대전지방법원 2025타경20379. 청양군 정산면 해남리 469·471의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택과 창고이고, 토지는 1,405㎡의 ‘대’로 기재되어 있습니다. 일반목구조 2층 주택과 경량철골조 창고가 있으며, 감정평가상 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리순위 자체는 비교적 선명합니다. 현 소유자 우종혁이 2022.03.29. 소유권을 취득했고, 같은 해 2022.09.27. 남대전새마을금고의 156,000,000원 근저당이 설정돼 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 60,000,000원 근저당, 김봉영의 소유권이전청구권 가등기, 두 신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 정산면 해남리 469, 471 · 충청남도 청양군 정산면 간곡길 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 · 토지 1,405㎡ |
| 소유자 | 우종혁 (2022.03.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 244,965,470원 / 244,965,470원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전새마을금고 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 26,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.27. 남대전새마을금고 근저당 156,000,000원입니다. 2023.01.09. 같은 금융기관의 후순위 근저당 60,000,000원, 2024.08.01. 김봉영의 가등기, 2025년의 대전신용보증재단·충남신용보증재단 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은순 | 미상 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 사건이 아니라 실제 임차인은 정은순 1명입니다. 전입일 2025.07.04.은 말소기준권리 2022.09.27.보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,965,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,229,517원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남대전새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남대전새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대전신용보증재단 | 33,291,667원 | 24,735,953원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 충남신용보증재단 | 116,131,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 365,423,407원 중 240,735,953원이 배당되고, 미배당은 124,687,454원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며, 감정평가서상 제시외 건물도 포함됩니다.
- 멸실 건물. 목록 2는 공부상 ‘정자’이나 현재는 멸실 상태로 확인됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상복구. 일부 면적에 전용허가 없이 석축이 시공돼 있으며 해당 부분은 원상복구 대상입니다.
- 가등기 확인. 2024.08.01. 김봉영 명의 가등기는 순위상 소멸하지만 담보가등기 성격 여부는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 청양군 정산면 해남리 소재 해남리간곡노인회관 동측에 위치하며, 주변은 농지를 중심으로 농가주택이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 주택은 일반목구조 기타지붕의 2층 건물, 창고는 경량철골조 판넬마감입니다. 기본적인 전기·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 26,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 환금성. 농지 중심의 농가주택 지역이고 주택·창고·대규모 토지가 함께 묶인 물건이라, 표준화된 공동주택보다 매수층과 활용 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 244,965,470원 | 240,735,953원 | 124,687,454원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,972,376원 | 192,428,763원 | 172,994,644원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,777,900원 | 153,783,009원 | 211,640,398원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 현재 확인된 권리구조에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 “가격이 싸진다”는 판단과는 별개입니다. 비교할 최근 실거래가가 없으므로, 80% 또는 64%라는 숫자만으로 시세 대비 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록 3에 증명서 제출 의무가 있고 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로, 입찰 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 석축 원상복구 범위 확인. 무허가 전용 부분의 위치·면적·복구비를 현장과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 순위상 소멸하더라도 담보가등기 성격 확인이 요구됩니다.
- 임차인 사실관계 확인. 정은순은 대항력은 없으나 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도와 배당관계 원문을 점검해야 합니다.
- 멸실·제시외 건물 확인. 공부상 정자의 멸실 상태와 제시외 건물의 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정 응찰가를 정하지 말고 현지 거래사례와 토지·건물 개별가치를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
등기와 임차인만 보면 구조는 비교적 깔끔합니다. 2022.09.27. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 정은순의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 권리보다 현장과 행정조건에 있습니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고, 무허가 석축 부분은 원상복구 대상이며, 공부상 정자는 멸실됐고 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 실거래 자료도 없어 최저가 244,965,470원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 절차·현황 확인을 끝낸 뒤에야 입찰 판단이 가능한 C급 물건입니다.
