대구지방법원 2024타경114212. 수성동1가 유성푸르나임 103동 1층 102호, 전용 84.9522㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 26층 중 1층 단위세대로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 이재봉이며 2011.12.23 소유권이전 당시 거래가액은 235,000,000원으로 등기되어 있습니다.
가격 측면에서는 신건임에도 현재 최저가가 최근 거래권 안쪽입니다. 최근 12개월 동일 평형 12건 평균은 493,500,000원, 최신 2026.08 거래는 488,000,000원입니다. 최저가 467,000,000원은 최근 평균의 94.6%이고 최신 거래의 약 95.7% 수준입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격만이 아닙니다. 등기상 2016년 설정 근저당권이 2023.12.07 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 2022.03.10 상상인저축은행 근저당권이 함께 존재하므로, 실제 말소기준과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경114212 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성로75길 16, 103동 1층102호 (수성동1가,유성푸르나임) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9522㎡ · 철근콘크리트구조 26층 중 1층 |
| 소유자 | 이재봉 · 2011.12.23 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 467,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 254,687,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원, 선순위 흐름은 확인 필요
말소기준권리는 2022.03.10 상상인저축은행 근저당권 286,800,000원으로 계산되어 있으며, 이후 롯데캐피탈 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 신한카드 가압류, 대구광역시수성구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 최종 확인하는 편이 안전합니다. 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없습니다.
② 시세 비교 — 신건이 최근 평균의 94.6%
유성푸르나임 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 대상 면적은 84.9522㎡이고 비교 거래 역시 84.93㎡~84.97㎡대로 면적이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 488,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 18 | 578,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 527,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 10 | 522,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 5 | 452,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 18 | 505,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 493,500,000원 |
실거래 범위는 405,000,000원~578,000,000원, 최근 12개월 평균은 493,500,000원입니다. 현재 최저가 467,000,000원은 평균 대비 94.6%로, 최근 평균보다 낮습니다. 가장 최근인 2026.08 거래 488,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 대상 호수는 1층이므로 다른 층 실거래와의 단순 평균만으로 응찰가를 결정하기보다 층별 거래 편차를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 286,800,000원 | 286,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 9,643,069원 | 9,643,069원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,069,013원 | 15,069,013원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,417,918원 |
현재 회차 기준 채권 총액 311,512,082원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 148,417,918원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 실제 배당순위도 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 467,000,000원 | 0원 | 148,417,918원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 373,600,000원 | 0원 | 56,057,518원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 298,880,000원 | 17,616,402원 | 0원 | 0원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 과거 평균만 놓고 “유찰을 기다리는 것이 정석”이라고 단정하기는 어렵습니다. 현재 신건 가격 자체가 최근 평균의 94.6%인 만큼, 유찰 여부보다 1층 개별 가치와 권리 원본 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동1가, 도시철도2호선 대구은행역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 대구은행역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선 도로, 남측·서측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심) 등이 적용되며 공시지가는 3,334,000원/㎡입니다.
- 건물. 2007.08.13 준공, 235세대 단지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 2016.06.08 설정 근저당권, 2022.02.25 채권최고액 300,108,596원 변경, 2023.12.07 한국주택금융공사 이전등기와 2022.03.10 상상인저축은행 근저당권의 정확한 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 비교 실거래에는 다양한 층이 섞여 있습니다. 최근 평균 493,500,000원을 그대로 1층 적정가로 보지 말고 개별 층 조건을 반영하세요.
- 절차 진행 확인. 2024.09.05 집행정지통지서 도달 이력이 있으므로 2026.09.15 매각기일이 실제 진행되는지 법원 공고를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 한국주택금융공사 이전근저당이 배당표에 어떻게 반영되는지는 원본 경매기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮다, 권리는 한 번 더 확인”
이 물건은 신건 최저가 467,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 493,500,000원의 94.6%이고 최신 거래 488,000,000원보다도 낮아, 가격만 놓고 보면 시세 위에서 시작하는 물건은 아닙니다. 배당 시나리오상 임차인 신고는 없고 매수인 인수도 0원입니다.
다만 권리 흐름은 단순하다고 단정하면 안 됩니다. 2016년 하나은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 등기와 2022년 상상인저축은행 근저당이 동시에 나타나고, 경매개시 채권자도 한국주택금융공사입니다. 여기에 2024.09.05 집행정지통지서 도달 이력까지 있습니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리·절차는 원본 대조 후 입찰입니다.
