대전지방법원 2026타경72. 충청남도 예산군 예산읍 주교리 213-15, 도로명 아리랑로 16-18의 토지와 건물입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 324.6㎡이며 일반상업지역에 속합니다. 현재 소유자는 최종옥이고, 등기부에는 현재 유효한 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다.
이번 경매의 말소기준은 2026.03.19. 접수된 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 이재신, 청구금액은 10,825,205원입니다. 2013년 삽교새마을금고 근저당권 48,000,000원은 2023.08.30. 해지로 이미 말소됐고, 2021년과 2022년에 각각 진행됐던 경매개시결정 역시 취하 후 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경72 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 주교리 213-15 · 충청남도 예산군 예산읍 아리랑로 16-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 324.6㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최종옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,571,400원 / 209,571,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재신 / 10,825,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지상 소재 수목 포함 · 건물 1, 2층에 부합된 제시외 물건 각 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 경매개시결정 이전에 존속하는 담보권은 확인되지 않습니다. 삽교새마을금고의 근저당권은 2023.08.30. 해지로 이미 말소됐고, 과거의 임의경매·강제경매 역시 각각 취하돼 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 신건 최저가 209,571,400원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 209,571,400원이고, 1회 유찰 시 167,657,120원, 2회 유찰 시 134,125,696원으로 설정돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 209,571,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 167,657,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 134,125,696원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 10,825,205원은 전액 배당되는 구조로 계산돼 있고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 유찰에 따른 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,571,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,734,000원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 이재신 | 10,825,205원 | 10,825,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,012,195원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구금액이 전액 배당되고 195,012,195원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 예산여자고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·관공서·근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근에 예산역과 노선버스정류장이 소재하며 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 기와지붕 2층 주택입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 324.6㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 246,900원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차 존재 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 지상 수목 및 건물 1·2층에 부합된 제시외 물건도 각 매각에 포함됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 209,571,400원이 감정가와 동일하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 시세와 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 167,657,120원, 2회 유찰 시 134,125,696원이며 세 경우 모두 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 점유와 가격 확인”
이 물건은 현재 등기상 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2026.03.19. 강제경매개시결정이 말소기준이 되는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 자체는 단순한 편입니다.
다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있고 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 핵심은 권리보다 점유관계와 가격 검증입니다. 신건 209,571,400원이 적정한지 확인하지 않은 채 “인수 0원”만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다. 이 사건은 권리는 합격권이지만, 점유 확인과 시세 검증이 완료돼야 가격 판단을 할 수 있는 물건입니다.
