창원지방법원 2024타경31159. 통영시 광도면 죽림리 ‘주영더팰리스’ 104동 4층 403호 아파트입니다. 감정가는 312,000,000원인데 7회 유찰되면서 현재 최저가는 33,560,000원, 감정가의 10.76% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 숫자만 보고 “3천만원대 아파트”로 접근하면 안 됩니다. 등기상 조정란의 전세금 230,000,000원 전세권이 존재하고, 매각물건명세서에는 이 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있기 때문입니다.
현황상 별도로 조사된 점유자는 조보민 1명입니다. 전입일은 2020.03.30이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 조사 결과는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 핵심 인수부담은 조보민의 미상 보증금이 아니라 등기상 조정란 전세권 230,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림3로 13, 104동 4층403호 (주영더팰리스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 131.026㎡ · 철근콘크리트구조(벽식구조) 27층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 주거용 아파트로 이용 중 · 내부 조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 이루어지지 않음 |
| 소유자 | 최광효 · 2012.12.20. 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 33,560,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 32,012,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소가 아니라 인수’되는 전세권
2019.11.12. 통영시 압류가 있었지만 2019.11.22. 해제돼 말소됐습니다. 그 뒤 2020.03.30. 조정란 명의의 전세권이 설정됐고, 2021.05.21. 이선화의 근저당권, 2021.08.13. 이지백의 가압류, 2024.11.01. 임의경매개시결정, 2025.01.14. 굴수하식수산업협동조합 가압류가 이어졌습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 조정란 전세권은 명세서상 인수 대상으로 별도 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조보민 | 미상 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 현황조사상 확인된 점유자는 조보민 1명입니다. 전입신고일은 2020.03.30., 배당요구는 2025.08.01. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나 조사 결과는 전입신고가 기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
주영더팰리스1차 동일 면적 131.03㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 거래는 2026.01. 345,000,000원, 2026.04. 390,000,000원, 2026.07. 320,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 351,666,666원이고 최신 거래는 320,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.6%로 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 131.03㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 131.03㎡ | 24 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 131.03㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2025.01 | 131.03㎡ | 24 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 131.03㎡ | 10 | 343,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 131.03㎡ | 3건 | 351,666,666원 |
현재 최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 9.5%에 불과하지만, 이는 권리 인수를 무시한 숫자입니다. 실제 판단은 전세권 230,000,000원을 더한 실질취득 263,560,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최신 거래 320,000,000원과 최근 12개월 평균 351,666,666원보다 낮아 인수 부담을 반영하고도 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.6%인 만큼 과거 전체 평균 355,818,181원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,080원 |
| 2. 전세권 · 조정란 | 230,000,000원 | 32,555,920원 |
| 3. 근저당권 · 이선화 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이지백 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 굴수하식수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식상 매각대금 33,560,000원은 집행비용 1,004,080원과 전세권자 조정란에게 32,555,920원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서는 별도로 조정란의 을구 10번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하므로, 본 권리분석은 전세금 230,000,000원의 인수 부담을 우선 반영합니다.
⑤ 회차별 부담 — 최저가가 더 내려가도 전세권은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 33,560,000원 | 230,000,000원 | 263,560,000원 |
| 8회 유찰 시 | 23,492,000원 | 230,000,000원 | 253,492,000원 |
| 9회 유찰 시 | 16,444,399원 | 230,000,000원 | 246,444,399원 |
유찰이 추가되면 낙찰대금은 23,492,000원, 16,444,399원으로 내려가지만, 매각물건명세서상 인수되는 전세권 230,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 화면상 최저가 하락폭만큼 실제 취득부담이 급감하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영경찰서 북서측 인근. 아파트·근린생활시설·관공서가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입 가능. 인근으로 14번 국도가 지나고 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조) 슬래브지붕 27층 건물 내 4층 403호. 사용승인일은 2010.07.23.입니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 동측 약 15미터, 남측 약 30미터 내외 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역. 공시지가 677,900원/㎡입니다.
- 단지. 주영더팰리스1차 636세대. 동일 면적 거래는 최근 320,000,000원·390,000,000원·345,000,000원이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 10번 조정란 전세권 230,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 전세권 실제 상태 확인. 전세권자의 현재 점유 여부, 전세금 반환 여부, 존속 관계와 말소 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 조보민 점유 확인. 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 없음으로 조사됐지만 실제 점유 범위와 명도관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 33,560,000원이 아니라 전세권을 포함한 실질취득 263,560,000원을 기준으로 최신 실거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -1.6% 낮습니다. 과거 전체 평균 355,818,181원만으로 적정가를 높게 잡지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰, 단지 평균 유찰 6.0회, 매각률 20.0%입니다. 반복 유찰의 원인을 권리·점유·현장 상태와 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,356만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 7회 유찰된 최저가 33,560,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 결정하는 숫자는 오히려 전세권 230,000,000원입니다. 매각물건명세서가 이 전세권의 매수인 인수를 명시하므로 현재 회차 실질취득 부담은 263,560,000원으로 봐야 합니다.
다행히 이 실질취득 금액은 2026.07. 최신 거래 320,000,000원과 최근 12개월 평균 351,666,666원보다는 낮습니다. 따라서 “가격 메리트가 전혀 없다”는 물건은 아닙니다. 다만 최근 가격 추세는 -1.6%이고, 물건 자체가 이미 7회 유찰됐으며, 등기상 전세권자와 현황상 점유자가 서로 다른 구조입니다. 결론은 가격은 매력권, 권리는 고난도. 전세권 승계의 실체를 확인한 뒤에야 최저가의 의미가 생기는 사건입니다.
