대전지방법원 2026타경15047. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 211동 403호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 경매가 시작됐습니다. 권리분석의 기준은 2022.08.25 설정된 우리은행 근저당입니다. 김지은 임차인의 전입신고일 2022.11.02와 확정일자 2022.11.07은 모두 말소기준권리보다 늦어, 등기자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
따라서 보증금 198,000,000원이 존재하더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기부에는 같은 날 1번 근저당권의 채권최고액을 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 내용이 별도로 기재되어 있습니다. 아래 예상배당은 현재 산정표를 따르되, 실제 배당순위와 금액은 이 변경등기의 효력을 원문으로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 211동 4층403호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 대상면적 84.3152㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,749,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김지은의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 산정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2022.11.02 / 2022.11.07 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 배당요구 2024.10.11 | 인수 0원 |
김지은 임차권은 임대차계약일 2021.11.10, 점유개시일 2022.10.14, 전입신고일 2022.11.02, 확정일자 2022.11.07, 임차권등기일 2024.10.11입니다. 대항력 판단에서 핵심인 전입신고가 말소기준권리 2022.08.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 신건 314,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 준공일 2022.08.22인 아파트입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 314,000,000원인 신건입니다. 단지 경매지표의 평균 유찰횟수는 0.4회입니다.
다만 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 수 있는 최신 실거래 금액 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 314,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실 자체는 가격 할인 근거가 아닙니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격 메리트는 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 308,804,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,749,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정에서는 집행비용 5,196,000원과 우리은행 308,804,000원으로 매각대금 314,000,000원이 모두 소진되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 근저당권 변경등기의 효력에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상7층 건물의 403호이며 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 2022.08.22 준공 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지은 임차권. 전입 2022.11.02가 말소기준 2022.08.25보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 근저당 변경. 최초 38,984,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 반드시 확인해 실제 배당순위를 확정하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로 매각 후 적용관계를 확인하세요.
- 누수. 7층 보일러 동파로 인한 403호 주방 내부 누수와 수리 예정 사실이 확인돼 있으므로 현재 누수 상태와 수리 완료 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격. 신건 314,000,000원이 실거래 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 별도로 검증하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 산정되어 있으므로 가격 검증 후 회차별 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 승부처는 가격과 현장 확인”
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 김지은 임차인의 보증금은 198,000,000원이지만 전입신고 2022.11.02가 말소기준인 우리은행 근저당 2022.08.25보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 보증금 때문에 실질취득액이 늘어나는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 인수 0원만 보고 판단을 끝내면 안 됩니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 314,000,000원인데 실거래 금액을 통한 시세 우위가 검증되지 않았고, 403호에는 주방 내부 누수가 확인됐습니다. 또한 최초 근저당 채권최고액과 같은 날 변경등기 내용이 서로 다른 금액으로 기재되어 있어 배당 구조도 원문 대조가 필요합니다. 결론적으로 임차권 인수 위험은 낮지만, 가격·누수·근저당 변경·민간임대주택등기를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 신건입니다.
