대전지방법원 2025타경92. 소유자는 최창명, 등기 건물은 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 122-7, 도로명주소 신설동2길 17로 확인됩니다. 등기상 1989년 소유권보존 이후 여러 근저당권이 설정됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2004.01.27. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당권, 한명덕 근저당권, 기술보증기금·충남신용보증재단·신용보증기금·국민은행·전복연의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 위험은 등기 순위보다 매각 대상의 구성에 있습니다. 일괄매각이고 조경수는 토지에 포함해 평가되며, 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되지만 목록3·6 지상의 다른 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 바로 이 제외 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경92 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 22-5 |
| 등기 건물 | 충청남도 공주시 유구읍 녹천리 122-7 · 충청남도 공주시 유구읍 신설동2길 17 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 최창명 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,151,254,400원 / 1,151,254,400원 (신건) |
| 청구액 | 284,972,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 물적 위험은 별도
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 1991.05.08. 유구농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 경매의 말소기준은 2004.01.27. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 매각 대상 — 일괄매각·제시외 건물·기계기구
- 일괄매각. 조경수는 토지에 포함하여 평가됩니다.
- 포함 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠내지㉣, ㉦, ㉩은 매각에 포함됩니다.
- 제외 제시외 건물. 목록3·6의 감정평가서상 ㉤, ㉥, ㉧, ㉨은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 래피어직기 외 33점이 매각에 포함됩니다.
- 소재불명. 포함 기계·기구 중 2점은 소재불명입니다.
③ 토지 조건
| 지목 / 이용상황 | 대 / 주거나지 |
|---|---|
| 토지면적 | 319.0㎡ |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 71,800원/㎡ |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 지역·지구 | 하수처리구역 · 가축사육제한구역 · 도시지역 · 준공업지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가가 시장가격 대비 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,151,254,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 13,912,544원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 한명덕 | 550,000,000원 | 266,341,856원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,900,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 248,400,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 93,497,753원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 전복연 | 20,075,679원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,948,873,432원 중 예상배당은 1,137,341,856원, 미배당은 811,531,576원입니다. 을구 2번 국민은행 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당계산에서 제외되어 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,151,254,400원 | 1,137,341,856원 | 811,531,576원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 921,003,520원 | 909,393,485원 | 1,039,479,947원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 736,802,816원 | 727,034,788원 | 1,221,838,644원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 921,003,520원, 736,802,816원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 미배당은 811,531,576원에서 1,039,479,947원, 1,221,838,644원으로 커집니다. 다만 채권자 미배당 증가 자체가 매수인의 인수 증가를 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록3·6 지상의 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성을 사실조회서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 포함·제외 건물 구분. 제시외 건물 중 매각 포함 대상과 제외 대상을 현장에서 정확히 특정해야 합니다.
- 기계·기구 확인. 매각 포함 기계·기구는 총 34점이며, 그중 2점은 소재불명입니다.
- 감정가 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 1,151,254,400원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 토지 이용조건 확인. 준공업지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 도시지역 및 소로2류 접함 조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 근저당권 일부이전·대위변제 내역을 등기사항전부증명서 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 표면적인 등기 권리는 비교적 정리되어 있습니다. 그러나 일괄매각·제시외 건물·기계·기구가 결합된 복합 물건이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물에는 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 명시적 위험이 남아 있습니다. 더구나 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 1,151,254,400원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 0원, 물적 권리와 가격은 보수적으로 검증입니다.
