대구지방법원 2025타경1354. 칠곡군 석적읍 남율리 ‘칠곡남율효성해링턴플레이스1단지’ 106동 14층 1401호 아파트입니다. 감정평가 이용상태 역시 아파트로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물 중 14층이고, 사용승인일은 2016.07.26.입니다. 현재 소유권은 2024.07.19. 상속을 원인으로 이경옥 지분 7분의 3, 신소율 지분 7분의 2, 신서준 지분 7분의 2로 이전돼 2025.03.05. 등기됐습니다.
권리분석의 기준점은 2019.06.25. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,000,000원이고, 그 뒤 설정된 유선희의 22,500,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 없으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1087 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지 106동 14층 1401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 18층 건물 중 14층 · 사용승인 2016.07.26. |
| 현재 소유자 | 이경옥 7분의 3 · 신소율 7분의 2 · 신서준 7분의 2 |
| 소유권 원인 | 2024.07.19. 상속 · 2025.03.05. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 84,678,078원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2016.11.01. 신정환 명의로 소유권이전등기가 이뤄졌고 거래가액은 160,327,000원이었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 134,400,000원 근저당권은 2019.06.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 뒤인 2019.06.25. 하나은행 채권최고액 99,000,000원 근저당권입니다.
이후 2022.08.12. 유선희 명의의 채권최고액 22,500,000원 근저당권과 전세금 5,000,000원 전세권이 같은 날 설정됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026.01.20. 하나은행의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차관계 — 조사된 임차인은 없다
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 임차인 목록에는 별도 임차인이 확인되지 않습니다. 등기상 유선희 전세권 5,000,000원은 존재하지만 2022.08.12. 설정된 후순위 전세권으로, 말소기준인 2019.06.25. 하나은행 근저당보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 136,000,000원은 최근 평균의 104.0%
동일 단지 ‘칠곡남율효성해링턴플레이스1단지’의 비교 평형은 59.9953㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 130,750,000원입니다. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%입니다. 최신 거래 역시 2026.08. 135,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 17 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 평균 | 59.9953㎡ | 12건 | 130,750,000원 |
최근 12개월 표본은 122,000,000원에서 142,000,000원 사이이고, 평균은 130,750,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 이 평균보다 높으므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 2026.07. 같은 14층 거래가 130,000,000원으로 확인돼, 현재 14층 물건의 신건 최저가와 비교할 때도 가격 검토가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유선희 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 전세권 · 유선희 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,796,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 126,500,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 6,796,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 136,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 108,800,000원 | 20,023,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 87,040,000원 | 41,426,720원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따른 권리 인수 증가가 아니라 가격 변화 자체가 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남율교차로 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·빌라·단독주택·상가·업무용건물·병원·금융기관·근린생활시설·종교시설·관공서·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 강변대로·석적로·칠곡대로·제3공단로·호국평화로·관문로 등과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물 중 14층이며, 위생·급배수설비·도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·고도지구(18층)·토지구획정리사업지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 577,700원/㎡, 전체 토지면적은 32,443.3㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 칠곡남율효성해링턴플레이스1단지는 835세대이며 사용승인일은 2016.07.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 104.0%입니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 동일층 거래 대조. 2026.07. 동일 평형 14층 거래 130,000,000원이 확인됩니다. 응찰가 판단 시 직접 비교할 만한 표본입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 파산선고 등기 확인. 2026.01.15. 파산선고 등기가 있으므로 매각물건명세서와 법원기록의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가 참고사항상 임대관계는 미상이고 내부는 폐문 상태에서 조사됐습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.06.25. 하나은행 근저당이고, 그 뒤 유선희의 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 130,750,000원의 104.0%이고, 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.3회로 나타납니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 신건 가격의 적정성을 먼저 따져야 하는 사례입니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
