대전지방법원 2025타경92. 공주시 유구읍 녹천리 소재의 기타·토지 경매입니다. 소유자는 최창명이며, 등기상 소유권보존은 1989년 10월 6일입니다. 2004년 1월 27일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 여러 근저당권과 가압류, 일부 근저당권의 대위변제에 따른 지분이전이 이어졌습니다. 국민은행은 청구금액 284,972,363원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리의 순서만 보면 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 제시외 건물 일부를 매각에서 제외한다는 내용과 함께, 해당 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 명시되어 있습니다. 토지를 낙찰받아도 제외 건물의 존치나 토지 사용 문제가 발생할 수 있으므로, 이 물건에서는 등기상 인수액보다 낙찰 후 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경92 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 22-5 |
| 등기상 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 122-7 도로명주소: 충청남도 공주시 유구읍 신설동2길 17 |
| 물건 종류 | 기타 + 토지 · 제시외 건물 일부 및 공장 관련 기계·기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 최창명 (단독소유) |
| 감정가 | 1,151,254,400원 |
| 최저매각가 | 805,878,000원 (1회 유찰, 감정가의 약 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 284,972,363원 |
| 말소기준권리 | 2004.01.27 을구 2번 · 주식회사국민은행 근저당권 |
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 (점유관계 별도 확인) |
| 매수인 인수액 | 0원 (등기상 배당·인수 계산 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 제외 · 법정지상권 성립 불명 · 기계·기구 34점 포함(2점 소재불명) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 이용은 별개
말소기준은 2004.01.27 접수된 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 1991년 설정된 유구농업협동조합 근저당권은 2007년에 이미 말소되었습니다. 을구 3·4·5·7번 국민은행 근저당권과 을구 8번 한명덕 근저당권, 갑구의 가압류 5건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
또 하나 주의할 점은 근저당권 일부이전 기록입니다. 을구 4번과 5번에는 신용보증기금·기술보증기금·충남신용보증재단이 일부 대위변제에 따라 권리를 이전받은 내역이 존재합니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위 일부가 이동한 것이므로, 해당 금액을 기존 근저당권 채권최고액에 더하여 별도 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당 순위와 수령 주체는 일부이전 및 대위변제 관계를 반영하여 확인해야 합니다.
② 가격과 매각범위 — 30% 할인만으로는 부족하다
감정가는 1,151,254,400원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 805,878,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준입니다. 하지만 이 금액이 시장가치보다 낮은지는 별도 문제입니다. 같은 용도·입지·매각구성의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 / 수량 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,151,254,400원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 805,878,000원 | 1회 유찰 · 감정가 약 70% |
| 2회 유찰 시 | 564,114,600원 | 감정가 약 49% 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 394,880,220원 | 감정가 약 34% 시나리오 |
| 매수인 인수 계산액 | 0원 | 등기상 금전채무 기준 |
| 기계·기구 | 34점 | 매각 포함 · 2점 소재불명 |
이 물건의 실질취득 기준액은 최저가 낙찰을 가정하면 805,878,000원 + 등기상 인수 0원 = 805,878,000원입니다. 그러나 취득세·등기비용·점유 정리·시설 보수·철거 관련 비용은 포함되지 않았습니다. 법정지상권이 성립하거나 제외 건물과의 토지 사용 문제가 발생하면 금전상 인수액 0원이라는 사실만으로 실제 취득 부담을 설명하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 805,878,000원 낙찰 가정)
매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 등기상 채권에 배당하는 단순 추정입니다. 채권최고액을 기초로 계산한 부분이 있으며, 말소기준인 을구 2번 근저당권은 실제 배당채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외되어 있습니다. 따라서 다음 표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,458,780원 |
| 1. 을구 2번 · 국민은행(말소기준) | 미확정 | 0원* |
| 2. 을구 3번 · 국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 4번 · 국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 5번 · 국민은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 5. 을구 7번 · 국민은행 | 195,000,000원 | 119,419,220원 |
| 6. 을구 8번 · 한명덕 | 550,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 2번 · 기술보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 3번 · 충남신용보증재단 | 45,900,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 · 신용보증기금 | 248,400,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 · 국민은행 | 93,497,753원 | 0원 |
| 11. 갑구 6번 · 전복연 | 20,075,679원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
* 을구 2번 예상배당 0원은 채권액이 없거나 후순위라는 뜻이 아니라, 배당액 미확정으로 계산에서 제외한 결과입니다. 실제 선순위 배당액이 발생하면 후순위 배당액은 달라집니다. 공장저당 관련 일부이전, 당해세·우선채권 등도 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 해결하지 못하는 문제
| 구분 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 805,878,000원 | 1,153,454,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 564,114,600원 | 1,392,799,978원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 394,880,220원 | 1,560,321,535원 | 0원 |
최저가가 내려가면 등기상 금전채무를 추가로 인수하지 않는다는 계산은 유지됩니다. 하지만 법정지상권 성립 여부와 제외 건물의 소유·점유 문제는 유찰만으로 해소되지 않습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 사용할 수 없는 토지 부분이나 철거할 수 없는 건물이 남는다면, 경제적 가치는 기대보다 낮을 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (토지정보 및 매각조건 기준)
- 용도지역. 확인되는 토지의 용도지역은 준공업지역입니다. 도시지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지 관련 확인 정보는 지목 '대', 토지이용상황 '주거나지', 면적 319.0㎡입니다. 이 수치를 일괄매각 전체 토지면적으로 단정해서는 안 되며, 매각목록별 면적을 확인해야 합니다.
- 지형과 도로. 평지·부정형 토지이며, 세로한면(가) 접면으로 표시됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 확인되는 토지의 공시지가는 71,800원/㎡입니다. 공시지가는 해당 토지의 행정상 가격지표일 뿐, 일괄매각 물건의 시장가격이나 적정 낙찰가를 직접 뜻하지 않습니다.
- 일괄매각. 조경수는 토지에 포함하여 평가하며, 지정된 제시외 건물 및 기계·기구를 함께 매각합니다. 제외되는 제시외 건물의 소유권은 낙찰자에게 이전되는 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 공장 관련 기계. 래피어직기 외 33점을 포함해 총 34점이 매각대상으로 기재되어 있습니다. 그중 2점은 소재불명으로, 실물·가동·반출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지·시설·기계가 결합된 복합 물건으로, 일반 주거용 부동산보다 매수자와 활용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 개별 설비의 상태와 제외 건물 문제에 따라 처분 난도가 달라집니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 목록 3, 6 지상 매각 제외 건물의 신축 시점, 소유관계, 토지·건물의 과거 동일 소유 여부와 저당권 설정 당시 상태를 확인해야 합니다. 매각물건명세서 별첨 사실조회서가 핵심입니다.
- 제외 건물과 포함 건물의 구분. 감정평가서의 ㉠~㉩ 위치도와 실제 현장을 대조해 포함·제외 구조물을 각각 식별해야 합니다.
- 토지의 실제 사용 가능 범위. 제외 건물이 존치하는 경우 진출입, 작업 공간, 시설 운영 및 향후 개발·철거에 어떤 제한이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 기계·기구 34점 실사. 래피어직기 등 각 설비의 존재, 소유권, 가동 상태, 중고 처분 가능성 및 소재불명 2점의 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 녹천리 22-5와 건물 등기상 122-7을 포함한 관련 지번 및 각 매각목록의 범위를 대조해야 합니다. 공장저당 관련 기계 목록의 중복 제외 여부도 확인 대상입니다.
- 배당표 과신 금지. 을구 2번 말소기준 근저당의 실제 배당채권액과 보증기관들의 근저당권 일부이전 관계를 확인해야 합니다. 단순 채권최고액 합계와 실제 채무잔액은 다를 수 있습니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신고가 없더라도 토지·건물·설비의 실제 점유자, 운영자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다. 제외 건물의 점유 문제는 일반적인 명도 판단과 구분해야 합니다.
- 시장가격 검증. 감정가 1,151,254,400원이 현재 시점의 실현 가능한 자산가치를 나타내는지 토지, 건물, 기계별로 재검토해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 시설 정비, 철거 가능성, 보관·이전 비용 및 공용·관리 관련 미납 여부 등을 별도 검토해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부 및 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 재확인하고 등기사항전부증명서·감정평가서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인보다 중요한 것은 토지 사용권”
이 사건은 감정가 1,151,254,400원에서 최저가 805,878,000원으로 낮아진 1회 유찰 물건입니다. 임차인 신고가 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 등기상 금전채무 승계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 기계·기구 34점 중 2점의 소재가 확인되지 않으며, 일괄매각 대상과 등기상 소재지의 관계도 면밀히 확인해야 합니다. 게다가 시장 실거래와 비교한 적정가치가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
따라서 결론은 가격 판단 보류, 법정지상권과 매각범위 확인 우선입니다. 추가 유찰을 기다리는 전략도 법정지상권·점유·시설 문제를 해결하지는 못합니다. 제외 건물과 토지 사용관계, 기계의 실질가치가 확인되기 전에는 할인율만을 근거로 응찰하기 어려운 고위험 복합 물건으로 보는 것이 적절합니다.
