대전지방법원 2026타경15116. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 201동 404호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2026.02.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다. 말소기준은 2022.08.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 2024.09.13 등기된 이아렴 씨의 주택임차권입니다. 보증금이 188,000,000원으로 적지 않지만, 주민등록일자는 2024.08.19로 말소기준 2022.08.25보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정돼 있고, 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 보증금 1.88억을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 7층 건물의 404호 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,824,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 학재마을도나우에듀파크2차 · 329세대 · 준공일 2022.08.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.88억, 그러나 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 이아렴 씨는 임대차계약일 2021.11.10, 점유개시일 2022.08.29, 주민등록일 2024.08.19, 확정일자 2024.09.04로 등기돼 있습니다. 핵심은 주민등록일이 말소기준보다 늦다는 점입니다. 제공된 임차인 판정에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이아렴 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 188,000,000원 | 전입 2024.08.19 확정 2024.09.04 임차권등기·배당요구 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 순위 확인 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 우선변제 순위 자체는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력 없음이므로 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 그 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 2.92억
현재 감정가와 최저매각가는 모두 292,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 292,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 가격의 높고 낮음을 판단할 수 있는 최근 12개월 평균·최신 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”는 판단은 보류해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.4회로 표시돼 있지만, 이것만으로 2.92억의 시세 적정성을 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 204,824,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 채권자 총 청구액은 39,188,824,870원, 총 배당액은 287,112,000원, 미배당은 38,901,712,870원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 우리은행 근저당 변경등기 금액과 배당계산상 채권액 사이 차이는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 38,901,712,870원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 38,959,295,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 39,005,361,190원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 38,984,000,000원과 113,640,000원 중 이 호수에 실제 적용되는 최종 채권최고액과 공동담보 해제 효과를 등기 원문에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 이아렴 씨의 전입일 2024.08.19이 말소기준 2022.08.25보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 배당요구 및 임차권등기 관련 원문은 최종 대조가 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 292,000,000원의 시세 메리트는 판정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 등기돼 있습니다. 경매 후 처리 관계를 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 적정성”은 아직 미정
권리분석의 첫 결론은 분명합니다. 보증금 188,000,000원의 임차권등기가 있어도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 292,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 그대로 292,000,000원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로 끝내면 안 됩니다. 같은 날 등기된 우리은행 근저당의 38,984,000,000원과 변경 후 113,640,000원 사이 관계가 배당표와 직접 충돌하고, 현재 실거래 비교 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 배당 구조와 가격은 확인 후 판단입니다. 2.92억이 싸다는 근거도, 임차보증금 1.88억을 추가 인수한다는 근거도 없습니다. 이 사건의 승부처는 근저당 변경등기의 최종 효력과 실제 시세를 입찰 전에 확인하는 것입니다.
