측 원거리에 위치하며, 전·답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기호 3은 농기계수리점으로 이용 중이고, 기호 4는 일반음식점으로 이용되었으나 현재 운휴 중입니다.
- 건물. 기호 3은 강관조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층, 기호 4는 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트지붕 3층입니다. 기호 4 부속건물 창고는 현황 멸실로 평가에서 제외됐습니다.
- 설비. 일반적인 전기설비가 있고 상수도 대체용수로 관정을 이용하는 것으로 조사됐습니다. 기호 4는 폐문부재로 내부 확인이 제한돼 설비 정상작동 여부의 재확인이 필요합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 75,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 환금성. 공동주택처럼 가격이 표준화된 자산이 아니라 토지와 영업용 건물이 결합돼 있고, 일반음식점이 운휴 중이어서 재사용·임대·매각 가능성을 현장에서 따로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현장 확인. 실제 임차인 3명 모두 대항력은 없지만, 이희우·정문옥의 보증금과 이성철의 현황상 임대차 및 등기 전세권 관계를 원본과 현장에서 다시 맞춰보세요.
- 갈산농협 근저당 금액. 2014.02.05 변경등기의 채권최고액 406,800,000원과 배당 시뮬레이션 384,000,000원의 차이를 채권계산서·배당요구서로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 운휴 음식점 상태. 기호 4는 현재 운휴 중이고 내부 확인이 제한됐으므로 전기·급배수·위생설비 작동 여부와 재영업 가능 상태를 확인하세요.
- 관정과 멸실 부분. 토지 지상의 관정은 건물의 상수도 대체용수로 사용 중이며, 기호 4 부속 창고는 현황 멸실로 평가에서 제외돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 944,560,200원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지와 건물을 분리해 주변 거래·임대수익·재조달 및 활용가치를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2014.01.24 갈산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 이성철의 전세권과 박상수 근저당, 각 가압류도 후순위여서 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 농기계수리점과 운휴 음식점, 1,158.0㎡ 토지가 결합된 비표준 근린시설이고, 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가 944,560,200원이 그대로 신건 최저가로 잡혀 있습니다. 여기에 근저당 변경금액 확인, 세금 우선순위, 운휴 건물의 내부·설비 상태까지 검증해야 합니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 보류. 이 물건은 “인수 0원”보다 “944,560,200원을 줄 만한 자산인가”가 더 중요한 사건입니다.
