대전지방법원 2026타경15055. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 제3층 제321호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 송도주식회사이며, 등기 흐름의 핵심은 2025.02.07. 등기된 한주희의 주택임차권과 2026.01.22. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
한주희의 전입일은 2023.01.30., 확정일자는 2022.12.16., 임차보증금은 66,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2026.01.22.보다 앞선 임차권이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15055 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 제3층 제321호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 지하3층/지상7층 중 제3층 |
| 소유자 | 송도주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 72,727,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 소유권보존은 2018.04.27. 송도주식회사 명의로 이뤄졌고, 같은 날 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 됐다가 2018.07.06. 말소됐습니다. 2023.08.01. 국 명의 압류도 2024.07.03. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 쟁점은 2025.02.07. 임차권등기와 그 뒤의 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 66,000,000원 | 있음 전입 2023.01.30. | 있음 확정 2022.12.16. · 배당요구 2025.02.07. | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 한주희 1명입니다. 따라서 보증금 66,000,000원을 그대로 권리분석의 기준으로 봐야 합니다. 현재 회차에는 전액 배당이 예상되지만, 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 인수액이 생겨 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 되돌아옵니다.
③ 유찰 시 구조 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 붙는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 79,000,000원 | 11,178,000원 | 61,549,501원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,200,000원 | 0원 | 72,727,501원 | 4,337,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,560,000원 | 0원 | 72,727,501원 | 16,750,080원 |
여기서 가장 중요한 함정이 나옵니다. 1회 유찰 시 최저가는 63,200,000원으로 내려가지만 매수인 인수액 4,337,600원이 생기고, 2회 유찰 시에는 최저가 50,560,000원에 인수액 16,750,080원이 붙습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 실질취득은 단순 낙찰가가 아니라 임차보증금 66,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다. 따라서 유찰된 최저가 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차인 한주희 보증금 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 72,727,501원 | 11,178,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 66,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 72,727,501원 중 11,178,000원이 배당되고 61,549,501원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주변은 관공서·아파트단지·근린생활시설·학교·미성숙 주거나지로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 서측은 왕복 6차선, 북측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하3층/지상7층 건물 중 제3층 제321호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며, 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항이 없습니다. 현장 조사 당시 폐문으로 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 한주희의 임차권은 전입 2023.01.30., 확정일자 2022.12.16., 임차권등기 2025.02.07.로 강제경매개시결정 2026.01.22.보다 앞섭니다.
- 배당 전액 여부 확인. 현재 계산상 인수는 0원이지만, 실제 배당에서 보증금 66,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 4,337,600원, 2회 유찰 시 인수 16,750,080원이 발생합니다. 대항력 인수형으로 전환된 뒤에는 실질취득을 보증금 수준에서 판단해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 이 사건은 실거래 비교 수치 없이 권리·배당 구조만으로 싸고 비싼지를 단정할 수 없습니다. 응찰 전 주변 오피스텔 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 그대로 할인”이 아니다
이 물건의 핵심은 권리가 단순히 소멸하느냐가 아니라 선순위 임차보증금이 어느 회차에서 얼마나 배당되는가입니다. 신건 79,000,000원에서는 보증금 66,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수 0원입니다. 하지만 1회 유찰부터 4,337,600원, 2회 유찰에서는 16,750,080원의 인수액이 생깁니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 실질취득을 낮아진 최저가가 아니라 보증금 수준으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 인수액을 반드시 더해 판단해야 하는 물건입니다.
