대구지방법원 2025타경1114. 경상북도 청도군 화양읍 진라리 244-3 일원의 토지와 단독주택·창고·계사 등이 함께 평가된 일괄매각 사건입니다. 기호3 건물은 2017년 1월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 1층은 방2·거실·주방·욕실2·화장실1·보일러실 등, 2층은 방2·욕실1로 이용 중입니다. 별도로 창고와 계사가 있고, 주택에는 위생·급배수설비, 유류보일러 난방설비, 태양광발전설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2017년 1월 19일 설정된 청도농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 5월 29일의 가압류 2건, 2025년 9월 19일 강제경매개시결정, 2025년 10월 17일 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1114 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 진라리 244-3 · 경상북도 청도군 화양읍 진라2길 88-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택·창고·계사 및 토지 |
| 소유자 | 정찬진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 248,488,960원 / 248,488,960원 (신건) |
| 신청채권 관련 금액 | 32,445,452원 |
| 말소기준 | 2017.01.19. 청도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 비고 | 일괄매각 · 목록2 지적도상 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 청도농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 5월 29일 청도농업협동조합의 가압류는 각각 25,789,613원, 5,159,734원이고, 이후 현재 사건인 2025타경1114의 강제경매개시결정과 별도 2025타경1165 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 물건 특성 — 가격보다 먼저 현장을 봐야 한다
감정평가상 본건 일대는 농촌취락지대로 농가주택·농경지·임야 등이 형성되어 있고, 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 “목록2. 지적도상 맹지임”이라고 명시되어 있어, 일괄매각 전체를 단순히 진입 가능한 주택부지로 볼 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 주택 | 기호3 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2017.01.12 |
| 부속건물 | 기호 ㄱ 창고 · 기호 ㄴ 창고 · 기호 ㄷ 계사 |
| 과수목 | 기호4·5·7 지상에 과수목 식재 |
| 분묘 | 기호8 지상 분묘 21기 소재 |
| 맹지 | 목록2 지적도상 맹지 |
| 임대관계 | 미상 |
특히 공부와 실제 이용상태가 일치하지 않는 토지가 있습니다. 기호4·5·7은 공부상 지목이 ‘전’, 기호6은 ‘대’, 기호8은 ‘임야’지만, 실제로는 기호4가 과수원, 기호5·7이 과수원 및 도로, 기호6이 일부 도로, 기호8이 일부 묘지로 이용되고 있습니다.
③ 토지 이용·규제
| 대표 지목 | 대 |
|---|---|
| 토지면적 | 688.0㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지이용상황 | 단독 |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 공시지가 | 80,400원/㎡ |
| 주요 제한 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 · 영농여건불리농지 |
감정평가의 토지이용계획에는 계획관리지역과 성장관리계획구역이 확인되고, 일부 토지는 영농여건불리농지, 기호8은 준보전산지가 포함됩니다. 가축사육제한구역은 절대사육제한지역(전 축종)으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,488,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,845원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청도농업협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 청도농업협동조합 | 25,789,613원 | 25,789,613원 |
| 갑구 3번 가압류 · 청도농업협동조합 | 5,159,734원 | 5,159,734원 |
| 갑구 4번 가압류 · 청도농업협동조합 | - | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 청도농업협동조합 | 32,445,452원 | 32,445,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,815,316원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 177,394,799원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 66,815,316원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 발생
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 248,488,960원 | 177,394,799원 | 0원 | 66,815,316원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 198,791,168원 | 177,394,799원 | 0원 | 17,813,293원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,032,934원 | 156,006,473원 | 21,388,326원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 159,032,934원으로 내려가면서 채권자 미배당 21,388,326원이 발생합니다. 그러나 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 달라지는 핵심은 매각가와 배당 충족도이지, 현재 계산상 인수금액이 아닙니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 248,488,960원 또는 1회·2회 유찰 가격이 시장가격 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 토지와 단독주택·부속건물이 묶인 일괄매각이고, 맹지·과수목·도로 이용·묘지 등 개별 요소가 섞여 있어 단순한 면적당 가격 비교만으로 입찰가를 정하기 어려운 유형입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청도군 화양읍 진라리 ‘진라지’ 북측·북서측·북동측 인근의 농촌취락지대로, 농가주택·농경지·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 본건 인근까지 차량 출입 가능하며 인근 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 현황. 기호4는 과수원, 기호5·7은 과수원 및 도로, 기호6은 일부 도로, 기호8은 일부 묘지로 이용되고 있습니다.
- 부속물. 기호4·5·7 지상에는 과수목이 식재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 확인되고, 일부 토지는 영농여건불리농지 및 준보전산지가 포함됩니다.
- 건축물. 기호3 단독주택은 사용승인일 2017.01.12이며, 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 목록2 맹지 확인. 매각물건명세서에 지적도상 맹지라고 명시돼 있으므로 실제 통행로, 차량 접근 동선과 일괄매각 전체 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 기호8 분묘 21기 확인. 분묘의 실제 위치와 범위, 토지 이용에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 대조. 기호4·5·6·7·8의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 각 목록의 경계와 현황을 대조해야 합니다.
- 과수목 확인. 기호4·5·7의 과수목 위치와 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 시세를 판단하지 말고 토지·건물·접근성·현황을 개별적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 현장 확인이 핵심
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2017년 청도농업협동조합 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리표 밖에 있습니다. 목록2 맹지, 기호8 분묘 21기, 과수목, 공부와 현황이 다른 토지, 임대관계 미상이 한꺼번에 존재합니다. 더구나 비교 실거래 시세도 없어 신건 최저가 248,488,960원의 가격 메리트를 데이터만으로 평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 현장은 정밀확인형입니다.
