대전지방법원 2026타경15180. 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 284-6 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지 면적은 255.0㎡이고 일반상업지역에 속합니다. 주택에 부합된 다용도실·창고 제시외 물건도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023년 11월 23일 이선영 명의 채권최고액 115,200,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 2024년 1월 10일 같은 근저당권자 이선영 명의 126,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026년 3월 17일 접수됐으며, 두 근저당과 경매개시결정 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15180 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 284-6 · 충청남도 홍성군 홍성읍 조양로 137-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 255.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 747,400원/㎡ |
| 현 소유자 | 경성건설주식회사 (2026.04.30. 소유권이전, 원인 2026.04.01. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 297,258,000원 / 297,258,000원 (신건) |
| 청구금액 | 115,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 주택에 부합된 제시외 다용도실·창고 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 이선영 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원이며, 공동담보에는 토지 오관리 284-6이 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 을구 6번 근저당권 126,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유관계 — 이 사건의 실제 리스크
임차인으로 별도 기재된 사람은 없지만, 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 더 중요한 것은 토지 동측 일부 약 65㎡가 홍성요양병원 주차장으로 타인점유되고 있다는 점입니다.
즉 이 사건은 “임차인 표에 사람이 없으니 점유문제도 없다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 주거 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않지만, 토지 일부를 제3자가 실제 주차장으로 사용하고 있다는 별도의 현장 리스크가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,961,612원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이선영 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이선영 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,096,388원 |
현재 최저가 297,258,000원 가정 시 두 근저당 채권최고액 241,200,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여는 51,096,388원입니다. 집행비용은 4,961,612원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,258,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,806,400원 | 7,522,890원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,245,120원 | 54,418,312원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 237,806,400원, 채권 미배당은 7,522,890원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 190,245,120원, 미배당은 54,418,312원이 됩니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 홍성요양병원 남서측 인접. 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 번화한 상가지대 후면 기존주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 소재하며 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택입니다.
- 토지. 지목 대 · 255.0㎡ · 평지 · 부정형 · 토지 특성상 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 물건. 주택에 부합된 다용도실과 창고가 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동측 약 65㎡ 현장 확인. 홍성요양병원 주차장으로 사용되는 경계·면적·실제 출입 및 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 권원 확인. 임대관계가 미상인 만큼 토지 일부 사용의 계약·사용승낙·기타 권원 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 현 소유자 확인. 경매개시결정 2026.03.17. 이후 2026.04.30. 경성건설주식회사로 소유권이전된 흐름을 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 제시외 물건 범위. 다용도실·창고가 매각에 포함되므로 실제 위치와 상태, 주택 및 토지와의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이지만 방화지구·특화경관지구·역사문화환경보존지역·침수위험지구 등이 함께 지정돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 297,258,000원 자체만으로 적정가격을 단정하지 말고 주변 거래와 매물 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2023.11.23. 이선영 근저당이 말소기준이고, 뒤의 126,000,000원 근저당과 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 권리등기만으로 끝내면 안 됩니다. 전체 토지 255.0㎡ 중 동측 일부 약 65㎡가 홍성요양병원 주차장으로 타인점유되고 있고 임대관계는 미상입니다. 여기에 경매개시 후 소유권이전, 제시외 다용도실·창고 일괄매각, 침수위험지구·역사문화환경보존지역 등의 확인사항이 겹칩니다. 가격 역시 신건 297,258,000원이 적정한지를 판단할 실거래 비교 근거가 없어 섣부른 가격 가점은 어렵습니다. 등기 권리는 정리형, 현장 점유는 확인형. 이 물건의 승부처는 약 65㎡의 실제 사용관계를 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
