대전지방법원 2025타경20389. 충청남도 공주시 반포면 학봉리 904에 위치한 토지와 숙박시설의 일괄매각 사건입니다. 건물은 황제모텔과 궁전모텔이라는 2개의 도로명으로 이용되고 있으며, 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영 상태입니다. 지하 1층·지상 5층의 철근콘크리트 건물과 면적 1,749.6㎡의 토지가 관련된 숙박시설 경매입니다.
등기상 말소기준권리는 2025.04.24 설정된 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 근저당권, 경매개시결정 및 공주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 권리가 등기부에서 소멸하는 것과 현장의 점유·유치권 분쟁까지 해소되는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 입찰가 산정보다 먼저 유치권의 성립 여부와 공사 현황을 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20389 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 학봉리 904 |
| 도로명주소 | 충청남도 공주시 반포면 임금봉길 49-2 |
| 매각 형태 | 토지·건물 일괄매각 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(황제모텔, 궁전모텔) |
| 숙박시설 구분 | 황제모텔(임금봉길 49-4) · 궁전모텔(임금봉길 49-2) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2003.10.06 |
| 토지 | 1,749.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사·사다리형 |
| 소유자 | 황수길 · 2025.04.24 소유권이전 · 건물 등기 거래가액 1,700,000,000원 |
| 감정가 | 5,524,133,040원 |
| 최저매각가 | 3,866,893,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 청구금액 | 153,467,041원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 론포인트 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도 검토
과거 농업협동조합중앙회의 근저당권은 농협은행주식회사로 이전되고 채권최고액이 변경된 이력이 있지만, 2025.04.24 해지로 말소되었습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 으뜸새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 3,900,000,000원입니다.
그 이후 윤숙이의 근저당권 170,000,000원, 주식회사론포인트의 근저당권 195,000,000원, 경매개시결정과 공주시 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공주시 압류에 관련된 조세의 실제 배당순위와 부담 관계는 세액 및 법정기일 등을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 보증금 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유병준 · 본건 전부 · 숙박시설 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유병준의 전입신고일은 2025.09.02로, 말소기준권리 설정일인 2025.04.24보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 파악된 임대차만으로 매수인이 선순위 임차보증금을 인수한다고 볼 근거는 없습니다.
그러나 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 임차관계 및 실제 점유 경위에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 숙박시설의 운영점유와 공사 관련 점유가 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
③ 핵심 위험 — 유치권 신고 6명
매각물건명세서에는 황제모텔 공사와 관련하여 총 6명의 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 신고된 공사대금채권 합계는 297,850,000원입니다. 다만 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다.
| 신고인 | 신고 공사대금채권 | 판단 상태 |
|---|---|---|
| 오정수 | 25,000,000원 | 성립 불분명 |
| 성용호 | 20,000,000원 | 성립 불분명 |
| 임진화 | 10,000,000원 | 성립 불분명 |
| 유명종 | 13,350,000원 | 성립 불분명 |
| 천범길 | 169,500,000원 | 성립 불분명 |
| 이영선 | 60,000,000원 | 성립 불분명 |
| 합계 | 297,850,000원 | 쟁점 |
신청채권자는 2026.09.16 유치권배제신청서를 제출했습니다. 그 취지는 임차인의 영업목적을 위한 공사이므로 신고된 공사대금이 유치권의 피담보채권이 될 수 없다는 것입니다. 이는 유치권의 성립을 다투는 주장이지, 유치권이 확정적으로 배제되었다는 의미는 아닙니다.
- 채권의 성질. 각 공사대금채권이 해당 부동산에 관해 발생한 채권인지 확인해야 합니다.
- 점유의 존재. 각 신고인이 실제로 어느 공사구역을 어떤 형태로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 점유의 적법성. 점유가 적법하게 개시·유지되었는지와 공사계약의 당사자를 확인해야 합니다.
- 배제신청의 처리. 유치권배제신청서의 주장과 관련 절차의 진행 결과를 확인해야 합니다.
- 경제적 노출. 신고 합계 297,850,000원은 확정 인수금이 아니라 분쟁 규모를 파악하기 위한 참고액입니다.
④ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가는 아니다
이번 회차 최저매각가는 3,866,893,000원입니다. 감정가 5,524,133,040원의 70%로, 1회 유찰을 거친 가격입니다. 하지만 숙박시설은 운영상태, 공사 완료 여부, 건물 관리상태, 토지와 영업시설의 이용 가능성에 따라 실질가치가 달라질 수 있습니다.
현재 물건의 최근 실거래 시세나 동일 조건의 비교거래에 근거한 시장가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 유치권 분쟁과 미완성 공사의 해결비용이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실제 취득비용을 확정하기도 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 3,866,893,000원 | 439,175,930원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,706,825,100원 | 1,587,643,151원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,894,777,569원 | 2,391,570,207원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 3,866,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 41,068,930원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 3,900,000,000원 | 3,825,824,070원 |
| 2. 근저당 · 윤숙이 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사론포인트 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 4,265,000,000원 | 439,175,930원 미배당 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다.
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용을 공제한 금액이 으뜸새마을금고에 배당되고, 후순위 근저당권자인 윤숙이와 주식회사론포인트에는 배당이 없는 것으로 추산됩니다. 특히 경매개시 채권자인 주식회사론포인트의 청구액은 153,467,041원이지만, 현재 시뮬레이션에서는 배당 예상액이 0원입니다. 무잉여에 관한 절차적 처리 및 실제 경매 진행상태도 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡산자연사박물관 동측 인근에 위치하며, 주변에는 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 1,749.6㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재 붙임·복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·비상발전기·수변전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 공사 현황. 일부 리모델링이 진행 중이며 미완성 부분이 존재합니다. 특히 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영 상태입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 온천원보호지구 등 관련 규제가 있습니다.
- 공시지가. 669,800원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 숙박시설의 특수성, 미완성 공사, 유치권 분쟁, 운영수익의 불확실성으로 인해 일반 주거용 부동산과 달리 매각 및 재매각에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 유치권 6건 원본. 각 신고인의 유치권신고서, 공사계약서, 기성·대금증빙, 점유 관련 자료를 확인하세요.
- 유치권배제신청. 2026.09.16 제출된 배제신청서의 내용과 그 이후 처리·소송 여부를 확인하세요.
- 황제모텔 공사상태. 미완성 부분과 정상 운영이 어려운 시설을 직접 확인하고 보수·준공 관련 비용을 검토하세요.
- 임차인 유병준. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 경매절차. 신청채권자 주식회사론포인트의 예상배당이 0원인 만큼 무잉여 관련 절차와 매각 진행 여부를 확인하세요.
- 공주시 압류. 체납세액, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 황제모텔과 궁전모텔의 물리적 구분, 각 시설의 이용 현황과 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 영업 및 환금성. 숙박시설 관련 인허가, 설비상태, 예상 운영수익, 주변 유사 숙박시설 거래와 재매각 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 취득”
이 사건은 권리의 말소 여부만 보면 비교적 명확하지만, 실제 취득 위험은 상당히 복잡한 숙박시설 경매입니다. 으뜸새마을금고의 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기권리는 소멸하는 구조입니다. 유병준의 전입도 말소기준 이후로 확인되어 조사상 대항력은 없습니다.
하지만 297,850,000원의 유치권 신고가 존재하고, 황제모텔 부분은 미완성 공사 상태입니다. 유치권이 성립하지 않는다는 채권자의 주장이 제출되었으나, 성립 여부는 여전히 확인이 필요합니다. 여기에 숙박시설 특유의 운영·환금성 위험과 시장가격 비교의 불확실성도 겹칩니다.
결론은 입찰 보류 및 현장·법률 실사 우선입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유치권의 실제 성립 여부와 점유관계, 미완성 공사의 해결비용, 숙박시설의 시장가치가 확인되어야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 분쟁 해결 가능성과 실질취득비용의 확정에 있습니다.
