대전지방법원 2025타경89. 충남 청양군 장평면 구룡리 59-11에 위치한 토지와 축사 관련 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 한우사 및 퇴비사, 토지 지목은 답입니다. 토지면적은 2,602㎡이고, 강파이프구조 기타지붕 단층건물과 사료 자동급이기·곡물사이로 등 축산시설이 포함됩니다.
등기상 소유자는 김희진입니다. 2019.08.09 청양축산업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당이 설정된 뒤, 같은 조합의 추가 근저당과 동원팜스주식회사의 근저당이 이어졌습니다. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류도 존재하지만 모두 말소기준 이후 등기된 권리입니다. 등기상 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.
다만 이 물건의 핵심은 일반적인 주택경매와 다릅니다. 농지 취득요건, 축사 이용규제, 시설물 상태와 실제 점유관계가 입찰의 성패를 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 장평면 구룡리 59-11 |
| 등기상 도로명주소 | 충청남도 청양군 장평면 충의로 98-131 · 현황과 불일치 사항 기재 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 한우사 및 퇴비사 |
| 토지 | 2,602㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 |
| 건물구조 | 강파이프구조 기타지붕 단층 · 콘크리트 바닥 |
| 주요 시설 | 환풍기, 전기, 자동사료공급기, 온냉급수기, 곡물사이로 |
| 소유자 | 김희진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 437,299,000원 / 306,109,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 청양축산업협동조합 / 214,489,088원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㈀, ㈁ 포함 · 사료 자동급이기 설비 포함 평가 |
| 특별 주의사항 | 목록1 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당·압류는 소멸
말소기준권리는 2019.08.09 설정된 청양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2021년 추가 근저당, 2024년 동원팜스주식회사 근저당, 국세 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2020.07.30 근로복지공단 가압류 8,910,000원은 2021.04.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.
특히 일반적인 주택 임차인과 달리 축사나 사업용 시설의 점유는 사용계약, 영업시설 소유관계, 동산 반출 등과 연결될 수 있습니다. 실제 점유관계에 따라 인도 및 시설 정리에 별도의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 306,109,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 1회 유찰로 입찰 문턱은 내려왔지만, 한우사·퇴비사와 농지 성격의 토지는 일반 주택처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격으로 비교하기 어렵습니다.
실거래 시세를 확인할 비교 거래가 제시되지 않아 최근 거래가격 대비 할인율, 실제 시장가치, 환금성 할인폭을 정량적으로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 수치를 시장가격 대비 30% 할인과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
회차별 매각가격과 미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 306,109,000원 | 70% | 1,120,976,526원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 214,276,300원 | 49% | 1,211,523,568원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 149,993,410원 | 34% | 1,274,906,498원 | 0원 |
낙찰가격이 낮아질수록 배당받지 못하는 채권액은 늘어나지만, 이 사건의 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자의 미배당 금액과 매수인의 인수채무는 구분해야 합니다.
다만 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 214,489,088원에 대한 예상배당액이 210,476,432원으로 청구액에 미달합니다. 따라서 추가 유찰에 따른 가격 인하를 확정적인 입찰 기회로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,085,526원 |
| 1. 을구 1번 · 청양축산업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 청양축산업협동조합 | 103,000,000원 | 91,023,474원 |
| 3. 을구 3번 · 동원팜스주식회사 | 1,109,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,422,000,000원 | 306,109,000원 |
채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·공과금 등의 실제 배당순위와 금액, 당해세 및 우선변제 사항은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금에서 집행비용 5,085,526원을 먼저 제외하면 채권자들에게 배당되는 금액은 301,023,474원입니다. 첫 번째 근저당에 210,000,000원, 두 번째 근저당에 91,023,474원이 배분되며 동원팜스주식회사의 근저당에는 배당 여력이 남지 않습니다.
총 채권최고액 1,422,000,000원 대비 예상 미배당액은 1,120,976,526원입니다. 그러나 이 큰 미배당액이 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 후순위 담보권의 미배당 잔액과 별도로, 실제 점유·조세·행정상 부담을 확인해야 합니다.
④ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 청양군 장평면 구룡리 소재 들말마을 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 답과 축사부지가 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 형태. 토지면적 2,602㎡, 지목 답, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 이용상황은 답축사입니다.
- 지역·지구. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 농지 취득과 축사 이용에 영향을 줄 수 있으므로 관할 행정기관의 허가·신고·제한 내용을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 16,800원입니다. 공시지가는 실제 매매시세 또는 축사·시설물의 가치를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
- 건물·시설. 강파이프구조 기타지붕 단층건물로 외벽·내벽은 강파이프구조 잇기 등으로 마감되고 바닥은 콘크리트입니다. 환풍기·전기·자동사료공급기·온냉급수기·곡물사이로가 설치돼 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㈀, ㈁에 해당하는 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 위치·면적·적법성 확인이 필요합니다.
- 주소 및 공부. 건물 등기상 도로명주소는 충의로 98-131이나, 매각물건명세서에는 공부상 도로명주소와 현황이 불일치한다고 기재돼 있습니다. 별도로 감정요항표의 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 현장 및 대상 목록을 정확하게 대조해야 합니다.
- 환금성. 한우사·퇴비사와 자동사료공급설비를 포함한 특수목적 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 비교해 활용 가능한 매수자층이 좁을 수 있어 매각 가능 가격과 처분 기간의 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 매각조건이 있습니다. 입찰에 앞서 본인 명의로 증명을 발급받을 수 있는지 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 농지·축사 적법성. 지목 답, 실제 이용상태 답축사, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역의 적용관계를 점검하세요. 농지전용·시설물 관련 허가나 신고 이력과 현재 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 ㈀, ㈁이 포함됩니다. 목록2의 자동급이기·곡물사이로 및 사료자동공급기 설비가 포함 평가됐으므로, 대상 설비가 실제로 존재하고 사용 가능한지 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 축사 사용주체와 점유 현황, 사용계약, 별도 동산 소유권, 시설 철거·반출 필요성을 확인하세요.
- 국세·공과금. 홍성세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별개로 체납액, 조세의 법정 우선순위 및 실제 배당 영향이 확인돼야 합니다.
- 지역 거래가격. 최저가 306,109,000원이 합리적인 가격인지 판단하려면 지역의 농지·축사 매매사례, 축산시설 노후도, 실제 사용 가능성 및 예상 처분가격을 별도로 확인하세요.
- 시설 운영비. 환풍기, 자동사료공급기, 급수설비, 곡물사이로의 작동 여부와 수리비, 전기·급수 공급상태, 폐기물·퇴비 처리 의무 등을 점검하세요.
- 도로명주소 불일치. 구룡리 59-11 및 충의로 98-131의 표시를 등기사항증명서, 지적도, 현황도, 감정평가서와 대조해 매각 대상을 정확하게 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종적으로 확인하고, 농취증과 관련한 특별매각조건을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “권리가 소멸해도 취득이 쉬운 것은 아니다”
이 물건은 등기상 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019년 청양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 종합적인 입찰 매력도는 별개의 문제입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 농업진흥구역·가축사육제한구역과 특수 축산시설의 관리·운영조건, 미확인 임대관계 및 환금성 위험까지 존재합니다.
감정가에서 1회 유찰돼 최저가가 306,109,000원으로 낮아졌지만, 최근 시장 거래와 비교한 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 최저가만으로 저평가 물건이라 단정할 수 없습니다.
결론적으로 등기상 권리 인수는 낮은 위험이지만, 농취증·용도규제·실제 이용 가능성·환금성은 높은 주의가 필요한 물건입니다. 농지 취득요건과 축사 활용계획이 검증되기 전까지는 가격이 내려왔다는 이유만으로 응찰하기보다 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.
