대전지방법원 2026타경15051. 예산군 삽교읍 내포신도시에 있는 ‘학재마을도나우에듀파크2차’ 209동 3층 304호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 313,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.15입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 210,944,579원입니다.
권리분석의 기준점은 2022.08.25 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있고, 을구 1번 원등기에는 채권최고액 38,984,000,000원과 공동담보목록 제2022-207호가 기재돼 있습니다. 이후 안승태 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제209동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.3152㎡ · 지상 7층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,944,579원 |
| 말소기준 | 2022.08.25 우리은행 근저당권 |
| 사용승인일 | 2022.08.22 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권의 ‘경정’이 핵심
등기상 말소기준권리는 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 안승태의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기에는 을구 2번 임차권과 그에 대한 2-2 경정등기가 함께 보이지만, 2-2는 별도 임차인이 아니라 2번 안승태 임차권의 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안승태 | 198,000,000원 | 최초 2020.10.19 → 경정 2022.10.19 | 경정 기준 후순위 | 순위 재확인 | 현재 산정 0원 |
안승태는 임차보증금 198,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권이며 배당요구가 반영돼 있습니다. 다만 임차권 경정등기에서 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022.10.19로 바뀌었기 때문에, 말소기준 2022.08.25와의 선후관계는 우리은행 근저당이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 임차인 안승태 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 38,984,000,000원 | 109,818,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 210,944,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정에서 총 매각대금 313,000,000원은 집행비용 5,182,000원, 안승태 198,000,000원, 우리은행 109,818,000원에 배분되고 잔여금은 0원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 2회 유찰 시 인수 산정치 발생
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 313,000,000원 | 39,085,126,579원 | 0원 | 313,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 250,400,000원 | 39,146,850,179원 | 0원 | 250,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 200,320,000원 | 39,194,944,579원 | 1,284,480원 | 201,604,480원 |
현재와 1회 유찰 시 산정상 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시에는 1,284,480원의 매수인 인수가 잡혀 실질취득액이 201,604,480원으로 계산됩니다. 다만 이 인수 산정은 앞서 본 임차권 경정일자와 함께 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 별도 확인 포인트
갑구에는 2022.08.25 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고, 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 금전 인수액과는 별개로, 매각 후 해당 등기의 처리와 임대 관련 법적 효과는 입찰 전에 확인할 항목입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 ‘내포신도시’ 내에 위치하며 주변은 학교, 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 중 3층이며, 승강기·급배수·소방·방범·도시가스난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시개발예정지구이며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 사용승인일은 2022.08.22입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원본 확인. 안승태의 주민등록·점유개시·확정일자가 2020.10.19에서 2022.10.19로 경정된 원인과 최종 효력을 확인하세요.
- 배당순위 대조. 예상배당은 안승태 보증금을 우리은행보다 먼저 배당하고 있습니다. 최신 경정일자와 실제 배당순위가 일치하는지 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 을구 1번에는 채권최고액 38,984,000,000원, 같은 날 1-1 변경에는 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있으므로 현재 권리내용을 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 금전채권과 별도로 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 법적 효과를 확인하세요.
- 2회 유찰 시 인수액. 시나리오상 2회 유찰 매각가 200,320,000원에서는 1,284,480원의 인수액이 발생하므로 낙찰가만 보지 말고 실질취득액 201,604,480원을 기준으로 보세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 313,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 입찰 전 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 경정등기를 먼저 보자
현재 회차의 수치만 보면 최저가 313,000,000원, 매수인 인수 0원으로 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 금액보다 안승태 임차권의 경정입니다. 최초 등기에서는 2020.10.19가 전입·점유·확정일자로 기재됐지만, 2025.06.04 경정등기에서는 모두 2022.10.19로 바뀌었습니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2022.08.25이므로 최신 등기만 놓고 보면 선후관계가 뒤집힙니다.
게다가 현재 예상배당은 임차인 보증금 198,000,000원을 우리은행보다 앞서 전액 배당하고 있어, 배당 산정과 최신 경정등기의 정합성 확인이 필수입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 313,000,000원의 가격 매력을 별도로 평가하기 어렵습니다. 따라서 결론은 현재 산정 인수는 0원이지만, 임차권 경정·배당순위·민간임대주택등기를 확인한 뒤 응찰해야 하는 확인형 물건입니다.
