대전지방법원 2025타경20389. 공주시 반포면 학봉리 904의 토지와 숙박시설 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 황제모텔과 궁전모텔로 이용되고 있으며, 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영 상태입니다. 감정 이용상태 역시 숙박시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층, 사용승인일은 2003.10.06입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2003년 농업협동조합중앙회 근저당은 2025.04.24 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 으뜸새마을금고 채권최고액 3,900,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤숙이 170,000,000원, 주식회사론포인트 195,000,000원 근저당과 임의경매개시결정, 공주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20389 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 904 · 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 49-2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(황제모텔, 궁전모텔) |
| 토지 | 대 · 1,749.6㎡ · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 · 사용승인 2003.10.06 |
| 소유자 | 황수길 · 2025.04.24 소유권이전 · 거래가액 1,700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,524,133,040원 / 5,524,133,040원 (신건) |
| 청구금액 | 153,467,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병준 | 본건 전부 · 숙박시설 | 2025.09.02 | 미상 | 2,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유병준의 전입일은 2025.09.02로 말소기준권리 2025.04.24보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 관계만으로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당관계와 명도 조건은 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가장 큰 변수 — 공사대금 유치권 신고
| 신고자 | 공사대금채권 |
|---|---|
| 오정수 | 25,000,000원 |
| 성용호 | 20,000,000원 |
| 임진화 | 10,000,000원 |
| 유명종 | 13,350,000원 |
| 천범길 | 169,500,000원 |
| 이영선 | 60,000,000원 |
| 합계 | 297,850,000원 |
특히 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영이고, 감정평가에서도 일부 리모델링 중이며 공사가 미완성된 부분이 있다고 기재돼 있습니다. 유치권 신고가 바로 이 황제모텔 부분과 연결되어 있다는 점 때문에 현장 점유관계가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,524,133,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 57,641,330원 |
| 을구 3번 근저당 · 으뜸새마을금고 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 윤숙이 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사론포인트 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,201,491,710원 |
현재 최저가에서는 등기상 채권 4,265,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 1,201,491,710원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 유치권 신고액은 배당표에 합산된 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,524,133,040원 | 4,265,000,000원 | 0원 | 1,201,491,710원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,419,306,432원 | 4,265,000,000원 | 0원 | 107,713,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,535,445,145원 | 3,497,690,694원 | 767,309,306원 | 0원 | 0원 |
신건과 1회 유찰까지는 등기상 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격 3,535,445,145원에서는 767,309,306원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니므로, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡산자연사박물관 동측 인근. 주변에 숙박시설·근린생활시설·상업나지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 황제모텔과 궁전모텔로 이용 중이며, 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·비상발전기·수변전설비가 있으며 일부 리모델링 공사가 미완성 상태입니다.
- 토지. 1,749.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 669,800원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·지구단위계획구역(동학사온천지구)·온천원보호지구·하수처리구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 황제모텔 부분에 실제 누가 어떤 범위를 점유하는지, 공사대금채권의 발생·변제기와 점유 연속성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사 미완성 범위 확인. 황제모텔 공사 중단 부분과 일부 리모델링 미완성 범위를 확인하고 추가 공사비를 별도로 검토해야 합니다.
- 임차관계 확인. 유병준의 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 명도 조건을 매각 전 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 점검. 황제모텔과 궁전모텔의 실제 영업·시설 가동상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 온천원보호지구·관광ㆍ휴양개발진흥지구·지구단위계획구역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서와 현장 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 유병준도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기가 아니라 현장에서 올라갑니다.
황제모텔 부분에 6명의 유치권 신고가 있고 신고액 합계는 297,850,000원입니다. 성립 여부는 불분명하지만, 해당 부분이 실제 공사 중 미운영이고 일부 리모델링이 미완성이라는 감정 내용과 맞물립니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 신건 감정가 5,524,133,040원의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 권리는 정리되지만 유치권·공사·운영 상태를 확인하기 전에는 가격 판단도 보류해야 하는 숙박시설”로 보는 것이 맞습니다.
