대전지방법원 2024타경20357. 공주시 신관동 곰나루아파트 104동 5층 501호입니다. 감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 125,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일 면적 84.98㎡의 최근 12개월 평균은 174,111,111원이고, 2026년 5월 최신 거래는 197,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.0%라 가격 측면에서는 분명한 할인 구간입니다.
가격 흐름도 나쁘지 않습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 14.3% 높은 추세로 집계됐고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 50.0%입니다. 반면 권리분석에서는 숫자만 보고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 등기상 2019년 국민은행 근저당 80,300,000원의 한국주택금융공사 이전과 2022년 앤알캐피탈대부 근저당 105,300,000원의 리드코프 이전이 확인되며, 경매개시결정은 2024.03.06입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경20357 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금2길 47-1, 104동 5층501호 (신관동,곰나루아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관 · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 나광미 · 2014.01.17 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 83,792,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 말소기준을 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 금액은 산정상 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 ‘미상’이므로 실제 점유자는 현장과 현황조사 원본에서 별도 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래 대비 할인폭이 크다
대아곰나루 동일 면적 84.98㎡의 거래 12건을 보면 전체 평균은 168,666,666원, 최근 12개월 9건 평균은 174,111,111원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 197,000,000원이며, 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 12 | 184,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 9건 | 174,111,111원 |
전체 범위는 120,000,000원~197,000,000원으로 편차가 큽니다. 다만 최신 거래가 197,000,000원이고 최근 12개월 평균도 전체 평균보다 높은 174,111,111원이며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.3% 높은 흐름입니다. 현재 최저가가 이 최근 시세보다 충분히 낮기 때문에 가격 자체에는 가점이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,745,800원 |
현재 회차 매각가 125,300,000원을 기준으로 집행비용 2,554,200원, 소유자 잔여 122,745,800원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 83,792,011원이나 위 배당 산정에는 채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어 실제 배당순위·채권액과의 원본 대조가 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 125,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 87,710,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 61,396,999원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공주대학교·공공시설·자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 내력벽식 구조 15층 아파트의 5층 501호이며 사용승인일은 1996.05.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
- 단지. 대아곰나루 472세대, 사용승인 1996.05.30이며 동일 면적 84.98㎡ 거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019년 근저당권과 2022년 근저당권, 각 권리이전 및 2024.03.06 경매개시결정의 순위를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리가 실제로 없는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 83,792,011원과 예상배당상 채권자 배당 0원의 차이를 원본 서류로 검증하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 174,111,111원, 최신 거래 197,000,000원, 거래 범위 120,000,000원~197,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격, 권리확인은 조건부
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 179,000,000원에서 한 차례 유찰돼 125,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 174,111,111원의 72.0%입니다. 최신 거래도 197,000,000원으로 최근 시장 흐름은 오히려 +14.3%입니다. 임차인도 없고 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석에서는 한 가지 조건이 붙습니다. 등기상 경매개시결정 이전의 근저당권과 권리이전 내역이 존재하는 만큼, 그 권리들이 실제 매각으로 모두 소멸하는지 확인되기 전까지는 ‘완전한 권리 안전형’으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격은 합격, 권리확인은 필수로 정리하는 것이 맞습니다. 원본에서 말소·인수관계가 명확히 확인된다면 현재 회차의 가격 경쟁력은 충분합니다.
