대전지방법원 2026타경15154. 예산읍 산성리의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상4층이고, 감정평가상 주용도는 근린생활시설입니다. 소유자는 이인순이며, 말소기준권리는 2011.10.18 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신정옥 근저당권, 주식회사우리은행 가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임준택이 말소기준보다 앞선 2010.09.14 전입이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 존재한다면 낙찰자가 인수할 가능성까지 열어둬야 합니다. 또한 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않은 “주식회”가 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15154 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 산성리 734 · 산성리 734-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 주용도 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 218.2㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이인순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,372,225,320원 / 1,372,225,320원 (신건) |
| 청구액 | 952,426,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 기호 ㄱ~ㅂ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계가 핵심
등기상 기준점은 2011.10.18 중소기업은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 현재 남아 있는 신정옥 근저당권 100,000,000원과 주식회사우리은행 가압류 27,270,046원, 2026.03.05 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 윤정우 관련 경매개시결정과 다수 담보권·압류·가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 확인 — 확인 대상 10명
| 성명·법인 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인경 | 미확인 전입자 | 2025.03.17 | 3,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임준택 | 미확인 전입자 | 2010.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박대순 | 미확인 임차인 | 2025.02.13 | 3,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한서개발 | 미확인 임차인 | 2013.09.23 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤석준 | 미확인 임차인 | 2024.02.05 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준상 | 미확인 임차인 | 2024.09.03 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예산논노씨씨앤정수 | 미확인 임차인 | 2026.02.09 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한서종합개발 | 미확인 임차인 | 2021.06.23 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태은 | 미확인 임차인 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인된 점유자는 이인경 3,000,000원, 박대순 3,000,000원, 이준상 1,000,000원, 김태은 20,000,000원입니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 대항력은 없습니다. 반면 임준택은 말소기준 전 전입이고, “주식회”는 전입일 자체가 확인되지 않아 두 항목을 같은 방식으로 처리하면 안 됩니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건에서는 잔여가 남지만 인수 위험은 별도
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,122,253원 |
| 중소기업은행 근저당 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 신정옥 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 주식회사우리은행 가압류 | 27,270,046원 | 27,270,046원 |
| 소유자 교부 | - | 208,833,021원 |
1,372,225,320원 매각을 가정한 배당 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임준택 등 미상 임차관계에서 매수인 인수액이 발생할 경우 실제 취득부담은 이 표와 별도로 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,372,225,320원 | 1,147,270,046원 | 0원 | 208,833,021원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,097,780,256원 | 1,084,402,453원 | 62,867,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 878,224,204원 | 867,041,962원 | 280,228,084원 | 0원 |
④ 현황·용도 리스크
- 현황 용도. 주용도는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 3층이 공부상 일반음식점이나 현황 사무실, 4층이 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 건물에 부합된 제시외 건물 기호 ㄱ~ㅂ이 매각에 포함됩니다.
- 승강기. 승강기설비가 있으나 운행이 중단된 상태입니다.
- 입지. 예산종합터미널 남측 인근 상가지대로 각종 점포·음식점이 혼재하며, 인근에 아파트단지·버스터미널·단독주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·버스터미널·간선도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 606,200원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임준택 보증금 확인. 2010.09.14 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- “주식회” 점유관계 확인. 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 현황 점유 대조. 확인 대상이 10명으로 다수이므로 각 층·호실의 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 3층·4층은 공부상 용도와 현황 사용이 다르게 기재되어 있으므로 사용승인·영업·주거 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 승강기 운행 중단 확인. 복구 여부와 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 기호 ㄱ~ㅂ의 위치·면적·이용상태를 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수액 분리. 배당표상 인수 0원은 임차관계가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”와 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 핵심은 2010.09.14 선순위 전입 임준택의 보증금입니다. 여기에 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 “주식회”와 다수 점유자가 겹쳐 있습니다. 따라서 신건 최저가 1,372,225,320원이나 유찰 시 가격만으로 접근할 사건이 아닙니다. 선순위 전입자의 보증금과 실제 점유관계를 확정한 뒤에야 실질취득가가 계산됩니다. 권리분석의 결론은 가격보다 먼저, 인수 위험을 숫자로 확정하는 것입니다.
