대전지방법원 2025타경89. 충남 청양군 장평면 구룡리 59-11의 토지와 한우사·퇴비사로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기부상 소유자는 김희진이고, 말소기준은 2019.08.09 청양축산업협동조합 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 103,000,000원 근저당, 동원팜스주식회사의 1,109,000,000원 근저당, 국과 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 감정평가 이용상태가 한우사 및 퇴비사이고 토지는 지목 답, 토지이용상황은 답축사입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록1 농지취득자격증명 제출 필요, 미제출 시 보증금 미반환이라고 적혀 있습니다. 권리 인수보다 입찰자격·서류 준비가 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 장평면 구룡리 59-11 · 충청남도 청양군 장평면 충의로 98-131 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 한우사 및 퇴비사 · 토지 2,602㎡ |
| 토지 | 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 건물 | 강파이프구조 기타지붕 단층 · 콘크리트 바닥 · 환풍기·전기·자동사료공급기·온냉급수기·곡물사이로 설비 |
| 소유자 | 김희진 |
| 감정가 / 최저가 | 437,299,000원 / 437,299,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양축산업협동조합 / 214,489,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인의 대항력을 “없다”고 단정할 자료는 아니며, 입찰 전 실제 점유관계와 전입 여부를 다시 확인해야 합니다. 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 437,299,000원입니다. 배당표상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 437,299,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,772,990원 |
| 1. 근저당 · 청양축산업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청양축산업협동조합 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동원팜스주식회사 | 1,109,000,000원 | 117,526,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,422,000,000원 중 예상 배당액은 430,526,010원이고, 미배당은 991,473,990원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 한우사 및 퇴비사로 이용 중이며, 토지이용상황은 답축사입니다.
- 입지. 청양군 장평면 구룡리 ‘들말마을’ 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 답과 축사부지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 16,800원/㎡입니다.
- 토지형상. 평지·세로장방 형태, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 시설. 환풍기설비·전기설비·자동사료공급기·온냉급수기·곡물사이로가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 사료 자동급이기·곡물사이로 및 사료자동공급기 설비가 매각·평가에 포함됩니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 공부상 도로명주소와 현황이 불일치한다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다. 응찰 전 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·사업자등록 등 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 자동급이기·곡물사이로·사료자동공급기 설비가 포함되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이라는 토지이용 제한이 있어 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 주소 현황. 공부상 도로명주소와 현황 불일치가 명시돼 있으므로 실제 진입로·경계·표시를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 437,299,000원 자체가 시세보다 유리하다고 단정하지 말고 별도의 현장 시세·수익성 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 원본 배당요구·조세 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원보다 농취증이 먼저다”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.09 청양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용 물건이 아니라 토지와 한우사·퇴비사, 관련 설비를 일괄매각하는 축사형 부동산입니다. 특히 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 입찰의 가장 큰 실무 리스크입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 437,299,000원을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 자격증명·점유확인·용도규제·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
