창원지방법원 2024타경31388. 거제시 남부면 다대리 소재 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 836,210,340원인데 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 146,852,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2018년 창원신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 732,000,000원이고, 이후 전남신용보증재단·경남신용보증재단·우리금융캐피탈·신용보증기금· 천지농업협동조합·소상공인시장진흥공단의 가압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 등기채무를 이어받는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리보다 물건성과 환금성에 있습니다. 감정평가상 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하고, 차량 접근과 교통상황은 보통입니다. 일부 건물은 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 목록 2에는 계단실 등 일부 누수가 감안됐으며 목록 5·6은 지분매각입니다. 이런 조건에서 6회 유찰된 만큼 단순 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 다대리 350-6 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 거제시 남부면 다대리 350-7 · 경상남도 거제시 남부면 다대7길 9-2 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 공부상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 임규명 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 836,210,340원 / 146,852,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 688,490,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5·6 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.11.26 을구 7번 창원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채무자는 김경환이고, 2020.10.22 계약인수로 채무자가 임규명으로 변경됐습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수철 | 3층 · 주거 | 2022.10.21 | 미상 | 2024.12.02 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박수철의 전입일은 2022.10.21로 말소기준일 2018.11.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.12.02 접수됐습니다.
② 가격 위치 — 6회 유찰을 ‘싼 가격’으로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가 146,852,000원은 감정가 836,210,340원의 17.56%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교 수치가 없어, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 146,852,000원 | 143,996,072원 | 668,579,294원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 102,796,400원 | 100,557,250원 | 712,018,116원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 71,957,480원 | 70,262,245원 | 742,313,121원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 146,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,855,928원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 732,000,000원 | 143,996,072원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 전남신용보증재단 | 11,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 16,291,711원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 3,969,970원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 천지농업협동조합 | 18,685,021원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,128,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 배당금 전액이 창원신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 812,575,366원 중 채권자 예상배당은 143,996,072원, 미배당은 668,579,294원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 남부면 다대리 ‘다대경로당’ 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 내부 확인. 일부 건물은 이해관계인 부재·소유자의 유선상 협조 거부·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 하자. 목록 2는 계단실 등 일부 누수를 감안해 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 지목 대 · 토지면적 228.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 208,100원/㎡입니다.
- 권리 외 조건. 일괄매각이며 목록 5·6은 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 하락만 보지 말고 물건 구성·누수·지분매각·입지·점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 박수철 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성, 보증금 규모를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 개별 목록의 위치·면적·지분범위를 정확히 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 누수 상태 확인. 목록 2의 계단실 등 일부 누수가 어느 정도인지 수리 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 17.56%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 주변 단독주택·토지와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.26 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류는 모두 소멸합니다. 임차인 박수철도 2022.10.21 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 여기까지는 긍정적입니다.
하지만 투자 판단은 그 다음부터입니다. 이미 6회 유찰됐고, 일괄매각에 지분매각이 섞여 있으며 일부 누수도 확인됐습니다. 감정가 836,210,340원에서 최저가 146,852,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 근거가 없는 만큼 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
