대구지방법원 2025타경7718. 대구 수성구 만촌동 1020-19의 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설·계단실, 2층과 3층은 각각 4개호의 다가구주택, 4층은 1개호 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 210.1㎡이며, 제시외 건물까지 포함해 일괄매각됩니다.
권리의 기준점은 2015.10.12. 신암천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 이후 상호가 대구미래신용협동조합으로 변경된 뒤 2025.11.28. 내일자산관리대부유한회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그러나 말소기준이 되는 최초 설정일은 2015.10.12.입니다. 이후 설정된 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1020-19 · 대구광역시 수성구 동원로6길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설·계단실 · 2층~3층 각 4개호 다가구주택 · 4층 다가구주택 1개호 |
| 토지 | 210.1㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 조준익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,296,176,710원 / 1,296,176,710원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구교열 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.10.12.
말소기준은 2015.10.12. 설정된 신암천신용협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 2024년 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 압류는 모두 기준권리보다 늦고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.11.28. 근저당권이 내일자산관리대부유한회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권이 설정됐지만, 기준이 되는 최초 근저당 설정일 자체는 바뀌지 않습니다.
② 임차관계 — 알려진 전입은 기준권리보다 늦다
명의가 식별되는 실제 임차인·점유자는 12명입니다. 한국토지주택공사는 서재범 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있어 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 또한 을구 3-1은 한국토지주택공사 임차권의 계약일자 경정으로, 별개의 신규 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재범 | - | 2020-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 김동기 | - | 2017-01-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 임다영 | - | 2025-03-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주성진 | 202호 | 2024-10-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 구교열 | 3층 302호 부분 | 2022-09-30 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권등기 · 배당요구 · 경매채권자와 동일인 표시 |
| 한국토지주택공사 | 2층 201호 부분 | 2022-12-20 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 서재범 보증금 중복신고 |
| 이선미 | 3층 301호 부분 | 2021-12-15 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권등기 · 배당요구 |
| 이병국 | 3층 303호 전부 | 2021-04-22 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 우선매수권 전세사기피해자 결정통지서 제출 |
| 김규희 | 3층 305호 전부 | 2021-08-13 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권등기 · 배당요구 |
| 조성재 | 2층 203호 부분 | 2015-10-14 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 임차권등기 · 배당요구 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 최전숙 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 · 승계 아님 |
| 한국토 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
서재범·김동기·임다영·주성진·구교열·이선미·이병국·김규희·조성재는 전입신고일이 2015.10.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 표시됩니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 기사항전·최전숙·한국토는 대항력이 없다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격·회차 — 실거래 비교는 해당 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,296,176,710원으로 신건입니다. 제공된 실거래 비교 수치가 없어 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점 없이, 현재 감정가와 유찰 시나리오 자체만 비교하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,296,176,710원 | 0원 | 580,814,943원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,036,941,368원 | 0원 | 324,171,954원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 829,553,094원 | 0원 | 118,857,563원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 계산상 채권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 시뮬레이션상 실질취득액은 최저가와 같은 1,296,176,710원입니다. 다만 이 계산은 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력 가능성과 임차인 최우선변제 등을 확정한 최종 배당표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,296,176,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,361,767원 |
| 1. 근저당 · 신암천신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 구교열 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 대구미래신용협동조합 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 580,814,943원 |
집행비용은 매각가의 1.2% 추정치로 계산돼 있습니다. 제공된 배당안에서는 채권 700,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 동원초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·아파트·노선상가·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 화강석붙임·스톤코트·드라이비트, 창호는 새시이중창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 210.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 이병국의 전세사기피해자 우선매수권이 있으므로 외부 응찰자는 최고가만으로 낙찰이 확정되는 구조가 아님을 전제로 판단해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전·최전숙·한국토는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확정하기 전에는 인수 0원을 절대적인 확정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 65,000,000원은 서재범 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 구교열 관계 확인. 80,000,000원 임차권자 구교열이 이 사건 경매채권자로도 나타나므로 관계인·가장임차인 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 제공 배당안에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 다가구주택은 호실별 임차관계가 많아 실제 배당순위 확인이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가는 1,296,176,710원, 배당 시뮬레이션상 채권은 전액 배당되고 매수인 인수도 0원입니다. 확인된 임차인의 전입일 역시 말소기준 2015.10.12.보다 늦습니다.
하지만 이 사건의 난도는 배당표 밖에 있습니다. 다수 임차관계가 얽힌 다가구주택이고, 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있으며, 무엇보다 이병국에게 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰이 제한됩니다. 게다가 실거래 비교 수치가 없어 신건 가격의 시세 경쟁력을 높게 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “말소기준은 비교적 명확하지만, 입찰 절차와 미상 임차관계 때문에 보수적으로 접근할 사건”입니다.
