대구지방법원 2025타경1304. 대구 남구 이천동 ‘보성상아맨션’ 102동 2층 205호, 전용 84.735㎡ 아파트입니다. 소유자 황현율은 2010.11.04 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 52,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다.
권리관계가 깔끔하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 보성상아맨션 동일면적 최근 12개월 평균은 239,928,571원인데 현재 최저가는 246,000,000원으로 102.5%입니다. 전체 12건 평균 246,125,000원만 보면 비슷해 보이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 특히 최신 2026.05 거래는 197,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.8% 낮아진 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 650 보성상아 102동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.735㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 2층 205호 |
| 소유자 | 황현율 (2010.11.04 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 332,059,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2010.11.04 우리은행 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2010.11.04 접수된 을구 5번 우리은행 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 우리은행 근저당 107,800,000원·42,900,000원·240,000,000원, 근로복지공단·신용보증기금·대구신용보증재단·김정훈·이대혁·배유숙의 가압류, 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로는 신건 메리트가 없다
보성상아맨션은 510세대, 사용승인일은 1987.11.10입니다. 대상 전용면적 84.735㎡와 매칭되는 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 7건이며 평균은 239,928,571원입니다. 현재 최저가 246,000,000원은 이 평균의 102.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.74㎡ | 1 | 197,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 3 | 259,500,000원 |
| 2025.12 | 84.74㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2025.12 | 84.74㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 84.74㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.735㎡ | 7건 | 239,928,571원 |
전체 12건 평균은 246,125,000원이고 범위는 197,000,000원~285,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 평균 239,928,571원에 비해 신건 최저가는 102.5%, 최신 거래 197,000,000원보다도 높은 수준입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.8% 추세이므로, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 우리은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 우리은행 | 42,900,000원 | 42,900,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 우리은행 | 240,000,000원 | 39,056,000원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 9,201,020원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 144,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김정훈 | 21,651,141원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이대혁 | 23,775,040원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 배유숙 | 13,397,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 705,224,267원 중 예상 배당액은 241,756,000원, 미배당은 463,468,267원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 이천동 영선초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 2차선 진입로, 동측·남측 1차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 이용상태. 아파트 1개 호수로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,107,000원/㎡, 토지면적 34,111.0㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 보성상아맨션 510세대, 사용승인일 1987.11.10. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 239,928,571원과 최신 197,000,000원 사이의 가격 차가 크고 최근 추세가 -5.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 246,125,000원보다 최근 12개월 평균 239,928,571원과 최신 거래 197,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 246,000,000원이 최근 12개월 평균의 102.5%이므로 신건 가격을 “할인 가격”으로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -5.8%입니다. 응찰가 산정에서 하락 흐름을 반드시 반영해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 실제 배당요구·교부청구 금액을 매각 전 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유관계와 인도 절차는 매각 전 현황조사·현장 확인으로 다시 점검하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 196,800,000원, 2회 유찰 시 157,440,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2010.11.04 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 여러 근저당과 가압류, 압류가 얽혀 채권 총액은 크지만 그것이 곧 매수인 승계부담으로 이어지는 구조는 아닙니다.
반대로 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득 246,000,000원은 최근 12개월 평균 239,928,571원의 102.5%이고, 최신 거래 197,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.8%입니다. 따라서 전체 평균 246,125,000원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 안전마진이 부족한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
