대전지방법원 2026타경15140. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 201동 502호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준권리는 2022.08.25. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.13. 정우영의 주택임차권, 2026.02.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.11. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
정우영은 임대차계약일이 2021.05.20., 점유개시일이 2022.08.26., 확정일자가 2022.09.21.이고 주민등록일자는 2024.09.05.입니다. 주민등록이 말소기준권리인 2022.08.25.보다 뒤이므로 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 188,000,000원이 미배당되더라도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상 7층 건물의 제502호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,553,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 없고 금전 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 188,000,000원 | 없음 전입 2024.09.05. | 후순위 확정일자 2022.09.21. | 없음 |
정우영의 임차권은 2024.09.13. 등기됐고, 임차보증금은 188,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2024.09.05.는 말소기준인 2022.08.25. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없고, 배당요구는 했지만 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 292,000,000원입니다. 단지 정보상 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 준공일은 2022.08.22.입니다. 다만 제공된 단지 시세 정보의 대상면적은 78.4246㎡이고 해당 물건과의 면적 일치가 확인되지 않았으며, 최근 동일 평형 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다.
따라서 신건 292,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 가격 판단은 보류가 맞습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.4회로 제공돼 있으며, 현재 회차는 아직 유찰 없는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 202,553,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권자 총 청구액은 39,186,553,418원, 총 배당액은 287,112,000원, 미배당은 38,899,441,418원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대이며 준공일은 2022.08.22.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 정우영의 주민등록일 2024.09.05.가 말소기준권리 2022.08.25.보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 변경 후 113,640,000원, 공동담보 해제 기재의 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.07.07. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 평형 최근 실거래가가 없어 현재 292,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실제 면적·층·향이 맞는 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 4,888,000원으로 추정돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰가 적정”은 별개의 문제
이 사건의 가장 중요한 장점은 명확합니다. 임차인 정우영의 보증금은 188,000,000원이지만 전입이 말소기준권리 뒤여서 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다고 바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 292,000,000원이고, 비교 가능한 동일 평형 실거래가가 제공되지 않아 신건 가격의 우열은 판단할 수 없습니다.
여기에 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경된 113,640,000원 기재, 그리고 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 근저당 변경·민간임대주택등기는 원본 확인”입니다.
