대전지방법원 2026타경15149. 내포신도시 내 학재마을도나우에듀파크2차 202동 2층 202호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2022.08.25 소유권보존과 함께 민간임대주택등기 및 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 김혜정의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 등장합니다.
매수인 입장에서 가장 먼저 볼 부분은 임차권입니다. 김혜정은 2020.11.19 임대차계약을 체결했고 2022.08.30 전입·점유, 2022.08.31 확정일자를 받았으며 보증금은 188,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당은 하루 앞선 2022.08.25이므로, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구도 되어 있고 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제202동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층~지상7층 중 2층 · 단일세대 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,846,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 학재마을도나우에듀파크2차 · 329세대 · 2022.08.22 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘근저당 변경’이 핵심
말소기준은 2022.08.25 우리은행 근저당입니다. 이후의 김혜정 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 김혜정의 전입일 2022.08.30 역시 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜정 | 전유부분 건물의 전부 | 188,000,000원 | 2022.08.30 | 2022.08.31 | 2024.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
임대차계약일은 2020.11.19이지만 대항력 판단에 필요한 전입·점유는 2022.08.30으로, 말소기준권리 2022.08.25 이후입니다. 따라서 보증금 188,000,000원이 존재하더라도 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 김혜정 1명입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
신건 최저매각가는 감정가와 같은 268,000,000원입니다. 실질취득액은 매각가에 매수인 인수액을 더한 금액이므로 현재 회차에서는 268,000,000원입니다. 이 사건은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산돼, 유찰 시에는 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 38,930,398,787원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 38,983,248,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 39,025,528,067원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액을 기준으로 신건 268,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없으므로, 이 사건의 가격 판단은 유찰 회차별 매각가와 권리 원본 확인을 중심으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,552,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 209,846,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 매각대금 268,000,000원은 집행비용 4,552,000원을 제외한 뒤 우리은행에 263,448,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 근저당 변경등기 내용과 실제 배당범위는 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 내포신도시, 덕산고등학교 북동측에 위치하며 주변은 공동주택·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설 및 정류장 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상7층 아파트 중 2층 202호 단일세대입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 각각 아스팔트 포장도로를 이용합니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 근저당의 38,984,000,000원 설정과 113,640,000원 변경·공동담보 해제의 관계를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 김혜정 보증금 188,000,000원, 전입·점유 2022.08.30, 확정일자 2022.08.31, 임차권등기 2024.09.25입니다. 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 과정에서 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 가격 판단. 현재 회차 268,000,000원, 1회 유찰 214,400,000원, 2회 유찰 171,520,000원 시나리오를 비교하되, 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 원본 확인 포인트가 있다
매수인에게 직접 승계되는 임차보증금은 없습니다. 실제 임차인 김혜정의 보증금은 188,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 이후 경매개시결정과 압류도 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 권리 안전형으로만 분류하기에는 확인할 지점이 분명합니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 우리은행 근저당은 최초 38,984,000,000원 설정과 같은 날 113,640,000원 변경·공동담보 해제가 함께 기록돼 있습니다. 예상배당표 역시 최초 금액을 기준으로 작성돼 있으므로, 입찰의 승부처는 임차인 인수가 아니라 근저당 변경등기와 민간임대주택등기의 원본 확인입니다. 현재 자료만으로 시세 대비 가격 우위까지 판단할 근거는 없으므로 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증이 적절한 결론입니다.
